火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關單位：

《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》已經市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室反映。

 

 

         中山市人民政府辦公室

         2017年9月30日

 

中山市“三舊”改造實施細則

（修訂）

 

第一章　總　則

 

第一條　為促進土地節(jié)約集約利用，推動產業(yè)升級，完善城市功能，提升城市綜合競爭力，根據(jù)《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。

第二條　本細則所稱“三舊”用地是指在2007年6月30日之前土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或者航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的特定的城鎮(zhèn)建成區(qū)的建設用地，包括舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。

第三條　“三舊”改造按照連片改造面積大小及改造方式可分為連片用地改造、非連片用地改造、微改造三種類型。

第四條　“三舊”改造項目應當符合以下要求：

（一）項目用地在2007年6月30日之前影像圖上顯示已建有上蓋建筑物，且上蓋建筑物投影面積占改造范圍總面積的比例不小于30%。

（二）項目用地符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、市域生態(tài)控制線規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃（或項目單元規(guī)劃）。

（三）項目符合產業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求。

（四）土地權屬清晰，無爭議，無設定抵押權（設有抵押權的須經抵押權人同意改造），無被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的情形。

（五）除需報省完善征收手續(xù)的歷史用地可同步報省標圖建庫入庫審核外，項目用地已納入省“三舊”改造標圖建庫范圍。

（六）其他按省有關規(guī)定的條件。

 

第二章　規(guī)劃與計劃

 

第五條　“三舊”改造規(guī)劃包括“三舊”改造專項規(guī)劃、片區(qū)策劃方案和項目單元規(guī)劃。

第六條　“三舊”改造專項規(guī)劃依據(jù)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及市域生態(tài)控制線規(guī)劃等編制，內容包括改造區(qū)域、改造目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網絡構成、環(huán)境景觀設計和公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護、自然生態(tài)資源保護等。

石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山的“三舊”改造專項規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責組織編制；其他鎮(zhèn)（區(qū)）由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會）組織編制，經市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審查后，報市政府審批。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責統(tǒng)籌“三舊”改造專項規(guī)劃成果，抄送省住房和城鄉(xiāng)建設廳、國土資源廳備案?！叭f”改造專項規(guī)劃編制指引，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局另行制定。

“三舊”改造專項規(guī)劃期限為5年，分年度實施。

第七條　片區(qū)策劃方案依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃，結合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃等編制，內容包括改造片區(qū)的功能定位、改造模式、用地布局、開發(fā)建設指標、公共配套設施、城市基礎設施、歷史文化及生態(tài)保護以及分期實施安排等，明確改造項目各項規(guī)劃要求和改造目標。

片區(qū)策劃方案由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）組織編制，經市“三舊”改造工作領導小組審查后，報市政府審批。片區(qū)策劃方案具體編制指引和要求由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局另行制定。

經市政府批準的片區(qū)策劃方案，作為啟動相關項目單元規(guī)劃編制或片區(qū)控制性詳細規(guī)劃調整的依據(jù)。

第八條　“三舊”改造項目單元規(guī)劃，應當符合片區(qū)策劃方案和有關技術規(guī)范要求，達到控制性詳細規(guī)劃、城市設計深度，優(yōu)先安排預留公共用地，協(xié)調平衡改造各方利益，保護和傳承城市文脈、特色風貌和歷史價值。規(guī)劃內容應包括具體改造范圍，明確具體功能布局、規(guī)劃指標和強度控制要求，落實公建配套設施等。項目單元面積不小于100畝。

石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山的“三舊”改造項目單元規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責組織編制；其他鎮(zhèn)（區(qū)）由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會）組織編制。“三舊”改造項目單元規(guī)劃的編制指引，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局另行制定。

“三舊”改造項目單元規(guī)劃，按控制性詳細規(guī)劃編制程序進行編制，具有與控制性詳細規(guī)劃修改同等法定效力，可直接覆蓋改造范圍的控制性詳細規(guī)劃，作為規(guī)劃行政許可的直接依據(jù)?！叭f”改造項目若直接依據(jù)控制性詳細規(guī)劃實施或通過調整控制性詳細規(guī)劃后實施的，無需再編制項目單元規(guī)劃。

第九條　“三舊”改造實行年度實施計劃管理。年度實施計劃包括擬改造情況、用地現(xiàn)狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規(guī)模、實施時間等，并附有關圖紙和編制說明。年度實施計劃每半年可動態(tài)調整一次。

第十條　市“三舊”改造工作協(xié)調機構每年根據(jù)省下達的年度改造任務，結合各鎮(zhèn)區(qū)土地開發(fā)強度和“三舊”改造潛力統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)（區(qū)）年度改造任務，經市政府批準后實施。

各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）按市下達任務，負責組織編制本轄區(qū)“三舊”改造年度實施計劃，經市“三舊”改造工作協(xié)調機構審核，報市政府批準納入全市年度實施計劃后，可同步啟動片區(qū)策劃方案編制工作。

 

第三章　連片用地改造

 

第十一條　連片用地改造是指在“三舊”改造專項規(guī)劃指導下，對連片面積不小于100畝的“三舊”用地進行集中改造的建設活動，包括政府主導改造和權屬人自行改造兩種類型。

第十二條　政府主導改造，是指由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）組織開展前期調查摸底，統(tǒng)籌劃定“三舊”連片改造范圍，組織編制片區(qū)策劃方案，通過征收、收回等方式對改造用地進行整合，再通過招標、拍賣、掛牌等公開方式引入各類市場主體對土地進行改造的建設活動。其中，涉及征地拆遷補償?shù)?，由市房屋征收部門委托鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）組織具體實施。

第十三條　政府主導改造基本流程：

（一）開展土地房屋權屬等基礎數(shù)據(jù)前期調查。

（二）納入年度實施計劃。

（三）編制片區(qū)策劃方案；涉及控制性詳細規(guī)劃調整的，應編制項目單元規(guī)劃或調整控制性詳細規(guī)劃。

（四）編制改造方案。

（五）辦理征收或者收回等相關手續(xù)。

（六）辦理公開出讓等供地手續(xù)。

（七）辦理其他工程建設手續(xù)并按改造方案實施改造。

第十四條　由政府主導改造的項目，按照以下方式處理：

（一）根據(jù)經批準納入市年度實施計劃的項目，可由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）與改造范圍涉及的“三舊”用地使用權人進行協(xié)商并簽訂協(xié)議，報經市政府批準后，依法收回土地使用權。

（二）將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯唐纷≌玫兀ê套∮玫亍⒆≌玫?，下同）的，應由政府主導改造，即由政府依法收回國有土地使用權。前述情形以及舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造中將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)等經營性用地，國有土地使用權由政府依法收回的，必須采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓，土地出讓收入扣除按規(guī)定計提的省市專項資金（不計提市交通建設專項資金）后，由市財政按余額的90%比例分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政。對公開出讓時規(guī)劃容積率在2.5以下（含2.5）部分的，鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）可將所得純收益的60%比例補償原土地使用權人，超出2.5部分不再計算補償款。

（三）在舊城鎮(zhèn)改造中原屬國有企業(yè)舊工業(yè)用地經政府依法收回，或者在舊村莊改造中政府通過征收農村集體建設用地進行經營性開發(fā)的，土地出讓收入扣除按規(guī)定計提的省市專項資金（不計提市交通建設專項資金）后，由市財政按余額的90%比例分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政。對公開出讓時規(guī)劃容積率在2.5以下（含2.5）部分的，鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）可將所得純收益的60%比例補償相關企業(yè)和農村集體經濟組織，超出2.5部分不再計算補償款。但政府收回原屬國有企業(yè)舊工業(yè)用地后，改變?yōu)樯虡I(yè)、商品住宅等經營性用途公開出讓的，不與第（二）項補償政策同時享受。

（四）根據(jù)“三舊”改造項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃，可以對“三舊”改造用地進行兩種或以上用途兼容復合利用，原則上按以下方式處理：

1．依據(jù)不同用途的建筑面積占比和主要規(guī)劃功能，確定主用途。

2．依據(jù)不同用途的建筑面積進行地價評估，并以市場評估價為重要參考、不低于主用途用地基準地價為原則，經集體決策后確定公開出讓起始價。

3．土地登記原則按主用途進行，具體按土地兼容復合類型確定。

（五）對于不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田前提下，可按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃。具體按照《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》執(zhí)行。

（六）土地公開出讓起始價，應當經地價評估、集體決策程序確定，但不得低于拆遷補償成本。鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）為拆遷補償支付的費用，在土地出讓后，其土地出讓收入由市財政局按規(guī)定比例分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政，再由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）按規(guī)定使用。

（七）舊城鎮(zhèn)或舊村莊改造拆遷補償安置工作應遵循“先安置、后拆遷”原則。安置房可由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）依法確定相關單位進行代建；也可以作為改造用地出讓條件，通過公開方式出讓給開發(fā)企業(yè)配建。

第十五條　權屬人自行改造，是指土地使用權人或者其他市場主體，利用其自有土地或者通過市場化方式收購相鄰地塊進行整合，按照“三舊”改造項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃自行實施連片改造的建設活動。

第十六條　權屬人自行改造用地范圍內涉及多個土地使用權人的，可采取以下方式進行整合：

（一）將土地使用權和房產收購過戶進行土地整合。

（二）以土地房產權益作價入股的方式進行土地整合（需承諾舊建筑拆除后開發(fā)投資進度達到25%前股權不變更）。

第十七條　權屬人自行改造基本流程：

（一）納入年度實施計劃。

（二）編制片區(qū)策劃方案；涉及控制性詳細規(guī)劃調整的，應編制項目單元規(guī)劃或調整控制性詳細規(guī)劃。

（三）編制改造方案。

（四）辦理有關用地手續(xù)。

（五）辦理其他工程建設手續(xù)并按改造方案實施改造。

第十八條　權屬人自行改造的項目，按照以下方式處理：

（一）不屬于有關法律法規(guī)規(guī)定，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規(guī)定或約定應當由政府收回土地使用權情形且符合下列條件之一的，經批準可按項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃，將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)等經營性用地（不包含商品住宅用地）自行改造，由市國土資源局與原土地使用權人重新簽訂出讓合同，按市場價補繳土地出讓金。

1．2007年6月30日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%。

2．對多宗用地納入改造范圍進行連片改造，其中需改變土地用途的宗地達不到第1點條件，但用地面積不超過納入改造范圍總用地面積的10%。

（二）以出讓方式取得的國有建設用地，經批準調整容積率等土地使用條件的（現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外），由市國土資源局與原土地使用權人重新簽訂出讓合同，并按市場價補繳土地出讓金。

（三）以行政劃撥方式取得的國有建設用地改為經營性用途，在土地使用權人不變的前提下，可申請以協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，按規(guī)定補繳土地出讓金。

（四）除出讓合同明確約定不能合并外，用地在符合規(guī)劃的前提下，因土地整合歸宗、統(tǒng)一年限需要，延長土地使用期限的，可采取協(xié)議方式出讓，并按市場價繳交延長土地使用期限的出讓金。

（五）按上述第（一）項規(guī)定實施改造的，應當按項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃要求，提供涉及改變土地用途用地面積不小于20%的用地，并配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施后無償移交政府。具體標準及要求在片區(qū)策劃方案中明確，并在用地規(guī)劃條件中落實，有關移交等規(guī)定參照《中山市建設用地配套公建設施規(guī)劃管理暫行辦法》執(zhí)行。

（六）對于不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，可按第十四條第（五）項規(guī)定申請修改土地利用總體規(guī)劃。

 

第四章　　非連片用地改造和微改造

 

第十九條　非連片用地改造是指對獨立分散、未納入連片改造范圍，面積小于100畝的一宗或多宗“三舊”用地，原則上按照控制性詳細規(guī)劃要求進行改造的建設活動。根據(jù)項目情況，鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）也可以參照連片用地改造組織編制片區(qū)策劃方案。

第二十條　非連片用地改造基本流程：

（一）納入年度實施計劃。

（二）編制改造方案。

（三）辦理有關用地手續(xù)。

（四）辦理其他工程建設手續(xù)并按改造方案實施改造。

對鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）組織編制片區(qū)策劃方案的，政府主導改造的基本流程參照第十三條執(zhí)行；權屬人自行改造的基本流程參照第十七條執(zhí)行。

第二十一條　非連片用地改造項目，土地使用權由政府依法收回并主導改造的，經批準可同等享受第十四條第（一）、（二）、（三）項政策。

第二十二條　不屬于有關法律法規(guī)規(guī)定，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規(guī)定或約定應當由政府收回土地使用權情形且符合下列兩個條件的，經批準可按控制性詳細規(guī)劃，將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)等經營性用地（不包含商品住宅用地）自行改造，由市國土資源局與原土地使用權人重新簽訂出讓合同，按市場價補繳土地出讓金，并將改造后涉及改變土地用途部分不小于15%的建筑面積無償移交政府。

（一）改造用地面積不小于15畝。

（二）2007年6月30日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%；或者對多宗用地納入改造范圍進行改造，其中需改變土地用途的宗地達不到前述投影面積及基底面積占比條件，但用地面積不超過納入改造范圍總用地面積的10%。

第二十三條　微改造是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的改造活動。

第二十四條　實施微改造，原房屋建筑主體結構不變的前提下可按以下規(guī)定分類處理：　

（一）使用功能不變，進行建筑外立面改造、增加建筑消防設施、改善建筑物服務設施的，可直接辦理規(guī)劃報建，對增加部分繳交的城市（村鎮(zhèn)）基礎設施配套費由市財政按規(guī)定分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政。

（二）經改造后（建筑面積不變）在原房產內從事現(xiàn)代物流、商務服務、科技服務、信息服務、區(qū)域總部、研發(fā)設計、創(chuàng)意產業(yè)、文化產業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)的，不視為改變土地用途。

第二十五條　　鼓勵采取市鎮(zhèn)（區(qū)）財政預算資金、財政獎補以及社區(qū)（村居）集體、社員（村民）、相關權屬人等多方籌資模式，加大歷史文化街區(qū)和歷史文化建筑保護性整治更新力度，消除社區(qū)（村居）居住安全隱患，完善公共服務設施，改善人居環(huán)境，提升區(qū)域人居環(huán)境質量。

第二十六條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）應當每年統(tǒng)籌制定本轄區(qū)內社區(qū)（村居）微改造專項計劃，并負責審定和組織實施相關改造方案。符合省“三舊”改造有關規(guī)定的項目，可納入各鎮(zhèn)（區(qū)）年度改造成效范圍。

 

第五章　完善歷史用地手續(xù)

 

第二十七條　歷史用地是指“三舊”改造范圍內符合控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設用地。

第二十八條　符合下列條件的“三舊”改造項目，可辦理完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地面積原則上不小于15畝；

（二）2007年6月30日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%；

（三）改造方案明確對上蓋建筑物進行拆除重建。

第二十九條　區(qū)別不同情形，分類完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的歷史用地，依照原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行國有或集體建設用地確權登記發(fā)證。

（二）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，根據(jù)國土資源行政處罰相關規(guī)定落實處罰后報省政府辦理征收手續(xù)，無需提交社會保障、留用地的證明材料，其中：

1．發(fā)生在2004年4月30日之前的，不需辦理聽證手續(xù)；

2．發(fā)生在2004年5月1日之后的，由市國土資源局組織聽證，并按規(guī)定公告有關事項。

第三十條　用地行為發(fā)生時間依據(jù)土地利用現(xiàn)狀圖、影像圖、衛(wèi)片等相關證據(jù)進行認定。其中，用地行為在1987年1月1日之后發(fā)生的，認定的用地發(fā)生時間應當在處罰決定書中注明，并作為完善歷史用地手續(xù)報批中歷史用地發(fā)生時間的依據(jù)。

第三十一條　經完善歷史用地征地手續(xù)的“三舊”用地，執(zhí)行以下供地政策：

（一）現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃為商品住宅用途的，必須采用招標、拍賣或者掛牌等方式公開出讓；其他土地用途可以采用協(xié)議方式出讓給原用地單位自行實施改造。其中，原用地單位為一個自然人的，可以協(xié)議方式供地到該自然人獨資公司名下；原用地單位為若干自然人的，可以協(xié)議方式供地到由該若干自然人為股東且股份比例與原土地權利份額一致的項目公司名下。

（二）集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地后，可依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃按以下方式供地（不包括商品住宅用地）：

1．集體經濟組織自行改造的，通過協(xié)議方式供地到集體經濟組織名下，或者在征得集體經濟組織成員會議2/3以上成員或成員代表會議2/3以上成員同意的前提下，可通過協(xié)議方式供地到該集體經濟組織成立的一家全資項目公司名下。

2．集體經濟組織與有關企業(yè)合作改造的，可以通過協(xié)議方式供地到雙方組建的項目公司名下。但該合作企業(yè)須由集體經濟組織自行組織土地房屋權屬等基礎數(shù)據(jù)調查、按《廣東省農村集體經濟組織管理規(guī)定》民主表決確定拆遷補償安置方案、改造成本經審核公布后，依據(jù)經批準的改造方案，按照招投標相關規(guī)定和程序通過公共交易平臺選定。其中，火炬開發(fā)區(qū)（翠亨新區(qū)）范圍內的通過火炬開發(fā)區(qū)的農村集體資產交易平臺公開選定，其他鎮(zhèn)區(qū)的通過市公共資源交易中心公開選定。集體經濟組織與企業(yè)合作的具體操作流程指引另行制定。

第三十二條　支持集體經濟組織在土地前期整備和土地后期開發(fā)兩階段以公開方式引入社會資金（僅限于試點鎮(zhèn)區(qū)）。在土地前期整備階段，集體經濟組織需要引入協(xié)助單位，協(xié)助其在前期整備過程中墊資、協(xié)助進行土地整合、建筑物拆遷、土地通平、辦理用地手續(xù)等工作的，應當采用公開方式選定。

第三十三條　“三舊”改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（簡稱“三地”）等零星土地，按以下規(guī)定辦理用地手續(xù)：

（一）涉及辦理征收手續(xù)的，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計劃指標由市政府優(yōu)先安排，占用耕地需購買耕地補充指標。涉及林地的，應依法向林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

（二）在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，對難以單獨出具規(guī)劃條件，單個地塊不超過3畝且累計面積不超過改造用地面積10%，經辦理征收手續(xù)屬國有建設用地的，可由改造主體提出申請，按協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）。

第三十四條　對于具備“三舊”改造條件，符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，但尚未納入標圖建庫范圍的建設用地，需辦理土地征收手續(xù)的，可在報請省政府審批用地時，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續(xù)。

 

第六章　鼓勵措施

 

第三十五條　凡實施“三舊”改造的項目，涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設等審批手續(xù)全部納入“綠色通道”，對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，即收即辦、限時辦結。對申報的年度實施計劃和改造方案等，由市國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關部門實行并聯(lián)審批。

第三十六條　建立重點連片用地改造項目“一案一策”的議事機制，由市“三舊”改造工作領導小組進行疑難會商，協(xié)調解決項目開展過程中遇到的問題。

第三十七條　對按片區(qū)控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃實施不能平衡利益的“三舊”改造項目，可采取在城鎮(zhèn)新規(guī)劃建設區(qū)申請容積率異地補償，實現(xiàn)與“三舊”改造項目間利益平衡。鼓勵在城鎮(zhèn)新規(guī)劃建設區(qū)有項目的各類市場主體參與“三舊”改造。

第三十八條　鼓勵建設公共停車位及立體式公共人行通道。對提供公共使用超過500個車位以上的配建停車場（庫），且在改造范圍內配置有“港灣式公共汽車站場”等公交設施或立體式人行公共通道設施的，項目配建車位可按規(guī)定的80%計算。建設地面以上停車庫的可不計容積率，但車位數(shù)不得超過總配建停車位的30%，且道路退讓標準必須按有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條　鼓勵采用市鎮(zhèn)（區(qū)）財政預算資金、國家政策性信貸資金、參與改造的市場主體投資資金、權屬人自籌資金等方式多渠道籌集改造資金，重點支持采用政府與社會資本合作模式（PPP），開展“三舊”改造。

第四十條　市財政應當將“三舊”改造土地出讓金市級分成部分的全額、鎮(zhèn)（區(qū)）財政應當將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%比例，統(tǒng)籌支持社區(qū)（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區(qū)保護、城市基礎設施、公共服務設施、保障性住房等項目建設。

第四十一條　“三舊”改造項目土地出讓收入，在扣除按規(guī)定計提的省市專項資金（不計提市交通建設專項資金）后，余額由市財政按下列比例分成：

（一）商品住宅、商業(yè)等經營性用地出讓收入余額按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9比例分成，即按90%分成給所在鎮(zhèn)（區(qū)）財政；除前述用途以外的其他用地，其土地出讓收入余額100%分成給所在鎮(zhèn)（區(qū)）財政。

（二）在石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)范圍內征繳的補繳地價款，其收入余額按市區(qū)7：3比例分成，即按30%分成給所在區(qū)財政；在其余鎮(zhèn)（區(qū)）征繳的補繳地價款，其收入余額按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9比例分成，即按90%分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政。

第四十二條　“三舊”改造項目征繳的城市（村鎮(zhèn)）基礎設施配套費收入，由市財政按下列比例分成：

（一）在石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)范圍內征繳的城市基礎設施配套費收入按市區(qū)7：3比例分成，即按30%分成給所在區(qū)財政；在火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內征繳的城市基礎設施配套費收入按市區(qū)1：9比例分成，即按90%分成給所在區(qū)財政。

（二）征繳的村鎮(zhèn)基礎設施配套費收入，按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9比例分成，即按90%分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政。

第四十三條　按國家和省有關規(guī)定減免“三舊”改造涉及的涉企村鎮(zhèn)基礎設施配套費等行政事業(yè)性收費；鼓勵相關技術服務單位按最低限收費標準收取設計、監(jiān)理、安裝、測繪、施工圖審查、建設項目環(huán)境影響咨詢等經營服務性收費。

第四十四條　“三舊”改造項目有關稅收可按規(guī)定申請減免。具體由市稅務主管部門制定相關稅收指引。

第四十五條　鼓勵各類市場主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標圖建庫范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造，享受“三舊”改造優(yōu)惠政策；“三舊”改造用地也可按規(guī)定納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

第四十六條　鼓勵符合條件的鋅鐵棚廠房改造項目納入“三舊”改造范圍，享受“三舊”改造相關優(yōu)惠政策；對“三舊”改造用于工業(yè)（不含商品廠房），用地面積達到6666.7平方米（折10畝）及以上，在項目竣工驗收后，由市財政對工業(yè)廠房容積率超出1.5部分的建筑面積按200元/平方米的標準，通過鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）對土地使用權人予以獎勵，最高不超過1000萬元。

第四十七條　鼓勵承擔“三舊”改造項目的企業(yè)、各類金融機構根據(jù)“三舊”改造項目特點和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產品和服務，為項目改造主體提供全方位的金融支持。

 

第七章　監(jiān)督檢查

 

第四十八條　“三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進行公開：

（一）編制“三舊”改造專項規(guī)劃、片區(qū)策劃方案、項目單元規(guī)劃和年度實施計劃應當公開征求意見，其中“三舊”改造專項規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在門戶網站公示不少于30天；片區(qū)策劃方案在屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）門戶網站上公示不少于7天，涉及舊城鎮(zhèn)或舊村莊改造的，應當同步在社區(qū)（村居）公告欄張貼；項目單元規(guī)劃由組織編制的市城鄉(xiāng)規(guī)劃局或屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）在其門戶網站、中山主要媒體公示不少于30天；各鎮(zhèn)（區(qū)）年度實施計劃由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）在門戶網站公示不少于7天。

（二）涉及收回土地使用權、使用土地出讓收入對原土地使用權人進行補償?shù)模瑧斢蓪俚劓?zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）按照集體決策程序進行集體決策，并將結果在政府門戶網站公示不少于7天。

（三）涉及協(xié)議出讓、改變土地用途或者其他土地使用條件等辦理“三舊”用地出讓手續(xù)的，應當經地價評估、按集體決策程序進行集體決策并在市國土資源局門戶網站公示不少于7天后，并報省國土資源廳備案，抄送市審計局。

（四）涉及采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權的，應當實行網上交易，交易結果按規(guī)定進行公布。

第四十九條　對批準實施的改造項目，屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）應當與項目改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議書，明確具體監(jiān)管措施、提供公共用地和配建公建設施及改造主體的其他責任義務等。配建的公建設施要與改造項目同步建設，涉及回遷安置用房的項目，應當安排在首期。屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）應組織落實巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實到位。

第五十條　“三舊”改造項目需按批準實施的改造方案中規(guī)定的期限動工開發(fā)建設。逾期未動工，已批準的改造方案失效，并按第五十一條有關規(guī)定處理；改造方案有局部調整的，需重新辦理改造方案審批，但開發(fā)建設期限不得調整或延長。

第五十一條　對未按照改造方案和土地出讓合同確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成土地閑置的，按照閑置土地處置有關規(guī)定處理。

第五十二條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）對納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關材料的真實性、合法性負責，不得借“三舊”改造的名義，擴大完善歷史用地手續(xù)的范圍；對于“三舊”改造涉及的重大事項，應當進行社會穩(wěn)定風險評估；對于涉及完善用地手續(xù)、片區(qū)策劃方案、控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃、拆遷補償?shù)汝P鍵環(huán)節(jié)，各鎮(zhèn)（區(qū)）相關部門應及時向鎮(zhèn)（區(qū)）紀（工）委備案。

第五十三條　市相關職能部門應加強對各鎮(zhèn)（區(qū)）“三舊”改造工作的檢查，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時予以糾正。對弄虛作假、擅自將不符合“三舊”改造條件的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的，由相關職能部門依照有關規(guī)定嚴肅查處。

第五十四條　任何單位和個人采取欺騙、隱瞞手段，將不符合條件的項目用地納入“三舊”改造的，該項目相關手續(xù)無效，并依法追究相關責任人的責任。

第五十五條　各鎮(zhèn)區(qū)跟蹤上報的“三舊”改造成效納入各鎮(zhèn)（區(qū)）領導干部年度考核內容和各鎮(zhèn)（區(qū)）耕地保護目標責任獎懲考核范圍?！叭f”改造工作進度由市“三舊”改造工作協(xié)調機構定期通報督辦。

 

第八章　職責分工

 

第五十六條　成立市“三舊”改造工作領導小組，由分管城建工作的副市長任組長，相關副秘書長任副組長，市國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展改革、經濟和信息化、公安、財政、人力資源社會保障、環(huán)境保護、住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、文化廣電新聞出版、法制、城管執(zhí)法、國稅、地稅、征管辦等部門為成員。市“三舊”改造工作領導小組負責統(tǒng)籌全市“三舊”改造工作，審議“三舊”改造重大政策措施、片區(qū)策劃方案等，協(xié)調解決“三舊”改造工作中的重大問題。

市“三舊”改造工作領導小組下設的辦公室主要負責以下職責：

（一）審核匯總各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造年度實施計劃。

（二）審核“三舊”改造方案。

（三）協(xié)調處理“三舊”改造過程中的問題，指導、監(jiān)督“三舊”改造項目的實施。

（四）市“三舊”改造工作領導小組交辦的其他事項。

第五十七條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）對轄區(qū)內“三舊”改造工作負總責，成立相應工作機構，按照市的統(tǒng)一部署推進“三舊”改造工作，對轄區(qū)內“三舊”改造進行統(tǒng)籌和監(jiān)督。

（一）組織開展土地房屋權屬調查、改造意愿征詢及改造可行性研究等前期工作，統(tǒng)籌確定“三舊”改造范圍、組織標圖建庫和制定年度實施計劃。

（二）組織協(xié)調編制“三舊”改造專項規(guī)劃（石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局編制）；組織編制片區(qū)策劃方案；組織協(xié)調編制項目單元規(guī)劃或調整控制性詳細規(guī)劃（石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局編制）。

（三）組織編制和審查項目改造方案。

（四）組織編制拆遷補償安置方案，落實補償安置工作，協(xié)調解決有關糾紛問題。

（五）負責與有關改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，對項目實施過程進行監(jiān)督。

（六）協(xié)調推進項目具體實施的各項工作等。

第五十八條　市“三舊”改造工作領導小組成員單位職責：

（一）市發(fā)展改革局負責“三舊”改造中涉及改造項目的立項等工作。

（二）市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責組織編制石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項規(guī)劃和項目單元規(guī)劃（或調整控制性詳細規(guī)劃），制定專項規(guī)劃編制指引、片區(qū)策劃方案編制指引和要求、項目單元規(guī)劃編制指引及有關規(guī)定，審查各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃和項目單元規(guī)劃，提供項目規(guī)劃設計條件，辦理項目規(guī)劃審批有關手續(xù)。

（三）市國土資源局負責辦理農用地轉用、征收土地等用地手續(xù)，負責土地確權、登記及組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等工作。

（四）市財政局負責按照國家和省有關規(guī)定，貫徹落實“三舊”改造涉及的行政事業(yè)性收費優(yōu)惠政策，負責土地出讓收入的管理和監(jiān)督工作。

（五）市征管辦負責指導和統(tǒng)籌協(xié)調各鎮(zhèn)（區(qū)）拆遷補償和安置工作。

（六）市地方稅務局、市國家稅務局負責制定“三舊”改造稅收指引，落實省有關稅收減免政策。

（七）市住房城鄉(xiāng)建設局負責“三舊”改造項目報建及建設監(jiān)管等工作。

（八）市環(huán)境保護局負責“三舊”改造項目環(huán)評審批等工作。

（九）市經濟和信息化、公安、人力資源社會保障、農業(yè)、林業(yè)、文化廣電新聞出版、法制、城管執(zhí)法等有關部門按各自職責，共同做好“三舊”改造工作。

 

第九章　附　則

 

第五十九條　本細則所需配套文件由市相關職能部門另行制定。

第六十條　本細則涉及事項，由市相關職能部門負責解釋。

第六十一條　本細則自2017年9月30日起施行，有效期五年。原《中山市“三舊”改造實施細則》（中府辦〔2010〕49號）同時廢止。本細則出臺前經市批準的項目改造方案，在批復文件有效期內的可按原有政策執(zhí)行；出臺前經省批準的項目改造方案，未辦理供地手續(xù)的須按本細則規(guī)定執(zhí)行。

 

附件：(點擊右鍵另存為)

1．“三舊”改造項目辦理流程指引

2．“三舊”改造方案編制要點及審批指引

3．“三舊”改造辦理完善歷史用地手續(xù)材料清單

4．“三舊”改造辦理供地手續(xù)材料清單

5．“三舊”改造項目實施監(jiān)管協(xié)議（樣本）

政策解讀：“三舊”改造助力城市新發(fā)展