政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則的通知

　　我市制定了規(guī)范性文件《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則》（中府〔2020〕95號(hào)），于2021年1月1日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、制定背景說明

　　在省的政策指導(dǎo)下，近年來(lái)我市陸續(xù)出臺(tái)了《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號(hào)）、《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》（中府〔2019〕66號(hào)）等系列政策，持續(xù)推進(jìn)“三舊”改造，在推動(dòng)土地節(jié)約集約利用、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、改善人居環(huán)境等方面取得了積極成效。為進(jìn)一步規(guī)范我市城市更新管理工作，有序促進(jìn)城市更新，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)2018年、2019年出臺(tái)的政策進(jìn)行了全面梳理和修訂，制定出臺(tái)了《中山市城市更新管理辦法》。為配套該《辦法》在舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造方面的具體流程細(xì)則，更好促進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)有序?qū)嵤└脑?，制定了《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。

　　二、政策主要內(nèi)容

　　本《實(shí)施細(xì)則》共五章三十一條，分別從總則、片區(qū)策劃、項(xiàng)目實(shí)施、實(shí)施監(jiān)管、附則五個(gè)方面對(duì)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造的工作作出具體規(guī)定。具體如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：包括第一條至第五條。明確了制定目的、舊村莊和舊城鎮(zhèn)的定義、工作原則、改造重點(diǎn)范圍以及政府部門職責(zé)分工。需要強(qiáng)調(diào)的是，一是要求舊村莊舊城鎮(zhèn)改造須滿足“八個(gè)有利于”原則，針對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施，該“八個(gè)有利于”原則將在片區(qū)策劃和改造方案中具體審查落實(shí)。二是對(duì)舊村莊全面改造，明確鼓勵(lì)整村改造，一個(gè)改造項(xiàng)目原則不超過行政村（經(jīng)聯(lián)社）范圍。

　?。ǘ┑诙缕瑓^(qū)策劃部分：包括第六條至第十一條。主要明確片區(qū)策劃階段各項(xiàng)工作“誰(shuí)來(lái)做、誰(shuí)來(lái)審、誰(shuí)來(lái)批”的問題。具體包括劃定范圍、調(diào)查改造意愿、調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、編制單元計(jì)劃、招引改造意向企業(yè)、編制單元規(guī)劃等內(nèi)容。

　?。ㄈ┑谌马?xiàng)目實(shí)施部分：包含第十二條至第二十六條。主要明確市場(chǎng)主體參與舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造的要求及工作流程，內(nèi)容包括編制改造方案、編制招商方案、公有土地房產(chǎn)處理、市場(chǎng)準(zhǔn)入要求、競(jìng)價(jià)規(guī)則、交易保證金、公開遴選流程、成立項(xiàng)目公司、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、復(fù)建監(jiān)管資金、確認(rèn)改造主體資格、實(shí)施拆除整理、辦理用地手續(xù)、支持整合改造等。

　?。ㄋ模┑谒恼聦?shí)施監(jiān)管部分：包含第二十七條至第三十條。主要明確市場(chǎng)主體參與的舊村莊舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的監(jiān)管要求，具體明確了明確協(xié)議監(jiān)管要求、建設(shè)時(shí)序要求、復(fù)建資金監(jiān)管及其他監(jiān)管要求等內(nèi)容。

　?。ㄎ澹┑谖逭赂絼t部分：明確施行日期等內(nèi)容。

　　三、重點(diǎn)情況說明

　?。ㄒ唬└脑旆秶鷦澏?。

　　《實(shí)施細(xì)則》明確，由鎮(zhèn)街政府根據(jù)改造潛力和初步意愿情況，初步劃定擬改造片區(qū)的四至范圍。按照土地管理法律政策不同，在具體實(shí)務(wù)中區(qū)分舊村莊還是舊城鎮(zhèn)，主要按照土地所有權(quán)性質(zhì)進(jìn)行劃分，即舊村莊是指用地以集體所有性質(zhì)的土地為主的區(qū)域。由于我市歷史上用地混雜，為便于連片統(tǒng)籌改造，《實(shí)施細(xì)則》明確，占擬改造片區(qū)總用地面積比例不超過20%的國(guó)有土地（村集體名下的國(guó)有土地除外），公示無(wú)異議或異議妥善處理后，經(jīng)批準(zhǔn)可納入舊村莊改造范疇。對(duì)于擬改造范圍用地以國(guó)家所有性質(zhì)為主的，應(yīng)當(dāng)納入舊城鎮(zhèn)改造范疇。對(duì)于擬改造范圍兼有相當(dāng)比例的國(guó)有與集體用地的，應(yīng)統(tǒng)籌策劃和規(guī)劃，可以參考適用舊城鎮(zhèn)改造程序，在具體項(xiàng)目中可以研究考慮采取與村集體聯(lián)合申報(bào)、同一改造方案分別表決等方式實(shí)施。

　?。ǘ┣捌诠ぷ髦黧w。

　　1.改造意愿調(diào)查。舊村莊改造意愿由屬地鎮(zhèn)街政府指導(dǎo)村集體開展，舊城鎮(zhèn)改造由屬地鎮(zhèn)街政府組織開展。調(diào)查結(jié)果須統(tǒng)一報(bào)市城市更新部門審核，經(jīng)市城市更新主管部門審核，判定具有改造綜合效益和初步經(jīng)濟(jì)可行性的項(xiàng)目，才由市城市更新主管部門在市自然資源局門戶網(wǎng)站統(tǒng)一發(fā)布意愿調(diào)查結(jié)果。

　　2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和單元計(jì)劃的編制。位于石岐、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和岐江新城規(guī)劃區(qū)等重點(diǎn)范圍（統(tǒng)稱中心區(qū)域）內(nèi)的，由市城市更新局組織鎮(zhèn)街政府開展；前述區(qū)域以外的，由市城市更新局指導(dǎo)鎮(zhèn)街政府開展。

　　3.改造方案（含補(bǔ)償安置方案）、招商方案的編制。舊村莊改造項(xiàng)目，由鎮(zhèn)街政府指導(dǎo)村集體開展；舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目，位于石岐、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和岐江新城規(guī)劃區(qū)等重點(diǎn)范圍內(nèi)的由市城市更新局組織屬地鎮(zhèn)街政府開展，前述區(qū)域以外的，由市城市更新局指導(dǎo)屬地鎮(zhèn)街政府開展。

　　（三）民主表決要求。

　　對(duì)于舊村莊全面改造項(xiàng)目，要求滿足“3+1”個(gè)80%的要求。即改造意愿、改造方案（含補(bǔ)償安置方案）和招商方案須取得集體成員戶代表80%以上以及集體土地上蓋建筑物權(quán)利人80%以上同意；村集體與經(jīng)公開遴選確定的市場(chǎng)主體所約定的主體，原則要求在競(jìng)價(jià)成交之日起12個(gè)月內(nèi)，與改造范圍內(nèi)用地面積80%以上以及上蓋建筑物權(quán)利人80%以上簽訂搬（拆）遷補(bǔ)償安置協(xié)議。對(duì)于舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目，要求改造意愿和補(bǔ)償安置方案須取得改造范圍內(nèi)用地面積80%以上及上蓋建筑物權(quán)利人80%以上同意；通過公開遴選確定的入圍企業(yè)，原則也應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)到80%以上的簽約率要求。

　?。ㄋ模└脑旎玖鞒獭?/p>

　　鎮(zhèn)街政府初步劃定改造范圍，結(jié)合改造范圍內(nèi)改造意愿，如該項(xiàng)目具有迫切性、價(jià)值和經(jīng)濟(jì)可行性，市城市更新局統(tǒng)一發(fā)布意愿調(diào)查結(jié)果并納入年度實(shí)施計(jì)劃。完成單元計(jì)劃、單元規(guī)劃、改造方案、招商方案的編制后（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，改造方案原則與招商方案同步編制、送審），通過市公共資源交易平臺(tái)公開競(jìng)價(jià)確定入圍企業(yè)，該入圍企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到搬（拆）遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽約率要求的，可按程序確認(rèn)為改造主體，待完成土地整理后直接簽訂土地出讓合同，由該改造主體實(shí)施改造。需要強(qiáng)調(diào)的是，單元計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，該單元內(nèi)相關(guān)改造項(xiàng)目才正式啟動(dòng)，單元計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)前的工作僅屬前期預(yù)備工作。

　　（五）市場(chǎng)主體參與。

　　1.片區(qū)策劃階段。對(duì)于舊村莊全面改造項(xiàng)目，待單元計(jì)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，村集體報(bào)經(jīng)鎮(zhèn)街政府同意、市城市更新局備案，可通過市農(nóng)村集體“三資”管理服務(wù)平臺(tái)公開引入改造意向企業(yè)，協(xié)助村集體開展搬（拆）遷補(bǔ)償安置方案等編制工作。

　　2.項(xiàng)目實(shí)施階段。對(duì)于舊村莊全面改造項(xiàng)目，待改造方案、招商方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，村集體可以經(jīng)鎮(zhèn)街政府通過市公共資源交易平臺(tái)按照“價(jià)高者得”原則公開遴選合作企業(yè)。該企業(yè)與村集體約定的主體，達(dá)到規(guī)定的限期搬（拆）遷補(bǔ)償安置簽約條件的，可以確認(rèn)改造主體資格。

　　對(duì)于舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目，可由市城市更新局或?qū)俚劓?zhèn)街政府根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，在上述階段參照公開引入相應(yīng)的市場(chǎng)主體。