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火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，各有關(guān)部門：

　　為進一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將修訂后的《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

　　中山市發(fā)展和改革局

　　中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　中山市市場監(jiān)督管理局

　　2022年8月24日

中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

　　第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第五條市發(fā)展改革局會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)督管理局負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　各鎮(zhèn)街價格、建設(shè)、市場監(jiān)管部門在市發(fā)展改革局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)管局的指導(dǎo)下開展物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。

　　第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第七條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

　　別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主采取自行管理的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價由市發(fā)展改革局會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價及浮動幅度或最高限價等。

　　住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整。

　　制定或者調(diào)整住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)進行成本監(jiān)審。

　　第九條新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

　　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十條新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)費確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)費最高收費標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費如確需調(diào)整超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)的，履行相關(guān)程序后向市價格主管部門申請單獨核定調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十一條住宅物業(yè)服務(wù)費需要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，已成立業(yè)主大會的，按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，并經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施。

　　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。

　　（二）擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項應(yīng)公告30日以上。公告的相關(guān)事項應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，將結(jié)果書面告知物業(yè)所在的鎮(zhèn)街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進行指導(dǎo)與督查。

　　（三）調(diào)價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結(jié)果公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括建筑物總面積、業(yè)主總?cè)藬?shù)，參與表決的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)，贊同、反對、棄權(quán)意見的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)匯總結(jié)果及相應(yīng)的占比情況等。

　　公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計表決結(jié)果。

　　第十二條物業(yè)小區(qū)的面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)按照兩者之和計算。

　　第十三條實行物業(yè)服務(wù)費包干制的，物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務(wù)費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：

　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、保養(yǎng)費用以及所產(chǎn)生的水電費用。未移交給供水企業(yè)管理維護的二次供水設(shè)施，其營運、維護和管理產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務(wù)成本；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）管理費分攤；

　　（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　第十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十六條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)登記建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積，下同）按月計收。已辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的，以不動產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計算。尚未進行不動產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測建筑面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費按車位（車庫）的數(shù)量計收。

　　第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金等額外費用。

　　第二十一條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取裝修人員出入證工本費。裝修保證金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按有關(guān)保證金的法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

　　委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取其他與裝修相關(guān)的費用。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的人員收取辦證費等相關(guān)費用。

　　第二十三條實行小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費配置至少3張出入證（含IC卡等）；如車位需單獨配置的，每個車位應(yīng)當(dāng)配置至少1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

　　第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主大會同意后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十五條住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有停車場的停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照本辦法第十一條的規(guī)定執(zhí)行；調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照《中山市住宅小區(qū)停車服務(wù)收費議價規(guī)則（試行）》（中府〔2021〕159號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費由雙方協(xié)商。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等進行公示。

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)分別核算、單獨建賬。

　　第三十一條　實行酬金制收費方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請會計師事務(wù)所等對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　第三十二條住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用電）執(zhí)行居民生活用電價格。

　　第三十三條發(fā)展改革部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、收費行為的監(jiān)管，調(diào)解收費爭議；市場監(jiān)管部門負責(zé)查處違反明碼標(biāo)價規(guī)定等價格違法行為；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管，調(diào)解服務(wù)質(zhì)量的爭議。

　　第三十四條本辦法由市發(fā)展改革局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)管局按各自職責(zé)負責(zé)解釋。

　　第三十五條本辦法自2022年10月1日起施行，有效期為5年。原《中山市發(fā)展和改革局　中山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（中發(fā)改價控〔2016〕226號）同時廢止。

　　 《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》解讀

　　【媒體解讀】中山物業(yè)服務(wù)收費有新規(guī)：不得以停水停電方式催交物業(yè)費！