中山“三舊”改造分為連片用地改造、非連片用地改造、微改造三種類型

 
　　“三舊”改造在促進(jìn)土地節(jié)約集約利用、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、完善城市功能、提升城市綜合競爭力方面發(fā)揮重要作用，根據(jù)市國土局統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2012年至今年上半年，我市已累計(jì)投入改造資金277億元，實(shí)施“三舊 ”改造277宗、面積1.05萬畝，完成改造204宗，面積6653畝。大量低效、散亂的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的盤活利用在為城市發(fā)展提供寶貴資源的同時(shí)，也給市容市貌帶來了極大改觀，一大批項(xiàng)目建成后不僅改善了改造片區(qū)及周邊市民的生產(chǎn)生活環(huán)境，也讓不少參與改造的企業(yè)和原產(chǎn)權(quán)人獲益頗豐。
　　近期，中山出臺(tái)了《中山市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（修訂）》（以下簡稱《細(xì)則修訂》），按照面積大小“三舊”改造分為連片用地改造、非連片用地改造與微改造?！叭f”改造給城市更新帶來什么變化？此次《細(xì)則修訂》又給城市更新帶來什么便利？

“三舊”改造后大變樣
　　什么是"三舊"改造？
　　隨著城市化進(jìn)程加快，我市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，部分舊城區(qū)被現(xiàn)代建筑和城市建設(shè)用地包圍，存在布局結(jié)構(gòu)混亂、基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安等問題突出，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌，也更凸顯了“三舊”改造的緊迫性?！叭f”用地是指在2007年6月30日之前土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖上顯示為已有上蓋建筑物的特定的城鎮(zhèn)建成區(qū)的建設(shè)用地，包括舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊。
　　"三舊"改造帶來什么變化？
　　大涌紅博城、 盛景尚峰都是“三舊”改造項(xiàng)目的典范，“三舊”改造給城市面貌帶來翻天覆地的變化，同時(shí)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動(dòng)能。9月29 日開始，大涌紅博城舉行為期5 天的“2017廣東（中山）文化創(chuàng)意博覽交易會(huì)，而改造之前，項(xiàng)目用地雖位于全鎮(zhèn)最旺的紅木家具商業(yè)街，但卻只用于低端的制造加工，年總產(chǎn)值僅約為1000 萬元，不僅不適合城市規(guī)劃建設(shè)，而且排放大量的工業(yè)廢水和廢氣。改造之后，紅博城已打造成一個(gè)集紅木文化展覽、名優(yōu)紅木家具銷售、紅木主題酒店、旅游特色景點(diǎn)等一體的商業(yè)模范。項(xiàng)目全部建成運(yùn)營后，年?duì)I業(yè)額可達(dá)10 億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位達(dá)2000個(gè)。同時(shí)，隨著環(huán)境的美化和路網(wǎng)的優(yōu)化，不僅極大地提高土地利用率和產(chǎn)出率，還極大地提升了大涌鎮(zhèn)的紅木文化知名度和美譽(yù)度，形成輻射作用，推動(dòng)產(chǎn)城融合和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動(dòng)能。
　　位于東區(qū)起灣道與中山四路交界處的盛景尚峰金融商務(wù)中心，如今已成為城區(qū)中心商務(wù)區(qū)，很難想象，十年前這里原是三家印刷廠的舊址。2008年，“盛景尚峰金融商務(wù)中心項(xiàng)目”開始建設(shè)，總投資50億元。該項(xiàng)目一期工程于2009年底封頂投入使用，至2014年5月完成一期項(xiàng)目第三階段工程，短短五年間，廠區(qū)總產(chǎn)值從改造前的2億元，躍升至改造后2015年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)總收入30億元；廠區(qū)改造前年稅收805萬元，改造后的2015年稅收總額已達(dá)3億元，徹底激活了東區(qū)乃至中山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

“三舊”改造方式包括三種
　　2017年初，我市正式啟動(dòng)連片改造項(xiàng)目試點(diǎn)工作，并以此為重要抓手，大力推進(jìn)“三舊”改造，包括石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)、黃圃鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)等8 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的 10 個(gè)項(xiàng)目入選全市“三舊”改造連片試點(diǎn)項(xiàng)目，涉及用地面積3120畝，計(jì)劃總投資228 億元。
　　此次《細(xì)則修訂》將“三舊”改造方式按照面積大小分為三種，包括連片用地改造、非連片用地改造與微改造 ，三者之間有何區(qū)別？連片用地改造指對(duì)面積不小于100畝的 “三舊”用地進(jìn)行集中改造，包括政府主導(dǎo)改造、權(quán)屬人自行改造兩種模式。非連片用地改造是指對(duì)獨(dú)立分散、未納入連片改造范圍，面積小于100畝的一宗或多宗“三舊”用地。微改造是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護(hù)、活化，完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法實(shí)施的改造活動(dòng)。

“三舊”改造流程
　　政府主導(dǎo)連片用地改造基本流程
　　開展土地房屋權(quán)屬等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)前期調(diào)查—納入年度實(shí)施計(jì)劃—編制片區(qū)策劃方案；涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，應(yīng)編制項(xiàng)目單元規(guī)劃或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃—編制改造方案—辦理征收或者收回等相關(guān)手續(xù)—辦理公開出讓等供地手續(xù)—辦理其他工程建設(shè)手續(xù)并按改造方案實(shí)施改造。
　　權(quán)屬人自行改造連片用地的基本流程
　　納入年度實(shí)施計(jì)劃—編制片區(qū)策劃方案；涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，應(yīng)編制項(xiàng)目單元規(guī)劃或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃—編制改造方案—辦理有關(guān)用地手續(xù)—辦理其他工程建 設(shè)手續(xù)并按改造方案實(shí)施改造。
　　非連片用地改造基本流程
　　納入年度實(shí)施計(jì)劃-編制改造方案-辦理有關(guān)用地手續(xù)- 辦理其他工程建 設(shè)手續(xù)并按改造方案實(shí)施改造。


“三舊”改造有“綠色通道”
　　凡實(shí)施“三舊”改造的項(xiàng)目，涉及的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)全部納入 “綠色通道”，對(duì)符合審批條件、手續(xù)齊全的項(xiàng)目，即收即辦、限時(shí)辦結(jié)。對(duì)申報(bào)的年度實(shí)施計(jì)劃和改造方案等，由市國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)部門實(shí)行并聯(lián)審批。
　　除了開設(shè) “綠色通道”，“三舊”改造項(xiàng)目建設(shè)公共停車位和立體式公共人行通道還有鼓勵(lì)措施。對(duì)提供公共使用超過500個(gè)車位以上的配建停車場（庫），且在改造范圍內(nèi)配置有 “港灣式公共汽車站場”等公交設(shè)施或立體式人行公共通道設(shè)施的，項(xiàng)目配建車位可按規(guī)定的80%計(jì)算。建設(shè)地面以上停車庫的可不計(jì)容積率，但車位數(shù)不得超過總配建停車位的30%，且道路退讓標(biāo)準(zhǔn)必須按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。“三舊”改造項(xiàng)目有關(guān)稅收可按規(guī)定申請(qǐng)減免。
　　對(duì)“三舊”改造用于工業(yè)（不含商品廠房），用地面積達(dá)到6666.7 平方米（折10畝）及以上，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，由市財(cái)政對(duì)工業(yè)廠房容積率超出1.5部分的建筑面積按 200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，通過鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會(huì)、辦事處）對(duì)土地使用權(quán)人予以獎(jiǎng)勵(lì)，最高不超過1000萬元。