火炬開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：  

為進(jìn)一步拓展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間，推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，保障經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，更加積極主動(dòng)參與粵港澳大灣區(qū)分工和建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，以及國(guó)家低效用地再開(kāi)發(fā)和省“三舊”改造等政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施意見(jiàn)。  

一、強(qiáng)化政府作用，加快推動(dòng)“三低”工業(yè)用地連片改造  

（一）加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，加快推進(jìn)連片成片改造。各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處、區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)區(qū)政府）應(yīng)當(dāng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，對(duì)轄區(qū)內(nèi)低效、低端、低質(zhì)工業(yè)用地實(shí)行連片成片統(tǒng)籌策劃，綜合采用政府統(tǒng)租統(tǒng)管、征收收儲(chǔ)（購(gòu)）、鼓勵(lì)村企合作、推動(dòng)產(chǎn)權(quán)人自改等措施，并做好改造期間工廠搬遷對(duì)接或周轉(zhuǎn)廠房資源信息服務(wù)，有序推動(dòng)“三低”工業(yè)用地升級(jí)改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的示范樣本。對(duì)屬地鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)租統(tǒng)管實(shí)施改造的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后5年內(nèi)，視所入駐企業(yè)對(duì)市本級(jí)新增貢獻(xiàn)總體情況，按階梯式補(bǔ)助方法，由市財(cái)政通過(guò)轉(zhuǎn)移支付方式補(bǔ)助給所在鎮(zhèn)區(qū)（功能類(lèi)鎮(zhèn)區(qū)除外），用于“三低”工業(yè)用地改造。具體補(bǔ)助方案另行制定。  

（二）鼓勵(lì)單一主體實(shí)施歸宗改造。對(duì)連片成片的若干宗國(guó)有工業(yè)用地，改造范圍內(nèi)的全部權(quán)利人通過(guò)簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，在完成上蓋物拆除、原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷(xiāo)登記后，可以將擬改造用地以協(xié)議方式出讓給該單一主體實(shí)施改造，土地出讓價(jià)款按出讓時(shí)該整宗用地的區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原若干宗用地區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（考慮年限等因素修正）總價(jià)的差額計(jì)收。整合歸宗涉及的邊角地、夾心地、插花地，按規(guī)定完善用地手續(xù)后可一并協(xié)議出讓給該單一主體實(shí)施改造，土地出讓價(jià)款按照區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。對(duì)于舊村莊改造范圍內(nèi)的零星工業(yè)用地，可納入舊村莊改造范圍一并改造。  

（三）支持按規(guī)定修改土地利用總體規(guī)劃。對(duì)于不符合土地利用總體規(guī)劃的工業(yè)用途改造項(xiàng)目，各鎮(zhèn)區(qū)政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先自行調(diào)劑其預(yù)留規(guī)模以外、已落圖部分的建設(shè)用地規(guī)模后，按程序和權(quán)限修改土地利用總體規(guī)劃，也可結(jié)合村級(jí)土地利用規(guī)劃編制工作，由各鎮(zhèn)區(qū)政府通過(guò)建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)部調(diào)劑方式調(diào)整建設(shè)用地布局。對(duì)于規(guī)上限上企業(yè)，或者省、市重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目，對(duì)所需建設(shè)用地規(guī)模，屬地鎮(zhèn)區(qū)不能通過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)平衡原則落實(shí)的，在項(xiàng)目用地符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃的前提下，可以申請(qǐng)由市統(tǒng)籌利用跨省購(gòu)買(mǎi)的增減掛鉤節(jié)余建設(shè)用地規(guī)模和土規(guī)調(diào)整完善方案預(yù)留的城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模，按照“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、效益優(yōu)先、先急后緩”原則，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)舊廠房進(jìn)行升級(jí)改造。對(duì)申請(qǐng)由市統(tǒng)籌安排建設(shè)用地規(guī)模的項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)屬地鎮(zhèn)區(qū)政府組織初審后，報(bào)市自然資源局組織審查、市土地管理委員會(huì)審議、市政府審定。落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模后，按權(quán)限組織編制預(yù)留建設(shè)用地規(guī)模落地方案，并按程序呈報(bào)省自然資源廳審批。  

二、加快完善歷史用地手續(xù)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展  

（四）明確可完善歷史用地手續(xù)的情形。2009年12月31日前已簽訂征地協(xié)議、實(shí)際已實(shí)施征地，已按協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處罰（處理）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。對(duì)簽訂征地協(xié)議后發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，在提供真實(shí)、完整的權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系鏈條證明材料的前提下，以受讓人（目前實(shí)際使用人）作為改造主體（協(xié)議供地對(duì)象），無(wú)需歷史征地協(xié)議簽署主體和補(bǔ)償款支付主體與目前實(shí)際使用人相一致。  

（五）明確完善歷史用地手續(xù)的優(yōu)惠政策措施。凡用地行為發(fā)生時(shí)土地管理法律政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，可不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。2009年第二次全國(guó)土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查屬建設(shè)用地類(lèi)的，完善用地手續(xù)時(shí)按建設(shè)用地辦理，不需新增建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)歷史違法用地，作處罰（處理）、完善征收手續(xù)后，除改造為住宅用途外，均可以采用協(xié)議出讓方式供地，土地出讓價(jià)款以區(qū)片土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮征地拆遷或土地取得成本等因素合理確定，具體計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)另行制定。  

三、完善財(cái)政激勵(lì)措施，拓展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)空間  

（六）明確工業(yè)廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。符合以下基本要求的“工改工”改造項(xiàng)目，可以按第（八）、（九）點(diǎn)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)：  

1．項(xiàng)目用地不小于10畝（6666.7平方米）；  

2．建筑容積率不低于1.5且不高于3.5，建筑限高50米；  

3．新建建筑首層高度不低于6米，二層及以上樓層層高不低于4.5米；  

4．新建建筑樓面活荷載設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值不低于4KN/m²；  

5．涉及分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)符合第（七）點(diǎn)分割轉(zhuǎn)讓要求。  

（七）明確分割轉(zhuǎn)讓要求。對(duì)國(guó)有土地上工業(yè)物業(yè)申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)權(quán)人自持比例不得小于確權(quán)登記的總建筑面積51%，并在項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議中明確約定自辦理不動(dòng)產(chǎn)（房產(chǎn)）登記之日起自持不少于15年。行政辦公和生活配套設(shè)施用房不得獨(dú)立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以按照不高于廠房分割或分割轉(zhuǎn)讓的比例，隨廠房一并分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押。對(duì)分割或分割轉(zhuǎn)讓的部分，應(yīng)符合獨(dú)立通行、獨(dú)立使用和消防安全要求，以幢或?qū)拥墓潭ń缦逓榛締挝?，且幢和層的單元面積分別不小于2000平方米、500平方米。受讓主體須為企業(yè)，受讓后自完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唧w起止時(shí)限在不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)附記項(xiàng)中予以注記。已辦理分割轉(zhuǎn)讓部分不得申請(qǐng)?jiān)俅畏指睢?/span>  

（八）調(diào)整優(yōu)化財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策。舊城鎮(zhèn)、舊村莊或舊廠房用地拆除重建后用于工業(yè)用途，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對(duì)自持部分的建筑面積，按200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)政府對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，在保留原有合法廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過(guò)局部拆改建、加建使整宗用地建筑容積率達(dá)到要求的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對(duì)自持的新建建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，分別經(jīng)市工業(yè)和信息化局、市科技局出具認(rèn)定意見(jiàn)，以上獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%；單個(gè)項(xiàng)目市財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過(guò)1000萬(wàn)元。對(duì)用地達(dá)到75畝（5萬(wàn)平方米）及以上，由土地權(quán)利人自行改造的“工改工”項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后5年內(nèi)，視所入駐企業(yè)對(duì)市級(jí)新增貢獻(xiàn)總體情況，按階梯式補(bǔ)助方法，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)區(qū)政府補(bǔ)助給實(shí)施主體。補(bǔ)助資金由市和所在鎮(zhèn)區(qū)政府按財(cái)政管理體制各自負(fù)擔(dān)，其中市本級(jí)負(fù)擔(dān)部分由市財(cái)政通過(guò)轉(zhuǎn)移支付方式補(bǔ)助給所在鎮(zhèn)區(qū)政府（功能類(lèi)鎮(zhèn)區(qū)除外），功能類(lèi)鎮(zhèn)區(qū)參照上述政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)在上述獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，結(jié)合自有財(cái)力加大獎(jiǎng)補(bǔ)力度。具體補(bǔ)助方案另行制定。  

（九）支持工業(yè)上樓。舊城鎮(zhèn)、舊村莊或舊廠房用地拆除重建后用于工業(yè)用途，廠房（不含行政辦公和生活配套設(shè)施用房）樓層達(dá)到4層及以上，安裝工業(yè)電梯的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收合格后，按10萬(wàn)元/臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)政府對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行補(bǔ)助。單幢廠房財(cái)政補(bǔ)助不超過(guò)2臺(tái)。  

四、多措并舉綜合施策，促進(jìn)改造提速增量  

（十）明確有關(guān)歷史建設(shè)處理措施。對(duì)2009年12月31日前建成使用至今，地上建筑物（構(gòu)筑物）基底面積達(dá)到用地面積三分之一及以上，經(jīng)“三舊”改造主管部門(mén)核實(shí)，符合土地利用總體規(guī)劃以及上蓋物類(lèi)型和占比要求，第二次全國(guó)土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地，申請(qǐng)實(shí)施“三舊”改造并按規(guī)定辦理“三舊”改造相關(guān)手續(xù)的，視為非閑置土地，改造實(shí)施主體可憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案批復(fù)到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)辦理施工報(bào)建手續(xù)。  

（十一）支持按規(guī)定改造為新型產(chǎn)業(yè)用地。對(duì)符合“三舊”改造政策的國(guó)有工業(yè)用地，在符合新型產(chǎn)業(yè)用地選址要求、準(zhǔn)入條件的前提下，相關(guān)土地權(quán)利人可按規(guī)定程序申請(qǐng)改作新型產(chǎn)業(yè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)后與市自然資源局重新簽訂土地出讓合同或出讓合同變更協(xié)議，按商服用途的區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20%與工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額補(bǔ)繳土地價(jià)款。通過(guò)“三舊”改造改作新型產(chǎn)業(yè)用地，涉及的用地貢獻(xiàn)、分割、轉(zhuǎn)讓及項(xiàng)目監(jiān)管等要求，按我市新型產(chǎn)業(yè)用地政策執(zhí)行。  

（十二）促進(jìn)低效存量工業(yè)用地盤(pán)活利用。對(duì)符合“三舊”改造政策的國(guó)有工業(yè)用地，土地權(quán)利人無(wú)能力改造的，因政府招商引資、推動(dòng)改造需要，可由愿意投入資金進(jìn)行改造的企業(yè)，受讓存量工業(yè)用地，不審核投資開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。申請(qǐng)改造的企業(yè)，應(yīng)向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)政府提出申請(qǐng)，由屬地鎮(zhèn)區(qū)政府加具確認(rèn)意見(jiàn)后，憑經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造方案辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓前，如土地涉及閑置的，需經(jīng)閑置土地處置后再辦理轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但受讓方須按項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議約定，動(dòng)工前不得申請(qǐng)辦理變更登記、抵押登記及轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。  

（十三）保障與建筑耐久年限相匹配的土地使用期限。對(duì)國(guó)有工業(yè)用地按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案拆除重建后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限變更出讓終止日期，按區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款。經(jīng)集體土地所有權(quán)人表決同意，集體建設(shè)用地的受讓方作為改造實(shí)施主體的，雙方可簽訂變更協(xié)議或重新簽訂合同，延長(zhǎng)流轉(zhuǎn)年限并補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)款，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)國(guó)有工業(yè)用地法定最高使用年限。對(duì)集體建設(shè)用地承租人作改造實(shí)施主體的，鼓勵(lì)集體土地所有權(quán)人與承租人延長(zhǎng)租賃期限。  

五、提升行政管理水平，降低企業(yè)制度性成本  

（十四）簡(jiǎn)化“工改工”項(xiàng)目審批流程。對(duì)“工改工”項(xiàng)目用地標(biāo)圖建庫(kù)，實(shí)行隨報(bào)隨審，由屬地鎮(zhèn)區(qū)城市更新（“三舊”改造）主管部門(mén)納入計(jì)劃管理臺(tái)賬，提供跟蹤服務(wù)。對(duì)涉及控規(guī)調(diào)整的，可按照控制性詳細(xì)規(guī)劃法定程序編制單元規(guī)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后作為項(xiàng)目規(guī)劃審批的依據(jù)。推行“工改工”改造方案簡(jiǎn)化版標(biāo)準(zhǔn)文本，改造實(shí)施主體申報(bào)改造方案審批時(shí)，自動(dòng)納入年度實(shí)施計(jì)劃。對(duì)涉及完善歷史用地手續(xù)的，歸并簡(jiǎn)化改造方案、用地報(bào)批、供地審核以及申辦規(guī)劃條件、用地規(guī)劃許可等手續(xù)。  

六、加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管服務(wù)，形成聯(lián)合促改的強(qiáng)大合力  

（十五）全面落實(shí)項(xiàng)目跟蹤監(jiān)管和服務(wù)制度。對(duì)納入“三舊”改造范圍、享受相關(guān)優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，屬地政府應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與相關(guān)改造實(shí)施主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，明確項(xiàng)目動(dòng)工、竣工時(shí)限，投入、產(chǎn)出等要求和相應(yīng)違約責(zé)任，組織鎮(zhèn)區(qū)相關(guān)部門(mén)按職能做好改造全過(guò)程跟蹤服務(wù)，對(duì)違反法律政策規(guī)定或協(xié)議約定的，應(yīng)依法依規(guī)或依約進(jìn)行處置。  

（十六）建立健全工業(yè)用地利用情況數(shù)據(jù)庫(kù)。由市城市更新局依托地籍調(diào)查、全國(guó)國(guó)土調(diào)查和年度變更調(diào)查等數(shù)據(jù)成果，土地房屋產(chǎn)權(quán)信息以及土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和衛(wèi)星影像圖等圖件，建立全市工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。以此為基礎(chǔ)，由市工業(yè)和信息化局會(huì)同相關(guān)職能部門(mén)組織鎮(zhèn)區(qū)政府分片分批調(diào)查核實(shí)工業(yè)用地現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)類(lèi)別、稅收貢獻(xiàn)以及消防、環(huán)保情況等，摸清全市工業(yè)項(xiàng)目情況，為精準(zhǔn)施策、分類(lèi)處置提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。  

（十七）開(kāi)展部門(mén)聯(lián)合促改專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。對(duì)未完善用地手續(xù)、沒(méi)有合法報(bào)建手續(xù)的舊廠房，分類(lèi)采取違法用地查處、閑置土地處置、依法采取罰款或拆除措施等，試行差別化用水用電措施，開(kāi)展環(huán)保、消防專(zhuān)項(xiàng)檢查整治等，加大輿論宣傳力度，加強(qiáng)公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、應(yīng)急管理等多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法力度，形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管、限時(shí)促改的工作機(jī)制，以3年為過(guò)渡期，推動(dòng)低效用地實(shí)施改造，消除安全隱患，保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)存在安全隱患、未限時(shí)整改、造成事故的，將依法嚴(yán)格追究相關(guān)土地權(quán)利人的責(zé)任。  

本實(shí)施意見(jiàn)自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期3年。由市人民政府負(fù)責(zé)解釋?zhuān)唧w解釋工作由市城市更新局承擔(dān)。本實(shí)施意見(jiàn)施行前我市有關(guān)政策與本實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定不一致的，以本實(shí)施意見(jiàn)為準(zhǔn)。  

中山市人民政府  

2019年6月21日  

政策解讀：《關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》解讀

一圖讀懂中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)