火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　現(xiàn)將《中山市城市更新管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市城市更新局反映。

中山市人民政府

2020年12月20日

中山市城市更新管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為促進土地節(jié)約集約利用，拓展生產、生活、生態(tài)空間，完善城市功能，改善人居環(huán)境，傳承歷史文化，根據(jù)有關法律法規(guī)，以及國家低效用地再開發(fā)和省“三舊”改造等政策規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域范圍內的城市更新（含“三舊”改造）活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。

　　城市更新是指由政府及其部門、土地權利人或者其他符合規(guī)定的主體，對特定城鄉(xiāng)建成區(qū)范圍內的舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)實施拆除重建、綜合整治、局部拆建、局部加建、復墾修復、歷史文化保護利用等活動。

　　第三條　城市更新應當堅持以人民為中心，遵循政府主導、規(guī)劃引領、社會參與、公開透明、分類施策、依法管理原則，充分聽取群眾意見、保障權利人合法權益，推動連片成片更新改造，促進經濟高質量發(fā)展，提升城市建設管理水平。

　　第四條　開展城市更新活動應當有利于提高土地節(jié)約集約利用水平；有利于促進傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級和培育產城融合新業(yè)態(tài)；有利于為創(chuàng)新發(fā)展提供動力；有利于提升城市形象和改善人居環(huán)境；有利于加快補齊基礎設施短板、完善公共服務體系和滿足人民群眾日益增長的精神需求；有利于全面提升社會服務和管理水平；有利于發(fā)展和壯大集體經濟；有利于傳承和保護歷史文化。

　　第五條　城市更新應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、城市更新及歷史文化保護等專項規(guī)劃，因地制宜制定改造策略和管控標準，優(yōu)化城市空間發(fā)展格局。

　　城市更新專項規(guī)劃依據(jù)國土空間總體規(guī)劃編制，作為指導編制單元計劃、單元范圍內的國土空間詳細規(guī)劃（簡稱“單元規(guī)劃”）和制定年度實施計劃的依據(jù)。

　　第六條　城市更新實行年度實施計劃管理，年度實施計劃應當包括項目實施及資金使用計劃。城市更新涉及供應住宅、商服用地的，應當納入年度國有建設用地供應計劃。

　　第七條　城市更新分為全面改造、微改造和局部改造三種類型。

　　（一）全面改造，是指以拆除重建方式進行再開發(fā)，或實施生態(tài)修復、土地復墾等改造活動。

　　（二）微改造，是指維持現(xiàn)狀建筑物主體結構基本不變，對現(xiàn)狀建筑物進行加建、拆建，改變使用功能，整飾修繕、保護活化，完善公益性設施等改造活動。

　　（三）局部改造，是指保留符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和安全標準的建筑物，另行加建、改擴建等改造活動。

　　一個城市更新項目可以綜合利用以上方式混合實施。

　　第八條　城市更新分為政府整備改造、合作改造、權利人自主改造三種方式：

　?。ㄒ唬┱麄涓脑?，是指由政府通過征收土地、收回土地使用權等方式對擬改造范圍內用地進行整備，并通過公開方式確定土地使用權人實施改造，包括由土地權利人將土地交政府改造情形。

　?。ǘ┖献鞲脑?，包括以下情形：

　　1．村集體通過公開方式選定市場主體進行合作改造；

　　2．由若干權利人通過簽訂搬（拆）遷補償安置協(xié)議、房地產作價入股、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體后實施改造。

　?。ㄈ嗬俗灾鞲脑?，是指單一權利人對其用地自主實施改造。

　　第九條　市政府建立城市更新集體決策機制，集體審議城市更新重大政策措施、相關專項規(guī)劃、年度實施計劃以及重點項目改造方案、招商方案等，統(tǒng)籌協(xié)調解決城市更新重要問題。

　　市城市更新主管部門統(tǒng)籌協(xié)調城市更新相關政策制定、規(guī)劃編制、項目審批等工作。市自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、商務、城管和執(zhí)法、農業(yè)農村、科技、生態(tài)環(huán)境等部門在各自職責范圍內負責城市更新相關監(jiān)督管理工作。

　　各鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會、街道辦事處（簡稱“鎮(zhèn)街政府”）負責統(tǒng)籌推進本轄區(qū)城市更新工作，指導和監(jiān)督轄區(qū)內村集體開展城市更新相關工作。

　　第十條　市、鎮(zhèn)街政府建立健全資金投入機制，統(tǒng)籌管理土地出讓收益留成部分的資金，按各自事權將應承擔的城市更新專項資金以及相關工作經費納入本級財政預算。

　　第二章　改造流程

　　第一節(jié)　片區(qū)策劃

　　第十一條按照省有關標圖入庫規(guī)定，對符合上蓋建筑物占地比例要求，符合土地利用總體規(guī)劃（或國土空間總體規(guī)劃），以及經第二次全國土地調查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調查認定為建設用地等條件的舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)用地，可由鎮(zhèn)街政府申請或依據(jù)權利人申請，經市城市更新主管部門核定后納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，實施動態(tài)管理。

　　第十二條　根據(jù)改造潛力和初步意愿，鎮(zhèn)街政府初步劃定擬改造范圍。根據(jù)職責分工，由市城市更新主管部門或鎮(zhèn)街政府調查擬改造范圍內土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公益性設施、產業(yè)等現(xiàn)狀情況。調查結果由市城市更新主管部門統(tǒng)一入庫管理。

　　城市更新單元根據(jù)擬改造范圍的現(xiàn)狀情況，綜合考慮行政區(qū)域界線、產權界線、道路、河流、山體以及國土空間相關規(guī)劃范圍等因素劃定，作為基本管控單位。

　　城市更新單元應當以連片街區(qū)范圍為標準，用地面積原則上不小于6.67公頃（折100畝）。一個城市更新單元可以包括一個或者兩個以上改造項目。

　　第十三條　單元計劃以城市更新單元為基本單位。單元計劃應當結合國土空間總體規(guī)劃管控要求，與周邊區(qū)域的城市功能銜接，主要內容包括發(fā)展定位、項目劃定、規(guī)劃優(yōu)化、土地整備、專題評估、開發(fā)建設量和經濟平衡測算、效益分析等。

　　單元計劃由市城市更新主管部門或鎮(zhèn)街政府組織編制，經市政府批準后，作為該單元內改造項目正式啟動的依據(jù)。編制單元計劃應當同步編制城市設計，同時由屬地鎮(zhèn)街政府負責社會穩(wěn)定風險評估并出具報告。涉及歷史文化遺存保護的，應當組織開展歷史文化專題評估。

　　城市更新單元規(guī)劃和項目實施計劃依據(jù)城市更新單元計劃編制。

　　第十四條　城市更新單元內的開發(fā)建設量包括基礎開發(fā)量和允許開發(fā)量。其中，基礎開發(fā)量由成本開發(fā)量和補償開發(fā)量構成，通過成本修正系數(shù)法確定；允許開發(fā)量在城市密度分區(qū)的管控下通過城市設計確定。

　　允許開發(fā)量低于基礎開發(fā)量的更新單元，原則上不納入全面改造計劃。

　　第十五條　單元規(guī)劃依據(jù)國土空間規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃、單元計劃進行編制，對更新單元的發(fā)展定位、改造目標、空間布局、改造模式、利益平衡、開發(fā)建設指標、公益性設施、移交建設用地或建筑面積等方面做出具體規(guī)劃和管控要求。

　　單元規(guī)劃經市政府批準后，直接覆蓋原控制性詳細規(guī)劃。

　　第十六條　全面改造項目應當按照下列標準，向政府無償移交建設用地或建筑面積：

　?。ㄒ唬┌闯鞘懈聠卧?guī)劃實施的項目，無償移交建設用地面積不小于項目總用地面積的15%，且不小于3000平方米；按前述比例計算用地面積小于3000平方米的，應當改為無償移交不少于項目計容總建筑面積10%的建筑面積。

　?。ǘ┌船F(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃實施的項目，無償移交建設用地面積不小于項目總用地面積的15%，且不小于3000平方米；或者無償移交不小于項目總計容面積10%的建筑面積。

　　上述無償移交的建筑面積須以幢、梯或層為基本單位，具體參照國有建設用地出讓配建房有關規(guī)定執(zhí)行。

　　改造為工業(yè)用途或非經營性用途的項目，無需向政府無償移交建設用地或建筑面積。土地權利人交政府收回（收儲）后公開出讓的，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行；政府整備改造的其他情形，按照我市國有建設用地公開出讓有關規(guī)定執(zhí)行。

　　舊村莊、舊城鎮(zhèn)連片改造項目向政府無償移交的建設用地原則須按照單元規(guī)劃配建，所需成本納入基礎開發(fā)量核算。

　　第二節(jié)　項目實施和監(jiān)管

　　第十七條　實施城市更新應當由城市更新主管部門、鎮(zhèn)街政府、土地權利人或者其他符合規(guī)定的主體編制項目改造方案，經市政府批準后方可享受相關優(yōu)惠政策。

　　項目改造方案依據(jù)城市更新專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃（或城市更新單元規(guī)劃）編制，明確改造地塊基本情況、改造目標與功能業(yè)態(tài)、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、供地方式、資金籌措、時序安排、預期效益、實施監(jiān)管等基本內容。涉及不同權利主體多宗用地整合連片改造的項目，改造方案還應增加土地整備、利益分配等內容。涉及歷史文化遺存保護的，改造方案應當提出相應的保護管理措施。

　　經批準的改造方案原則不得調整。確需調整的，應當按程序重新報批。

　　第十八條　全面改造項目需公開引入市場主體參與（涉及土地使用權變更）的，應當由城市更新主管部門、鎮(zhèn)街政府、土地權利人或者其他符合規(guī)定的主體編制招商方案，由市城市更新主管部門按程序報市政府批準后實施。招商方案應當明確項目基本情況、市場主體參與條件、競價要求、保證金要求、競得人補償?shù)冉洕熑巍⒑灱s期限、土地出讓方案、開發(fā)時序以及其他監(jiān)管要求等內容。

　　按照經批準的招商方案，通過市公共資源交易平臺或市農村集體“三資”管理服務平臺按“價高者得”原則確定市場主體入圍資格，待達到規(guī)定條件后可以按程序確認為改造主體并供應土地。

　　第十九條　城市更新項目的改造主體應當按規(guī)定與鎮(zhèn)街政府簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并按監(jiān)管協(xié)議約定實施改造。

　　城市更新項目中具有經濟初步可行性的項目改造意愿調查結果、基礎數(shù)據(jù)調查結果，已批準的標圖入庫、單元計劃、單元規(guī)劃、改造方案、招商方案，用地審批、項目監(jiān)管協(xié)議、公開交易結果及改造主體確認結果等信息按規(guī)定公開。

　　第三章　　政策保障

　　第二十條　城市更新項目完善用地手續(xù)應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬╉椖坑玫匦璺蠂量臻g規(guī)劃、標圖入庫要求；

　?。ǘ╉椖坑玫?009年12月31日前已建設使用，上蓋建筑物基底面積（2009年或以前年度影像圖投影面積）占地塊面積比例達到30%以上；用地面積達2公頃（折30畝）以上的村集體工業(yè)項目用地，改造主體為該村集體的，允許按照項目整體核算上蓋建筑物占比；

　?。ㄈ╉椖坑玫孛娣e不小于0.667公頃（折10畝）；

　?。ㄋ模┥婕斑`法用地的，已按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處罰（處理）；

　?。ㄎ澹└脑祛愋蜑槿娓脑旎颉肮じ墓ぁ本植扛脑臁?/span>

　　第二十一條　城市更新項目可以完善用地手續(xù)的情形：

　?。ㄒ唬┐寮w對集體建設用地自主改造、村企合作改造、自愿轉為國有建設用地交政府改造的，申請完善建設用地手續(xù)及集體建設用地轉為國有建設用地手續(xù)；

　?。ǘ┫嚓P權利人利用其國有建設用地實施改造的，申請完善用地手續(xù)；

　　（三）相關權利人利用其無合法征地手續(xù)或手續(xù)不完善、實際已實施征地（2009年12月31日前已簽訂協(xié)議）的集體用地實施改造的，申請完善土地征收手續(xù)；

　?。ㄋ模└脑旆秶鷥鹊倪吔堑亍⒉寤ǖ?、夾心地（統(tǒng)稱“三地”），單個地塊面積小于0.2公頃（折3畝）且累計不超過項目主體地塊面積10%的，申請辦理“三地”農用地轉用和土地征收手續(xù)；涉及單個地塊面積大于0.2公頃（折3畝）或累計面積超過項目主體地塊面積10%且原則不超過20%的，需出具申報地塊的相關說明申請辦理“三地”（農用地）轉用和土地征收手續(xù)；

　?。ㄎ澹┓鲜≌咭蟮呐f村莊改造項目中僅用于復建安置和公益設施建設的其他用地。

　　第二十二條　對改造范圍內土地，可以采用以下方式實施整理：

　　（一）改造范圍內多宗用地將房地產相關權益轉移到單一主體實施改造，原房地產權利人憑經批準的改造方案按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。村企合作改造的，村集體名下的國有用地，可以通過市公共資源交易平臺公開遴選合作企業(yè)，并參照前述規(guī)定將房地產相關權益轉移到該村集體與合作企業(yè)約定的單一主體實施改造。

　　（二）在符合規(guī)劃、權屬清晰、土地證載面積不增加的前提下，經相關土地權利人同意，允許對項目建設用地界線進行適當調整，但調整前后界線范圍重合度應達到97%以上。

　?。ㄈ┪恢孟噜彽募w建設用地與國有建設用地，可一并打包確定使用權人，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造。

　　第二十三條　城市更新項目用地按照以下規(guī)定供地：

　　（一）政府整備后供應為住宅、商服、工業(yè)等經營性用途的，應當采用公開方式出讓。

　?。ǘ┑冢ㄒ唬┓N情形外的，以及“三地”、通過公開遴選市場主體統(tǒng)一實施改造的項目用地，可以采用協(xié)議方式出讓。其中，屬完善歷史用地手續(xù)后供地、原權利人為自然人的，應當供地到該自然人為股東且股份比例與用地協(xié)議約定比例一致的項目公司。

　　（三）符合劃撥目錄的，可以劃撥方式供地。

　　第二十四條　舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造項目，土地出讓價款（即土地出讓金）按照公開競價的成交價確定。項目用地中村集體自愿轉為國有的土地，所對應比例的土地出讓價款扣除應計提的農業(yè)土地開發(fā)資金后的40%分成（分配）給原村集體。舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造以外的項目，其土地出讓價款計收與分成（分配）按有關規(guī)定執(zhí)行。

　　城市更新土地出讓收益市級留成部分全額、鎮(zhèn)街留成部分不少于30%比例，按各自事權納入市、鎮(zhèn)街專項資金管理，用于扶持低效工業(yè)園區(qū)連片改造，支持歷史文化遺存和老舊小區(qū)等微改造，以及城市更新涉及的公益性設施等建設。

　　第二十五條　對城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內、工業(yè)用地保護線劃定規(guī)劃范圍外的國有出讓工業(yè)用地，規(guī)劃為住宅、商服用途，土地權利人自行搬（拆）遷整理土地后交政府收回（收儲）的，可享受相應的土地收益補償。其中，規(guī)劃為住宅用途的，須交政府收回（收儲）后以公開出讓方式確定使用權人實施改造；規(guī)劃為商服用途的，可由權利人按規(guī)定自行改造，并補繳土地出讓價款。

　　第二十六條　城市更新項目多數(shù)原權利主體同意改造，少數(shù)原權利主體不同意改造的，可按照《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規(guī)定處理。

　　法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對由市場主體實施且已批準改造方案的全面改造項目，特別是原有建（構）筑物存在不符合安全生產、國土空間規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結構安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會治安、公共安全、公共交通等情況的，若原權利人對搬（拆）遷補償安置協(xié)議不能達成一致意見的，均可以申請政府裁決。

　　第四章　法律責任

　　第二十七條　對納入城市更新范圍、享受相關優(yōu)惠政策的項目，除政府整備改造的項目外，屬地鎮(zhèn)街政府應當與改造主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，明確項目動工、竣工時限和相應違約責任等。

　　改造主體未依約依規(guī)實施改造的，由鎮(zhèn)街政府責令改造主體限期整改，拒不整改的，鎮(zhèn)街政府可提請市政府撤銷對改造方案的批復，并由市城市更新主管部門移交有關部門將改造主體失信行為納入信用記錄向社會公布，依法限制改造主體參與其他城市更新項目。

　　第二十八條　任何單位或個人以欺騙、賄賂等不正當手段取得項目改造權的，依法依規(guī)追究責任，相關批準機關有權撤銷或收回項目改造權，由此造成的損失由相關責任單位、責任人承擔。

　　第二十九條　政府相關部門及其工作人員在城市更新工作中存在違法違紀行為的，依法依規(guī)追究責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

　　第五章　附　則

　　第三十條　位于石岐、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山，以及翠亨新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃范圍內的工業(yè)用地，已投資建設并連續(xù)經營超過5年以上的，經市土地管理委員會審議同意，可納入改造范圍，享受我市相關優(yōu)惠政策。

　　對存在違法違規(guī)行為的，嚴格按照第二十七條至第二十九條執(zhí)行。

　　第三十一條　本辦法自2021年1月1日起施行，有效期5年。《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）同時廢止，本辦法實施前有關政策與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準。

　　政策解讀：《中山市城市更新管理辦法》政策解讀

　　圖解：中山市人民政府關于印發(fā)中山市城市更新管理辦法的通知