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政策文件：中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 中山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知

　　《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》于2016年4月20日頒布，至今已實(shí)施6年。6年來(lái)，隨著《中華人民共和國(guó)民法典》等相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)及社會(huì)的發(fā)展變化等，部分條款不適宜當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，應(yīng)作出修訂。現(xiàn)就主要修訂情況解讀如下：

　　一、修訂背景及依據(jù)

　　（一）修訂背景

　　隨著《中華人民共和國(guó)民法典》等相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)，原《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》部分條款不適宜當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，市發(fā)展改革局會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場(chǎng)監(jiān)管局修訂印發(fā)了《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（下稱(chēng)《新規(guī)》）的通知。《新規(guī)》自2022年10月1日起施行，有效期為5年。

　　（二）修訂依據(jù)

　　1.《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（粵價(jià)〔2010〕1號(hào)）

　　2.《中華人民共和國(guó)民法典》

　　二、修訂的主要內(nèi)容

　　（一）調(diào)整住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須符合的規(guī)定和要求

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，《新規(guī)》第十一條規(guī)定，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，已成立業(yè)主大會(huì)的，按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并經(jīng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)施。

　　業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循三個(gè)程序：

　　1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。

　　2. 擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取和收集業(yè)主的意見(jiàn)，將結(jié)果書(shū)面告知物業(yè)所在的鎮(zhèn)街人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，并對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)與督查。

　　3. 調(diào)價(jià)方案由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，表決結(jié)果公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括建筑物總面積、業(yè)主總?cè)藬?shù)，參與表決的專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)，贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)匯總結(jié)果及相應(yīng)的占比情況等。

　　《新規(guī)》提出，在住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的公示期間，有業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。

　　（二）住宅前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理

　　《新規(guī)》規(guī)定，新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買(mǎi)受人，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)《新規(guī)》第十條規(guī)定，新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如若確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)前，向市價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，物業(yè)管理區(qū)域，須根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定的紅線(xiàn)圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。針對(duì)共用的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但是，其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　（三）不得以停水停電方式催繳物業(yè)費(fèi)

　　《新規(guī)》第十七條規(guī)定，物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　《新規(guī)》修訂后，新增內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　（四）住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)規(guī)定

　　《新規(guī)》第二十五條規(guī)定，住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車(chē)服務(wù)企業(yè)等停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主或使用人通過(guò)合同或其他方式約定。調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照《新規(guī)》第十一條的規(guī)定執(zhí)行。

　　調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程或者尚未出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照2021年印發(fā)的《中山市住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)議價(jià)規(guī)則（試行）》規(guī)定執(zhí)行。

　　（五）明晰了住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電的類(lèi)別

　　根據(jù)《省物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于調(diào)整銷(xiāo)售電價(jià)分類(lèi)結(jié)構(gòu)有關(guān)問(wèn)題的通知》（粵價(jià)〔2013〕278號(hào)）的規(guī)定“城鄉(xiāng)居民住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用電）執(zhí)行居民生活用電價(jià)格”，故在本新辦法中增加“第三十二條  住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)用電）執(zhí)行居民生活用電價(jià)格?！?/span>

　　（六）根據(jù)職能調(diào)整，明晰部門(mén)責(zé)任

　　因機(jī)構(gòu)改革，市發(fā)展改革局價(jià)格執(zhí)法職能已劃轉(zhuǎn)市市場(chǎng)監(jiān)管局，故對(duì)各部門(mén)職能職責(zé)進(jìn)行明確。修改為“第三十三條  物業(yè)所在地發(fā)改部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為的監(jiān)管，調(diào)解收費(fèi)爭(zhēng)議；物業(yè)所在地市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)查處違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等價(jià)格違法行為；物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管，調(diào)解服務(wù)質(zhì)量的爭(zhēng)議。”

　　三、法律責(zé)任

　　根據(jù)《新規(guī)》第三十三條規(guī)定，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)查處違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等價(jià)格違法行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超政府指導(dǎo)價(jià)等不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的行為依法責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，可以處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓。對(duì)經(jīng)營(yíng)者違反有關(guān)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的，依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

中山市發(fā)展和改革局

中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

中山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局