我市修訂規(guī)范性文件《中山市舊廠房升級(jí)改造實(shí)施細(xì)則》（中府〔2020〕94號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》），形成《中山市舊廠房改造升級(jí)實(shí)施細(xì)則（修訂）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則（修訂 ）》），自印發(fā)之日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2021〕113號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、修訂背景說(shuō)明

　　2020年底，我市出臺(tái)《實(shí)施細(xì)則》，明確舊廠房改造升級(jí)操作流程，指導(dǎo)舊廠房改造升級(jí)項(xiàng)目實(shí)施。為進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目審批流程、加快項(xiàng)目落地實(shí)施、釋放舊廠房改造政策紅利，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)的若干措施》（中府〔2022〕11號(hào)）以及省“三舊”改造標(biāo)圖入庫(kù)最新政策，結(jié)合近年來(lái)各方對(duì)舊廠房改造的實(shí)施訴求，我市啟動(dòng)了《實(shí)施細(xì)則》修訂工作。

　　二、政策主要內(nèi)容

　　本《實(shí)施細(xì)則（修訂）》主要包括六個(gè)方面共二十八條,分別從總則、片區(qū)策劃、項(xiàng)目實(shí)施、鼓勵(lì)措施、監(jiān)督管理、附則六個(gè)方面明確舊廠房改造升級(jí)工作流程和支持政策。具體如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：包括第一條至第四條，分別明確《實(shí)施細(xì)則（修訂）》制定目的、概念釋義、工作原則和職責(zé)分工。

　?。ǘ┑诙缕瑓^(qū)策劃部分：包括第五條至第六條，明確了調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及工業(yè)片區(qū)劃定、編制單元規(guī)劃的要求。一是明確舊廠房改造升級(jí)實(shí)行連片成片統(tǒng)籌策劃。要求各鎮(zhèn)街政府全面調(diào)查擬改造范圍內(nèi)用地的改造潛力及各類(lèi)資源數(shù)據(jù)，結(jié)合轄區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)用地連片程度，參考工業(yè)用地畝均稅收貢獻(xiàn)，兼顧產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、年產(chǎn)值、從業(yè)人口、建筑現(xiàn)狀等情況，劃定擬改造片區(qū)，做好片區(qū)策劃工作。鼓勵(lì)鎮(zhèn)街政府在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大研究范圍，為前期科學(xué)規(guī)劃打好扎實(shí)基礎(chǔ)。二是明確單元規(guī)劃（含單元計(jì)劃和城市設(shè)計(jì)內(nèi)容）的編制需結(jié)合國(guó)土空間規(guī)劃要求，銜接周邊區(qū)域的城市功能，整體自主平衡經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，研究確定片區(qū)功能定位、管控要求、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、交通組織、公共服務(wù)、生態(tài)空間等。

　　（三）第三章項(xiàng)目實(shí)施部分：包括第七條至第十五條。主要規(guī)定了舊廠房改造升級(jí)的實(shí)施方式和實(shí)施流程，包括權(quán)利人自主改造、政府整備改造、合作改造（主要是村企合作改造）等，同時(shí)明確了村集體通過(guò)公開(kāi)方式選定市場(chǎng)主體進(jìn)行合作改造的改造方案、招商方案審批流程及公開(kāi)遴選合作企業(yè)的流程。

　?。ㄋ模┑谒恼鹿膭?lì)措施部分：包括第十六條至第二十四條。主要依據(jù)省政策，結(jié)合我市實(shí)際，細(xì)化明確九方面的優(yōu)惠政策措施，包括優(yōu)化入庫(kù)地塊管理、支持完善用地手續(xù)、優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)措施、加大扶持村集體力度、鼓勵(lì)連片改造、鼓勵(lì)分類(lèi)實(shí)施改造、簡(jiǎn)化歷史建設(shè)處理、允許延長(zhǎng)使用年期、允許舊廠房過(guò)渡性微改造等。

　　（五）第五章監(jiān)督管理部分：包括第二十五條和第二十七條。《實(shí)施細(xì)則（修訂）》結(jié)合我市項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施的實(shí)際情況提出新措施，除了強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容外，明確推進(jìn)多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，依法查處違法違規(guī)的危舊廠房。

　?。┑诹赂絼t部分：第二十八條。主要明確了施行日期及新舊政策銜接。

　　三、主要修訂內(nèi)容

　　本《實(shí)施細(xì)則（修訂）》的修訂主要涉及單元規(guī)劃編審、改造方案和招商方案審批、廠房分割銷(xiāo)售、獎(jiǎng)勵(lì)資金分配等內(nèi)容，具體修改情況如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)改革調(diào)整后各職能部門(mén)的職責(zé)分工，將原第四條中的“部門(mén)職責(zé)”進(jìn)行調(diào)整；為提升項(xiàng)目審批效率，將部分招商方案的審批權(quán)限調(diào)整由鎮(zhèn)街政府審查、審批。

　?。ǘ┑诙缕瑓^(qū)策劃部分：將原第六條“編制單元計(jì)劃”、第七條“編制單元規(guī)劃”的內(nèi)容整合為一條，合并編審單元計(jì)劃、單元規(guī)劃。

　?。ㄈ┑谌马?xiàng)目實(shí)施部分：修改村企合作改造方案、招商方案相關(guān)規(guī)定，一是對(duì)于不涉及住宅用地開(kāi)發(fā)的村企合作改造項(xiàng)目招商方案審批權(quán)限，調(diào)整由鎮(zhèn)街政府審查、審批；二是對(duì)參與村企合作改造的市場(chǎng)主體所需具備的基本條件，從“剛性要求”調(diào)整為“原則性要求”，市場(chǎng)主體的基本條件由鎮(zhèn)街政府結(jié)合原則性要求、轄區(qū)情況和項(xiàng)目實(shí)際集體審議后確定；三是允許參與村企合作競(jìng)投的聯(lián)合體成員數(shù)由原來(lái)的“不得超過(guò)2家”調(diào)整為“原則不得超過(guò)3家”，四是對(duì)成立的項(xiàng)目公司的股權(quán)約束限制條款由原來(lái)的“符合全部條件的市場(chǎng)主體須持有51%以上項(xiàng)目公司股份，且未經(jīng)市政府批準(zhǔn)，不得申請(qǐng)以任何直接或間接方式轉(zhuǎn)讓股權(quán)、變更股東”改為“符合全部條件的市場(chǎng)主體須為項(xiàng)目公司第一大股東，且未經(jīng)鎮(zhèn)街政府批準(zhǔn)，不得申請(qǐng)以任何直接或間接方式轉(zhuǎn)讓股權(quán)、變更股東”。

　　（四）第四章鼓勵(lì)措施部分：為進(jìn)一步釋放政策紅利，優(yōu)化相關(guān)政策措施。一是按照省標(biāo)圖入庫(kù)最新政策要求，修改完善原《實(shí)施細(xì)則》第十七條“按上蓋建筑物占比縮減入庫(kù)”的規(guī)定；二是對(duì)原《實(shí)施細(xì)則》第十八條可辦理完善用地手續(xù)的歷史用地，刪除“項(xiàng)目用地面積達(dá)到0.667公頃（折10畝）”的條件限制；三是對(duì)完善用地手續(xù)的局部改造項(xiàng)目，上蓋物殘值部分價(jià)款補(bǔ)助項(xiàng)目改造的時(shí)點(diǎn)由“待用地完成改造并完善所有上蓋建筑物手續(xù)后”改為“待用地完成供地手續(xù)并繳清土地出讓價(jià)款后”。四是在原《實(shí)施細(xì)則》第十九條“階梯式獎(jiǎng)勵(lì)”條款中增加一款，“對(duì)改造主體委托第三方進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)的，上述階梯式獎(jiǎng)勵(lì)資金可按照改造主體與招商運(yùn)營(yíng)主體的約定，直接獎(jiǎng)勵(lì)給有關(guān)招商運(yùn)營(yíng)主體”，適用于改造主體與招商運(yùn)營(yíng)主體相分離的項(xiàng)目。五是將原《實(shí)施細(xì)則》第二十一條“對(duì)項(xiàng)目用地達(dá)到0.667公頃（折10畝）以上工業(yè)物業(yè)……對(duì)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，經(jīng)市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的，可降低自持比例最低至20%”改為“用地面積達(dá)到0.667公頃（折10畝）以上的自主改造或合作改造的“工改工”項(xiàng)目……對(duì)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，在總體達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的前提下，可降低自持比例最低至20%。具體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求由各鎮(zhèn)街結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定。用地面積達(dá)到2公頃（折30畝）以上的自主改造或合作改造的“工改 M0”項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行”。明確了“政府整備改造的項(xiàng)目，廠房分割銷(xiāo)售按《中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)有關(guān)土地征收收回操作指引》有關(guān)規(guī)定及產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

　　（五）第五章監(jiān)督管理部分：主要增加明確了改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，需要調(diào)整改造主體、改造模式、改造類(lèi)型、改造范圍、竣工時(shí)間，降低建設(shè)強(qiáng)度（包括容積率、總建筑面積），減少移交公益性用地或配建公共設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按改造方案審批程序，重新報(bào)市政府審批，或者鎮(zhèn)街政府按照市政府委托進(jìn)行審批；不涉及調(diào)整前述內(nèi)容的，包括動(dòng)工時(shí)間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度、稅收強(qiáng)度的調(diào)整，無(wú)需重新報(bào)批改造方案，由屬地政府結(jié)合實(shí)際情況指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)。

　　（六）第六章附則部分：主要明確了《實(shí)施細(xì)則（修訂）》出臺(tái)實(shí)施后，有關(guān)項(xiàng)目與原《實(shí)施細(xì)則》及《關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（中府〔2019〕65號(hào)）的銜接處理措施。

　　四、重點(diǎn)內(nèi)容說(shuō)明

　?。ㄒ唬╆P(guān)于村企合作改造。一是關(guān)于參與村企合作改造的市場(chǎng)主體要求。結(jié)合我市實(shí)際，為吸引更多市場(chǎng)主體參與，較《實(shí)施細(xì)則》關(guān)于公開(kāi)選取市場(chǎng)主體的條件有所放寬，市場(chǎng)主體需滿(mǎn)足的基本條件為原則性要求，支持鎮(zhèn)街政府根據(jù)基本條件、結(jié)合轄區(qū)實(shí)際制定有關(guān)細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，或者結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際指導(dǎo)村集體設(shè)定有關(guān)資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力、信譽(yù)資質(zhì)等方面具體條件，經(jīng)鎮(zhèn)街政府集體審議后確定；允許組成聯(lián)合體參與競(jìng)投，聯(lián)合體成員數(shù)原則不得超過(guò)3家；參與村企合作的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)按照招商方案要求繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的交易保證金，具體數(shù)額由鎮(zhèn)街政府指導(dǎo)村集體結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)分期安排等確定。二是關(guān)于招商方案與改造方案編審時(shí)序。明確招商方案與改造方案編審脫鉤，即招商方案可先于改造方案，也可與改造方案同步，從而實(shí)現(xiàn)先確定村企合作主體后實(shí)施單一主體改造，也可實(shí)現(xiàn)村企合作的一級(jí)土地整理與二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的捆綁實(shí)施。

　　（二）關(guān)于連片改造、分割銷(xiāo)售要求。一是支持“工改工”項(xiàng)目整體規(guī)劃，允許同一產(chǎn)權(quán)人名下行政辦公和生活配套設(shè)施允許跨宗地集中設(shè)置、整體核算。二是為了避免工業(yè)用房炒賣(mài)，保障中小微企業(yè)合理用地用房需求，明確了改造后的工業(yè)物銷(xiāo)售要求，要求產(chǎn)權(quán)人自持比例不得小于確權(quán)登記的總建筑面積51%，且自辦理登記之日起自持不少于15年。為鼓勵(lì)改造主體引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，明確用地面積達(dá)到0.667公頃（折10畝）以上的自主改造或合作改造“工改工”項(xiàng)目，在總體達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的前提下，可降低自持比例最低至20%。

　?。ㄈ╆P(guān)于支持連片綜合改造。結(jié)合我市實(shí)際，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）有關(guān)政策，明確完成片區(qū)策劃后允許實(shí)施連片綜合改造“工改工”地塊可以與“工改住、商”地塊、舊村莊改造地塊等形成一個(gè)綜合改造單元，具體用地功能可結(jié)合現(xiàn)狀用地功能比例和經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算確定。結(jié)合《中山市城市更新管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則（修訂）》其他政策要求，連片綜合改造除允許土地用途混合外，還允許集體和國(guó)有建設(shè)用地混合，以及土地供應(yīng)方式的混合。但需要強(qiáng)調(diào)的是，改造涉及供應(yīng)住宅用地的，除“三地”外，均要求通過(guò)市公共資源交易平臺(tái)公開(kāi)遴選改造主體。

（中山市人民政府）