政策文件：中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見

我市制定了規(guī)范性文件《關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，于2019年6月21日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、文件的制定背景說明

2010年以來，我市先后出臺了《關(guān)于“三舊”改造工作的若干意見》（中府〔2010〕1號）、《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）等系列“三舊”改造政策，推動舊廠房更新改造，也出臺了《關(guān)于促進(jìn)土地利用支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（中土函〔2017〕2232號）等工業(yè)用地支持政策，取得了較明顯的階段性成效。

根據(jù)市委市政府工作部署要求，在我市“減量規(guī)劃”的背景下，為了有效破解土地資源瓶頸和資源環(huán)境約束，更加堅(jiān)決向存量建設(shè)用地要增量、要空間、要效益，拓展我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間、助力新舊動能轉(zhuǎn)換、保障經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展，更加積極主動參與粵港澳大灣區(qū)分工和建設(shè)，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省自然資源廳關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》（粵自然資規(guī)〔2019〕3號），結(jié)合我市實(shí)際，我市研究出臺了《關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）。

二、政策主要內(nèi)容

本《實(shí)施意見》主要是鼓勵(lì)舊廠房用地（工業(yè)用地）實(shí)施 “工改工”改造政策，包括六個(gè)方面共十七條。具體如下：

（一）在強(qiáng)化政府作用方面，包括第（一）條至第（三）條，明確強(qiáng)化政府主導(dǎo)統(tǒng)籌策劃作用、鼓勵(lì)單一主體實(shí)施歸宗改造和加強(qiáng)土地利用規(guī)劃保障。

一是推動連片成片統(tǒng)籌策劃。要求屬地鎮(zhèn)區(qū)政府綜合采用政府統(tǒng)租統(tǒng)管、實(shí)行征收收儲（購）、鼓勵(lì)村企合作、推動產(chǎn)權(quán)人自改等措施，加快推動低效、低端、低質(zhì)工業(yè)用地加快改造，并做好改造期間工廠搬遷對接或周轉(zhuǎn)廠房資源信息服務(wù)，有序推動“三低”工業(yè)用地升級改造。

二是鼓勵(lì)單一主體實(shí)施改造。除以往政策明確通過房地產(chǎn)作價(jià)入股、聯(lián)營、收購歸宗等方式外，鼓勵(lì)采用通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后整體改造，且涉及的邊角地、夾心地、插花地等也可一并協(xié)議出讓，從而實(shí)現(xiàn)土地整合。

三是加強(qiáng)土地利用規(guī)劃保障。對不符合土規(guī)要求的，要求各鎮(zhèn)區(qū)先行內(nèi)部調(diào)劑預(yù)留建設(shè)用地規(guī)模，按程序和權(quán)限修改土規(guī)，或者利用村級土地利用規(guī)劃編制契機(jī)，完善土規(guī)后推動實(shí)施改造。對規(guī)上限上企業(yè)，或者省、市重點(diǎn)工業(yè)改造項(xiàng)目，因不符合土地利用總體規(guī)劃所需的建設(shè)用地規(guī)模，屬地鎮(zhèn)區(qū)不能通過鎮(zhèn)內(nèi)平衡原則落實(shí)的，可以由市級統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模，并明確安排使用原則、工作流程和報(bào)批要求等，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行升級改造。

（二）在完善歷史用地手續(xù)方面，包括第（四）條和第（五）條，主要結(jié)合省政策和我市實(shí)際，明確可完善歷史用地手續(xù)的情形和相應(yīng)政策措施。

一是結(jié)合我市歷史上用地狀況，明確在提供真實(shí)、完整的轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系鏈條證明材料的前提下，以受讓人（目前實(shí)際使用人）作為改造主體，解決歷史征地協(xié)議簽署主體和補(bǔ)償款支付主體與目前實(shí)際使用人不一致，難以操作和實(shí)施的問題。

二是明確符合“三舊”政策的用地，明確完善用地手續(xù)時(shí)不需新增建設(shè)用地指標(biāo)，歷史違法用地處理，以及協(xié)議出讓方式和地價(jià)優(yōu)惠等，其中明確地價(jià)計(jì)收將采用區(qū)片市場評估價(jià)為基礎(chǔ)的計(jì)收辦法，后續(xù)將考慮拆除重建土地平整等因素合理確定相應(yīng)的具體標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行更新，增加地價(jià)計(jì)收透明度。

（三）在財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策方面，包括第（六）條至第（九）條。主要結(jié)合我市實(shí)際，為了更精準(zhǔn)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）第三十二條第（一）項(xiàng)及第四十條等政策進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化。

一是明確享受財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策的“工改工”工業(yè)廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，主要包括項(xiàng)目用地面積、建筑容積率和限高、建筑樓層高度、設(shè)計(jì)承重要求等。同時(shí)，為避免工業(yè)用房炒賣，保障中小微企業(yè)合理用地用房需求，明確了改造后的工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓要求。

二是針對工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓要求，綜合考慮與我市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、工業(yè)物業(yè)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)分割轉(zhuǎn)讓、高標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓等有關(guān)政策銜接，規(guī)范國有土地上的工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓政策，主要包括：自持比例不小于總建筑面積的51%，且自辦理不動產(chǎn)（房產(chǎn)）登記之日起自持不少于15年；行政辦公和生活配套設(shè)施用房不得獨(dú)立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨廠房按規(guī)定比例一并分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押；分割或分割轉(zhuǎn)讓的單元，應(yīng)符合獨(dú)立通行、獨(dú)立使用和消防安全要求，以幢（不小于2000平方米）或?qū)樱ú恍∮?span lang="EN-US" style="font-size:16px;">500平方米）的固定界限為基本單位；受讓主體須為企業(yè)，受讓后自完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得申請轉(zhuǎn)讓；已辦理分割轉(zhuǎn)讓部分不得申請?jiān)俅畏指睢?/span>

三是對享受200元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)的，側(cè)重支持由改造實(shí)施主體（產(chǎn)權(quán)人）用于自持經(jīng)營的部分，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)和單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)上限不變，鼓勵(lì)自持，防止工業(yè)用地炒賣，保障工業(yè)企業(yè)合理的用地用房成本。同時(shí)，對用地達(dá)到75畝（5萬平方米）及以上并達(dá)到相應(yīng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，除功能類鎮(zhèn)區(qū)（五桂山和火炬區(qū)）外的其他鎮(zhèn)區(qū)范圍，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后五年內(nèi)，對入駐企業(yè)繳納的主體稅種（即增值稅、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅），相比項(xiàng)目竣工前一自然年度在本市繳納的主體稅種，計(jì)算相對市級（即市本級和鎮(zhèn)區(qū)級）新增貢獻(xiàn)，視新增貢獻(xiàn)作階梯式補(bǔ)助改造實(shí)施主體，鼓勵(lì)社會企業(yè)實(shí)行連片改造。并要求功能類鎮(zhèn)區(qū)（五桂山和火炬區(qū)）參照該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，補(bǔ)助改造實(shí)施主體。此外，還支持各鎮(zhèn)區(qū)在市財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)的基礎(chǔ)上結(jié)合財(cái)力再行獎(jiǎng)補(bǔ)。

四是增加了對“工業(yè)上樓”的鼓勵(lì)政策，明確對拆除重建后用于工業(yè)用途，達(dá)到工業(yè)廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，且廠房（不含行政辦公和生活配套設(shè)施用房）樓層達(dá)到4層及以上，安裝工業(yè)電梯的，按10萬元/臺的標(biāo)準(zhǔn)給予財(cái)政補(bǔ)助。

（四）在綜合政策措施方面，包括第（十）條至第（十三）條。主要對符合“三舊”政策的工業(yè)用地，在歷史建設(shè)處理措施、改做新型產(chǎn)業(yè)用地、低效用地轉(zhuǎn)讓、土地使用年期等方面，提出相應(yīng)政策措施，促進(jìn)相關(guān)用地加快實(shí)施改造。

一是對已取得土地證，但由于歷史原因沒有合法報(bào)建、驗(yàn)收手續(xù)，其對2009年12月31日之前建成使用至今，地上建筑物（構(gòu)筑物）基底面積達(dá)到用地面積三分之一及以上的，允許其按規(guī)定實(shí)施“三舊”改造，視為非閑置土地，并且可憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案批復(fù)到住建部門辦理施工報(bào)建手續(xù)。

二是考慮與我市正研究出臺的《中山市新型產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定相協(xié)調(diào)，支持舊廠房用地（工業(yè)用地）按規(guī)定改造為新型產(chǎn)業(yè)用地，并明確地價(jià)計(jì)收按照“三舊”改造區(qū)片市場評估價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)收。

三是主要考慮2009年12月31日前已建成（上蓋物投影占用地面積達(dá)到30%），但現(xiàn)狀已經(jīng)拆除或者現(xiàn)狀建筑物無合法報(bào)建手續(xù)，達(dá)不得投資開發(fā)強(qiáng)度25%的用地，對原產(chǎn)權(quán)人無能力改造的，經(jīng)屬地鎮(zhèn)區(qū)同意，允許其將土地轉(zhuǎn)讓予有改造能力的受讓人進(jìn)行改造。但同時(shí)要求擬受讓人在與屬地鎮(zhèn)區(qū)簽訂的項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議中約定，動工前不得申請辦理變更登記、抵押登記及轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。其中，“動工”主要按照我市閑置土地政策進(jìn)行界定，是指已依法領(lǐng)取施工許可證，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

四是針對改造后建筑耐久年限與土地使用年期不匹配的問題，提出對國有工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)人按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案拆除重建后，允許按工業(yè)用地法定最高使用年限變更出讓終止日期，按區(qū)片市場評估價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款，保障與建筑耐久年限相匹配的土地使用期限。對經(jīng)集體土地所有權(quán)人表決同意，集體建設(shè)用地的受讓方作為改造實(shí)施主體的，同樣允許延長流轉(zhuǎn)年限，不需通過市公共資源交易平臺進(jìn)行公開交易。對集體建設(shè)用地承租人作改造實(shí)施主體的，鼓勵(lì)集體土地所有權(quán)人與承租人延長租賃期限。

（五）在行政管理服務(wù)方面，主要為第（十四）條，主要針對“工改工”改造項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)行流程再造，簡化審批流程和時(shí)限。對“工改工”項(xiàng)目的標(biāo)圖建庫手續(xù)，實(shí)行隨報(bào)隨審（每年年底由市城市更新局一次性報(bào)省備案），并由屬地鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造主管部門自行納入計(jì)劃管理臺賬。除需調(diào)整控規(guī)或完善用地手續(xù)的情形外，改造實(shí)施主體（產(chǎn)權(quán)人）可不用專門申報(bào)納入項(xiàng)目預(yù)備庫或單元計(jì)劃，申報(bào)的改造方案可采用簡化版標(biāo)準(zhǔn)文本，申報(bào)改造方案審批時(shí)可自動納入年度實(shí)施計(jì)劃。對需調(diào)整控規(guī)的，可按照控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和審批流程，編制單元規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后可作為項(xiàng)目規(guī)劃審批的依據(jù)。對需完善歷史用地手續(xù)的，可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行簡化歸并，改造方案、用地報(bào)批、供地審核等可一并申報(bào)辦理。

（六）在加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管服務(wù)方面，主要包括第（十五）條至第（十七）條內(nèi)容，明確強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤監(jiān)管和服務(wù)、夯實(shí)基礎(chǔ)管理工作、進(jìn)一步加強(qiáng)政府推動改造的作用。

一是加強(qiáng)“三舊”改造事中事后監(jiān)管，要求各鎮(zhèn)區(qū)要與改造實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施以及改造實(shí)施主體的責(zé)任義務(wù)，針對“工改工”改造，進(jìn)一步明確將投入、產(chǎn)出等要求，納入項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容。在項(xiàng)目改造過程中，要求加強(qiáng)巡查監(jiān)管，協(xié)助改造實(shí)施主體及時(shí)協(xié)調(diào)解決改造過程遇到的問題，確保協(xié)議落實(shí)到位。

二是針對我市舊廠房用地改造潛力或資源等基礎(chǔ)資料底數(shù)不準(zhǔn)確，各方面數(shù)據(jù)多口管理的現(xiàn)狀，提出了建立工業(yè)用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的方法和思路，為下一步更好確定改造目標(biāo)、推進(jìn)計(jì)劃，更好精準(zhǔn)施策提供數(shù)據(jù)支撐，保障我市產(chǎn)業(yè)用地穩(wěn)步、有序轉(zhuǎn)型升級，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

三是在評估我市原有政策實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，結(jié)合省政策精神要求，借鑒周邊城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出以3年為期，在政府強(qiáng)力推動、財(cái)政激勵(lì)政策、土地優(yōu)惠措施等的基礎(chǔ)上，通過加大輿論宣傳、部門聯(lián)動方式，建立健全限時(shí)促改的工作機(jī)制，以聯(lián)合執(zhí)法破除改造障礙，盡快消除違法狀態(tài)、解決安全隱患。

三、其他重點(diǎn)內(nèi)容

本《實(shí)施意見》是對《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）和《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》（中府〔2018〕57號）號有關(guān)內(nèi)容的調(diào)整和優(yōu)化，2018年政策與本《實(shí)施意見》不一致的，以本《實(shí)施意見》為準(zhǔn)。其中主要調(diào)整內(nèi)容如下：

（一）加強(qiáng)統(tǒng)籌策劃方面。要求強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌策劃，通過綜合施策，加快推動連片成片改造，新增了通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議方式實(shí)施歸宗改造的方式。在土地規(guī)劃保障上，調(diào)整了《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）第五十二條“使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模”和“先承諾后審批”的做法，轉(zhuǎn)而采用“鎮(zhèn)區(qū)自行調(diào)劑”、“市級統(tǒng)籌安排”分類解決。

（二）完善歷史用地手續(xù)方面。本《實(shí)施意見》進(jìn)一步明確了歷史征地協(xié)議簽署主體和補(bǔ)償款支付主體與目前實(shí)際使用人不一致的解決辦法，涉及歷史違法用地的處理原則，以及以區(qū)片市場評估價(jià)為基礎(chǔ)合理確定土地價(jià)款的政策規(guī)定等。對本《實(shí)施意見》未涉及的，如完善歷史用地手續(xù)所需土地面積要求仍然依據(jù)2018年政策規(guī)定執(zhí)行。

（三）財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策方面。為防止工業(yè)用地炒賣，保障工業(yè)企業(yè)合理的用地用房需求，鼓勵(lì)改造實(shí)施主體（產(chǎn)權(quán)人）自持運(yùn)營，對2018年政策200元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為限于“自持”經(jīng)營部分，其他獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)和單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)上限標(biāo)準(zhǔn)不變。同時(shí)，鼓勵(lì)市場主體按照一定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行連片成片改造（達(dá)到75畝及以上），可按所入駐企業(yè)新增貢獻(xiàn)總體情況補(bǔ)助改造實(shí)施主體。此外，增加了對“工業(yè)上樓”、安裝工業(yè)用電梯，按10萬元/臺的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助的政策措施。

（四）綜合政策措施方面。在歷史建設(shè)處理、改作新型產(chǎn)業(yè)用地方面相比2018年政策，屬于新增政策措施；對低效用地轉(zhuǎn)讓、土地使用年期方面，均較2018年政策內(nèi)容有擴(kuò)展、細(xì)節(jié)更明確，總體上政策措施更優(yōu)惠。

（五）在其他方面。本《實(shí)施意見》在優(yōu)化政務(wù)服務(wù)、加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管服務(wù)等方面，均在2018年政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施的實(shí)際情況提出的新措施。如在項(xiàng)目跟蹤監(jiān)管方面，除強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容外，開展工業(yè)用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，并以此基礎(chǔ)，分類進(jìn)行聯(lián)合促改，這些屬于新的政策措施和手段。