政策文件：中山市人民政府關于印發(fā)中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則的通知

　　我市制定了規(guī)范性文件《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則》（中府〔2020〕95號），于2021年1月1日起實施。根據(jù)《中山市行政機關規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）相關規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、制定背景說明

　　在省的政策指導下，近年來我市陸續(xù)出臺了《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）、《中山市人民政府關于深入推進舊村莊改造提升城市品質的指導意見》（中府〔2019〕66號）等系列政策，持續(xù)推進“三舊”改造，在推動土地節(jié)約集約利用、促進產(chǎn)業(yè)轉型升級、改善人居環(huán)境等方面取得了積極成效。為進一步規(guī)范我市城市更新管理工作，有序促進城市更新，結合我市實際，對2018年、2019年出臺的政策進行了全面梳理和修訂，制定出臺了《中山市城市更新管理辦法》。為配套該《辦法》在舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造方面的具體流程細則，更好促進舊村莊舊城鎮(zhèn)有序實施改造，制定了《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

　　二、政策主要內容

　　本《實施細則》共五章三十一條，分別從總則、片區(qū)策劃、項目實施、實施監(jiān)管、附則五個方面對舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造的工作作出具體規(guī)定。具體如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：包括第一條至第五條。明確了制定目的、舊村莊和舊城鎮(zhèn)的定義、工作原則、改造重點范圍以及政府部門職責分工。需要強調的是，一是要求舊村莊舊城鎮(zhèn)改造須滿足“八個有利于”原則，針對具體項目實施，該“八個有利于”原則將在片區(qū)策劃和改造方案中具體審查落實。二是對舊村莊全面改造，明確鼓勵整村改造，一個改造項目原則不超過行政村（經(jīng)聯(lián)社）范圍。

　?。ǘ┑诙缕瑓^(qū)策劃部分：包括第六條至第十一條。主要明確片區(qū)策劃階段各項工作“誰來做、誰來審、誰來批”的問題。具體包括劃定范圍、調查改造意愿、調查基礎數(shù)據(jù)、編制單元計劃、招引改造意向企業(yè)、編制單元規(guī)劃等內容。

　　（三）第三章項目實施部分：包含第十二條至第二十六條。主要明確市場主體參與舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造的要求及工作流程，內容包括編制改造方案、編制招商方案、公有土地房產(chǎn)處理、市場準入要求、競價規(guī)則、交易保證金、公開遴選流程、成立項目公司、簽訂補償安置協(xié)議、復建監(jiān)管資金、確認改造主體資格、實施拆除整理、辦理用地手續(xù)、支持整合改造等。

　　（四）第四章實施監(jiān)管部分：包含第二十七條至第三十條。主要明確市場主體參與的舊村莊舊城鎮(zhèn)改造項目的監(jiān)管要求，具體明確了明確協(xié)議監(jiān)管要求、建設時序要求、復建資金監(jiān)管及其他監(jiān)管要求等內容。

　?。ㄎ澹┑谖逭赂絼t部分：明確施行日期等內容。

　　三、重點情況說明

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　　《實施細則》明確，由鎮(zhèn)街政府根據(jù)改造潛力和初步意愿情況，初步劃定擬改造片區(qū)的四至范圍。按照土地管理法律政策不同，在具體實務中區(qū)分舊村莊還是舊城鎮(zhèn)，主要按照土地所有權性質進行劃分，即舊村莊是指用地以集體所有性質的土地為主的區(qū)域。由于我市歷史上用地混雜，為便于連片統(tǒng)籌改造，《實施細則》明確，占擬改造片區(qū)總用地面積比例不超過20%的國有土地（村集體名下的國有土地除外），公示無異議或異議妥善處理后，經(jīng)批準可納入舊村莊改造范疇。對于擬改造范圍用地以國家所有性質為主的，應當納入舊城鎮(zhèn)改造范疇。對于擬改造范圍兼有相當比例的國有與集體用地的，應統(tǒng)籌策劃和規(guī)劃，可以參考適用舊城鎮(zhèn)改造程序，在具體項目中可以研究考慮采取與村集體聯(lián)合申報、同一改造方案分別表決等方式實施。

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　　1.改造意愿調查。舊村莊改造意愿由屬地鎮(zhèn)街政府指導村集體開展，舊城鎮(zhèn)改造由屬地鎮(zhèn)街政府組織開展。調查結果須統(tǒng)一報市城市更新部門審核，經(jīng)市城市更新主管部門審核，判定具有改造綜合效益和初步經(jīng)濟可行性的項目，才由市城市更新主管部門在市自然資源局門戶網(wǎng)站統(tǒng)一發(fā)布意愿調查結果。

　　2.基礎數(shù)據(jù)調查和單元計劃的編制。位于石岐、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和岐江新城規(guī)劃區(qū)等重點范圍（統(tǒng)稱中心區(qū)域）內的，由市城市更新局組織鎮(zhèn)街政府開展；前述區(qū)域以外的，由市城市更新局指導鎮(zhèn)街政府開展。

　　3.改造方案（含補償安置方案）、招商方案的編制。舊村莊改造項目，由鎮(zhèn)街政府指導村集體開展；舊城鎮(zhèn)項目，位于石岐、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和岐江新城規(guī)劃區(qū)等重點范圍內的由市城市更新局組織屬地鎮(zhèn)街政府開展，前述區(qū)域以外的，由市城市更新局指導屬地鎮(zhèn)街政府開展。

　?。ㄈ┟裰鞅頉Q要求。

　　對于舊村莊全面改造項目，要求滿足“3+1”個80%的要求。即改造意愿、改造方案（含補償安置方案）和招商方案須取得集體成員戶代表80%以上以及集體土地上蓋建筑物權利人80%以上同意；村集體與經(jīng)公開遴選確定的市場主體所約定的主體，原則要求在競價成交之日起12個月內，與改造范圍內用地面積80%以上以及上蓋建筑物權利人80%以上簽訂搬（拆）遷補償安置協(xié)議。對于舊城鎮(zhèn)全面改造項目，要求改造意愿和補償安置方案須取得改造范圍內用地面積80%以上及上蓋建筑物權利人80%以上同意；通過公開遴選確定的入圍企業(yè)，原則也應在規(guī)定期限內達到80%以上的簽約率要求。

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　　鎮(zhèn)街政府初步劃定改造范圍，結合改造范圍內改造意愿，如該項目具有迫切性、價值和經(jīng)濟可行性，市城市更新局統(tǒng)一發(fā)布意愿調查結果并納入年度實施計劃。完成單元計劃、單元規(guī)劃、改造方案、招商方案的編制后（根據(jù)項目實際，改造方案原則與招商方案同步編制、送審），通過市公共資源交易平臺公開競價確定入圍企業(yè)，該入圍企業(yè)在規(guī)定時間內達到搬（拆）遷補償安置協(xié)議簽約率要求的，可按程序確認為改造主體，待完成土地整理后直接簽訂土地出讓合同，由該改造主體實施改造。需要強調的是，單元計劃經(jīng)市政府批準后，該單元內相關改造項目才正式啟動，單元計劃經(jīng)市政府批準前的工作僅屬前期預備工作。

　?。ㄎ澹┦袌鲋黧w參與。

　　1.片區(qū)策劃階段。對于舊村莊全面改造項目，待單元計劃經(jīng)市政府批準后，村集體報經(jīng)鎮(zhèn)街政府同意、市城市更新局備案，可通過市農(nóng)村集體“三資”管理服務平臺公開引入改造意向企業(yè)，協(xié)助村集體開展搬（拆）遷補償安置方案等編制工作。

　　2.項目實施階段。對于舊村莊全面改造項目，待改造方案、招商方案經(jīng)市政府批準后，村集體可以經(jīng)鎮(zhèn)街政府通過市公共資源交易平臺按照“價高者得”原則公開遴選合作企業(yè)。該企業(yè)與村集體約定的主體，達到規(guī)定的限期搬（拆）遷補償安置簽約條件的，可以確認改造主體資格。

　　對于舊城鎮(zhèn)全面改造項目，可由市城市更新局或屬地鎮(zhèn)街政府根據(jù)項目實際，在上述階段參照公開引入相應的市場主體。