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　　我市修訂規(guī)范性文件《中山市舊廠房升級改造實施細則》（中府〔2020〕94號）（以下簡稱《實施細則》），形成《中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）》（以下簡稱《實施細則（修訂 ）》），自印發(fā)之日起實施。根據(jù)《中山市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2021〕113號）的相關規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、修訂背景說明

　　2020年底，我市出臺《實施細則》，明確舊廠房改造升級操作流程，指導舊廠房改造升級項目實施。為進一步優(yōu)化項目審批流程、加快項目落地實施、釋放舊廠房改造政策紅利，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《關于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》（中府〔2022〕11號）以及省“三舊”改造標圖入庫最新政策，結合近年來各方對舊廠房改造的實施訴求，我市啟動了《實施細則》修訂工作。

　　二、政策主要內(nèi)容

　　本《實施細則（修訂）》主要包括六個方面共二十八條,分別從總則、片區(qū)策劃、項目實施、鼓勵措施、監(jiān)督管理、附則六個方面明確舊廠房改造升級工作流程和支持政策。具體如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：包括第一條至第四條，分別明確《實施細則（修訂）》制定目的、概念釋義、工作原則和職責分工。

　　（二）第二章片區(qū)策劃部分：包括第五條至第六條，明確了調(diào)查基礎數(shù)據(jù)及工業(yè)片區(qū)劃定、編制單元規(guī)劃的要求。一是明確舊廠房改造升級實行連片成片統(tǒng)籌策劃。要求各鎮(zhèn)街政府全面調(diào)查擬改造范圍內(nèi)用地的改造潛力及各類資源數(shù)據(jù)，結合轄區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)用地連片程度，參考工業(yè)用地畝均稅收貢獻，兼顧產(chǎn)業(yè)類型、年產(chǎn)值、從業(yè)人口、建筑現(xiàn)狀等情況，劃定擬改造片區(qū)，做好片區(qū)策劃工作。鼓勵鎮(zhèn)街政府在此基礎上擴大研究范圍，為前期科學規(guī)劃打好扎實基礎。二是明確單元規(guī)劃（含單元計劃和城市設計內(nèi)容）的編制需結合國土空間規(guī)劃要求，銜接周邊區(qū)域的城市功能，整體自主平衡經(jīng)濟指標，研究確定片區(qū)功能定位、管控要求、開發(fā)強度、交通組織、公共服務、生態(tài)空間等。

　?。ㄈ┑谌马椖繉嵤┎糠郑喊ǖ谄邨l至第十五條。主要規(guī)定了舊廠房改造升級的實施方式和實施流程，包括權利人自主改造、政府整備改造、合作改造（主要是村企合作改造）等，同時明確了村集體通過公開方式選定市場主體進行合作改造的改造方案、招商方案審批流程及公開遴選合作企業(yè)的流程。

　?。ㄋ模┑谒恼鹿膭畲胧┎糠郑喊ǖ谑鶙l至第二十四條。主要依據(jù)省政策，結合我市實際，細化明確九方面的優(yōu)惠政策措施，包括優(yōu)化入庫地塊管理、支持完善用地手續(xù)、優(yōu)化獎勵措施、加大扶持村集體力度、鼓勵連片改造、鼓勵分類實施改造、簡化歷史建設處理、允許延長使用年期、允許舊廠房過渡性微改造等。

　?。ㄎ澹┑谖逭卤O(jiān)督管理部分：包括第二十五條和第二十七條?！秾嵤┘殑t（修訂）》結合我市項目推進實施的實際情況提出新措施，除了強化項目監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容外，明確推進多部門聯(lián)合執(zhí)法，依法查處違法違規(guī)的危舊廠房。

　?。┑诹赂絼t部分：第二十八條。主要明確了施行日期及新舊政策銜接。

　　三、主要修訂內(nèi)容

　　本《實施細則（修訂）》的修訂主要涉及單元規(guī)劃編審、改造方案和招商方案審批、廠房分割銷售、獎勵資金分配等內(nèi)容，具體修改情況如下：

　　（一）第一章總則部分：對應機構改革調(diào)整后各職能部門的職責分工，將原第四條中的“部門職責”進行調(diào)整；為提升項目審批效率，將部分招商方案的審批權限調(diào)整由鎮(zhèn)街政府審查、審批。

　　（二）第二章片區(qū)策劃部分：將原第六條“編制單元計劃”、第七條“編制單元規(guī)劃”的內(nèi)容整合為一條，合并編審單元計劃、單元規(guī)劃。

　?。ㄈ┑谌马椖繉嵤┎糠郑盒薷拇迤蠛献鞲脑旆桨?、招商方案相關規(guī)定，一是對于不涉及住宅用地開發(fā)的村企合作改造項目招商方案審批權限，調(diào)整由鎮(zhèn)街政府審查、審批；二是對參與村企合作改造的市場主體所需具備的基本條件，從“剛性要求”調(diào)整為“原則性要求”，市場主體的基本條件由鎮(zhèn)街政府結合原則性要求、轄區(qū)情況和項目實際集體審議后確定；三是允許參與村企合作競投的聯(lián)合體成員數(shù)由原來的“不得超過2家”調(diào)整為“原則不得超過3家”，四是對成立的項目公司的股權約束限制條款由原來的“符合全部條件的市場主體須持有51%以上項目公司股份，且未經(jīng)市政府批準，不得申請以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東”改為“符合全部條件的市場主體須為項目公司第一大股東，且未經(jīng)鎮(zhèn)街政府批準，不得申請以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東”。

　?。ㄋ模┑谒恼鹿膭畲胧┎糠郑簽檫M一步釋放政策紅利，優(yōu)化相關政策措施。一是按照省標圖入庫最新政策要求，修改完善原《實施細則》第十七條“按上蓋建筑物占比縮減入庫”的規(guī)定；二是對原《實施細則》第十八條可辦理完善用地手續(xù)的歷史用地，刪除“項目用地面積達到0.667公頃（折10畝）”的條件限制；三是對完善用地手續(xù)的局部改造項目，上蓋物殘值部分價款補助項目改造的時點由“待用地完成改造并完善所有上蓋建筑物手續(xù)后”改為“待用地完成供地手續(xù)并繳清土地出讓價款后”。四是在原《實施細則》第十九條“階梯式獎勵”條款中增加一款，“對改造主體委托第三方進行招商運營的，上述階梯式獎勵資金可按照改造主體與招商運營主體的約定，直接獎勵給有關招商運營主體”，適用于改造主體與招商運營主體相分離的項目。五是將原《實施細則》第二十一條“對項目用地達到0.667公頃（折10畝）以上工業(yè)物業(yè)……對引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的，經(jīng)市招商引資領導小組研究確定，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的，可降低自持比例最低至20%”改為“用地面積達到0.667公頃（折10畝）以上的自主改造或合作改造的“工改工”項目……對引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的，在總體達到一定經(jīng)濟指標要求，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的前提下，可降低自持比例最低至20%。具體項目經(jīng)濟指標要求由各鎮(zhèn)街結合轄區(qū)實際確定。用地面積達到2公頃（折30畝）以上的自主改造或合作改造的“工改 M0”項目參照執(zhí)行”。明確了“政府整備改造的項目，廠房分割銷售按《中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級有關土地征收收回操作指引》有關規(guī)定及產(chǎn)業(yè)準入有關標準執(zhí)行”。

　?。ㄎ澹┑谖逭卤O(jiān)督管理部分：主要增加明確了改造方案經(jīng)批準后，需要調(diào)整改造主體、改造模式、改造類型、改造范圍、竣工時間，降低建設強度（包括容積率、總建筑面積），減少移交公益性用地或配建公共設施的，應當按改造方案審批程序，重新報市政府審批，或者鎮(zhèn)街政府按照市政府委托進行審批；不涉及調(diào)整前述內(nèi)容的，包括動工時間、投資強度、產(chǎn)出強度、稅收強度的調(diào)整，無需重新報批改造方案，由屬地政府結合實際情況指導項目實施建設。

　　（六）第六章附則部分：主要明確了《實施細則（修訂）》出臺實施后，有關項目與原《實施細則》及《關于深入推進舊廠房改造促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（中府〔2019〕65號）的銜接處理措施。

　　四、重點內(nèi)容說明

　　（一）關于村企合作改造。一是關于參與村企合作改造的市場主體要求。結合我市實際，為吸引更多市場主體參與，較《實施細則》關于公開選取市場主體的條件有所放寬，市場主體需滿足的基本條件為原則性要求，支持鎮(zhèn)街政府根據(jù)基本條件、結合轄區(qū)實際制定有關細則標準，或者結合項目實際指導村集體設定有關資金實力、開發(fā)能力、信譽資質(zhì)等方面具體條件，經(jīng)鎮(zhèn)街政府集體審議后確定；允許組成聯(lián)合體參與競投，聯(lián)合體成員數(shù)原則不得超過3家；參與村企合作的市場主體應當按照招商方案要求繳納一定標準的交易保證金，具體數(shù)額由鎮(zhèn)街政府指導村集體結合項目規(guī)模、項目建設分期安排等確定。二是關于招商方案與改造方案編審時序。明確招商方案與改造方案編審脫鉤，即招商方案可先于改造方案，也可與改造方案同步，從而實現(xiàn)先確定村企合作主體后實施單一主體改造，也可實現(xiàn)村企合作的一級土地整理與二級土地開發(fā)的捆綁實施。

　　（二）關于連片改造、分割銷售要求。一是支持“工改工”項目整體規(guī)劃，允許同一產(chǎn)權人名下行政辦公和生活配套設施允許跨宗地集中設置、整體核算。二是為了避免工業(yè)用房炒賣，保障中小微企業(yè)合理用地用房需求，明確了改造后的工業(yè)物銷售要求，要求產(chǎn)權人自持比例不得小于確權登記的總建筑面積51%，且自辦理登記之日起自持不少于15年。為鼓勵改造主體引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，明確用地面積達到0.667公頃（折10畝）以上的自主改造或合作改造“工改工”項目，在總體達到一定經(jīng)濟指標要求，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的前提下，可降低自持比例最低至20%。

　　（三）關于支持連片綜合改造。結合我市實際，根據(jù)《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）有關政策，明確完成片區(qū)策劃后允許實施連片綜合改造“工改工”地塊可以與“工改住、商”地塊、舊村莊改造地塊等形成一個綜合改造單元，具體用地功能可結合現(xiàn)狀用地功能比例和經(jīng)濟平衡測算確定。結合《中山市城市更新管理辦法》和《實施細則（修訂）》其他政策要求，連片綜合改造除允許土地用途混合外，還允許集體和國有建設用地混合，以及土地供應方式的混合。但需要強調(diào)的是，改造涉及供應住宅用地的，除“三地”外，均要求通過市公共資源交易平臺公開遴選改造主體。

相關鏈接：中山市人民政府關于印發(fā)中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）的通知