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政策文件：中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 中山市市場監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，近期，中山市發(fā)展和改革局會同中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中山市市場監(jiān)督管理局修訂印發(fā)了《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（下稱《新規(guī)》）的通知?！缎乱?guī)》自2022年10月1日起施行，有效期為5年。

　　對比2016年印發(fā)的《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，《新規(guī)》對多項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行修訂，其中，在催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)方面，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　在住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面，調(diào)價(jià)方案須由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結(jié)果公示60日以上。

　　要調(diào)整住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？必須滿足兩個“2/3”

　　《新規(guī)》規(guī)定，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，已成立業(yè)主大會的，按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，并經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)施。

　　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循三個重要的程序。

　　其一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計(jì)師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。

　　其二，擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，將結(jié)果書面告知物業(yè)所在的鎮(zhèn)街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進(jìn)行指導(dǎo)與督查。

　　其三，調(diào)價(jià)方案由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結(jié)果公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括建筑物總面積、業(yè)主總?cè)藬?shù)，參與表決的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)，贊同、反對、棄權(quán)意見的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)匯總結(jié)果及相應(yīng)的占比情況等。

　　《新規(guī)》提出，在住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的公示期間，有業(yè)主對調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。

　　新建住宅的前期物業(yè)費(fèi)須實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理

　　《新規(guī)》規(guī)定，新建住宅(不含別墅)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人，在商品房買賣合同中約定。

　　此外，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)《新規(guī)》第十條規(guī)定， 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如若確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前，向市價(jià)格主管部門申請單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，物業(yè)管理區(qū)域，須根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

　　針對共用的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　不得以停水停電方式催繳物業(yè)費(fèi)

　　《新規(guī)》第十七條規(guī)定，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　但是，值得注意的是，《新規(guī)》修訂后，新增內(nèi)容“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)?！?/span>

　　《新規(guī)》第二十五條規(guī)定，住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有停車場的停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照《新規(guī)》第十一條的規(guī)定執(zhí)行。

　　這意味著，已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，要調(diào)整業(yè)主共有停車場的停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，并經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)施。

　　《新規(guī)》第二十五條還規(guī)定，調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照2021年印發(fā)的《中山市住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)議價(jià)規(guī)則（試行）》規(guī)定執(zhí)行。