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解讀文件：中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設局關于規(guī)范住宅小區(qū)服務收費的通知

《關于規(guī)范住宅小區(qū)服務收費的通知》經(jīng)市法制局審查通過，2017年9月1日以《中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設局關于規(guī)范住宅小區(qū)服務收費的通知》（中發(fā)改價控[2017]406號，以下簡稱《通知》）頒布，自2017年10月1日起實施?，F(xiàn)就《通知》解讀如下：

一、出臺《通知》的背景及重要意義

（一）建設和美宜居中山的需要。住宅小區(qū)服務涉及民生，與群眾生活息息相關。規(guī)范住宅小區(qū)服務收費，創(chuàng)造良好的生活氛圍，是建設和美宜居中山的重要內(nèi)容。近年來，我市住宅小區(qū)服務收費投訴占全市價格投訴的一半以上，應該進一步規(guī)范住宅小區(qū)服務收費，促進和美宜居中山的建設。

（二）貫徹落實《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》的需要。2016年我局會同市住房城鄉(xiāng)建設局修訂了《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），但《辦法》對明碼標價規(guī)定等方面，只作了原則性規(guī)定，需要制定相關配套政策文件，便于企業(yè)執(zhí)行和加強社會監(jiān)督。

二、主要措施

（一）如何制定住宅前期物業(yè)服務費

1、住宅前期物業(yè)服務費（含自有產(chǎn)權車位、車庫）實行招投標制度，在前期物業(yè)管理招投標（含協(xié)議方式）時確定收費標準、服務內(nèi)容和服務標準。

2、屬于政府指導價管理的住宅前期物業(yè)服務費，應在政府指導價標準內(nèi)招投標確定收費標準。

3、如確需超出政府指導價的，建設單位應于招投標前三十日報市發(fā)展改革局，市發(fā)展改革局按《中山市發(fā)展改革局關于印發(fā)核定超過政府指導價的住宅前期物業(yè)服務費辦理指南的通知》（中發(fā)改價控〔2017〕344號）規(guī)定核定，核定的收費標準作為前期物業(yè)服務企業(yè)中標的最高收費標準。

4、商品房買賣合同、前期物業(yè)服務協(xié)議、前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準應當一致；如不一致的，按較低的標準執(zhí)行。

5、住宅（不含別墅，含自有產(chǎn)權車位、車庫）前期物業(yè)服務費調價原則上不得超過政府指導價。

（二）住宅小區(qū)服務收費如何明碼標價

1、建設單位應按照《廣東省物價局關于商品房銷售明碼標價的規(guī)定》做好商品房銷售明碼標價。

2、物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置、收費場所公示所有收費項目，包括物業(yè)服務企業(yè)名稱、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費對象、計算單位等內(nèi)容。小區(qū)物業(yè)服務內(nèi)容及服務標準單獨公示，小區(qū)停車服務收費還應在小區(qū)出入口處公示。

3、除上述明碼標價方式外，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)自身實際，采用電子屏幕、公眾網(wǎng)絡平臺等形式進行公示。

4、物業(yè)服務企業(yè)不得收取約定以外的收費，不得收取未經(jīng)公示的費用。未經(jīng)公示的收費業(yè)主有權拒交。

（三）業(yè)主何時開始交納物業(yè)服務費

1、業(yè)主應自房屋交付之日起支付物業(yè)服務費。

2、房屋未達到交付條件，開發(fā)商不得強制交付業(yè)主，物業(yè)公司不得以此作為開始計費的理由；房屋已具備交付條件，業(yè)主無正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)，應當自建設單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起支付物業(yè)服務費。當事人另有約定的，從其約定。

（四）如何認定小區(qū)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積

1、建設單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。車位產(chǎn)權人等與房屋產(chǎn)權人不一致的，車位產(chǎn)權人不能單獨計入業(yè)主人數(shù)。

2、專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分面積，包括套內(nèi)建筑面積和分攤面積。

（五）如何制定和調整住宅小區(qū)停車服務費

1、制定和調整住宅小區(qū)產(chǎn)權車位和人防車位的停車服務收費標準,應當由車位產(chǎn)權人和人防車位投資者提出，并在實施前30天向業(yè)主公示。公示的內(nèi)容包括：車位產(chǎn)權證明和人防車位投資者證明、新標準以及新標準執(zhí)行時間等。

2、制定和調整住宅小區(qū)全體業(yè)主共有車位的停車服務收費標準由小區(qū)業(yè)主大會依法共同決定。

（六）住宅小區(qū)門禁系統(tǒng)建設改造費用如何收取

1、住宅小區(qū)依建設規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設的智能門禁系統(tǒng)，不得向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用。

2、住宅小區(qū)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造門禁系統(tǒng)的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數(shù)量由業(yè)主大會依法共同決定。門禁系統(tǒng)的新配置及更新改造屬于公共設施設備的配置、更新改造，由業(yè)主大會來決定。物業(yè)公司不得以收取門禁卡工本費等形式，未經(jīng)業(yè)主大會同意強制新配置門禁系統(tǒng)或改造原門禁系統(tǒng)。

（七）是否可以向業(yè)主分攤公共水電費？

1、2011年1月1日后（以前期物業(yè)管理招投標時間為準，下同）新建小區(qū)住宅（不含別墅，含自有產(chǎn)權車位、車庫，下同）前期物業(yè)服務費包含公共水電費。不得另行分攤公共水電費。

2、2011年1月1日之前的小區(qū)住宅前期物業(yè)服務費按照合同約定有梯燈電費分攤的，在未調整物業(yè)服務費前仍可按實分攤，調整物業(yè)服務費后不再分攤。

三、與之前政策的對比

（一）關于招投標確定住宅前期物業(yè)服務費

1、之前規(guī)定商品房買賣合同、前期物業(yè)服務協(xié)議、前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準應當一致，但對不一致的，以哪個為準，未有明確。為嚴肅招投標管理，保護業(yè)主的合法權益，現(xiàn)《通知》明確商品房買賣合同、前期物業(yè)服務協(xié)議、前期物業(yè)服務合同約定的住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準不一致的，按較低的標準執(zhí)行。

2、之前未有明確住宅前期物業(yè)服務費調價原則上不得超過政府指導價。《通知》明確規(guī)定，住宅（不含別墅，含自有產(chǎn)權車位、車庫）前期物業(yè)服務費調價，原則上不得超過政府指導價。

（二）關于住宅小區(qū)服務收費明碼標價

之前政策只是規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當做好明碼標價，對明碼標價的格式未全部予以明確?，F(xiàn)《通知》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應該按照規(guī)定格式做好明碼標價，且規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得收取約定以外的收費，不得收取未經(jīng)公示的費用。

（三）關于專有部分面積的計算。由于不動產(chǎn)權證多次改版，有多個版本，有的房產(chǎn)證上記載建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分攤面積，有的房產(chǎn)證記載建筑面積、套內(nèi)建筑面積，有的房產(chǎn)證只記載套內(nèi)建筑面積，造成在統(tǒng)計專有部分面積、計費面積引起許多爭議，故在《通知》第六點明確專有部分面積，包括套內(nèi)建筑面積和分攤面積，物業(yè)服務費計費面積也按專有部分面積計算。

（四）關于公共水電費的分攤問題。之前政策規(guī)定2011年1月1日后（以前期物業(yè)管理招投標時間為準，下同）新建住宅小區(qū)物業(yè)服務費包含公共水電費。2011年1月1日之前的住宅小區(qū)物業(yè)服務費按照合同約定有梯燈電費分攤的，在未調整物業(yè)服務費前仍可按實分攤，調整物業(yè)服務費后不再分攤?！锻ㄖ芬?guī)定，只對實行政府指導價的住宅前期物業(yè)服務收費予以規(guī)范，對物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價的住宅小區(qū)是否分攤公共水電費則由業(yè)主大會決定，政府不予過多干預。

（五）關于裝修押金和裝修出入證工本費問題。之前制定了裝修押金和裝修出入證工本費的收費標準，由于《廣東省定價目錄（2015年版）》未將該兩項收費列入定價目錄，故政府部門不再制定相應的收費標準。