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　　經(jīng)市政府同意，市自然資源局出臺(tái)了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見》（中山自然資函〔2024〕1267號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》），自印發(fā)之日起實(shí)施。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、制定背景說(shuō)明

　　根據(jù)國(guó)家積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見，以及《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)）及國(guó)家住建部等相關(guān)政策，為規(guī)范管理，積極穩(wěn)步推進(jìn)我市符合條件的城中村改造，制定本《實(shí)施意見》。

　　二、文件主要內(nèi)容

　　《實(shí)施意見》共六章三十三條，包括總則、拆除新建類改造、整治提升類改造、拆整結(jié)合類改造、監(jiān)督管理、附則六個(gè)方面內(nèi)容，主要明確了什么是城中村、改什么、如何改、資金怎么來(lái)等問(wèn)題，具體內(nèi)容如下：

　?。ㄒ唬┛倓t部分。包括第一條至第十三條，明確制定目的、適用范圍、工作原則、改造目標(biāo)、改造規(guī)劃、計(jì)劃管理、改造意愿、歷史文化資源調(diào)查評(píng)估、實(shí)施方式、改造方案、資金籌措使用等內(nèi)容。

　　1.城中村概念范圍。《實(shí)施意見》明確城中村是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有或已完成“村改居”，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位和原村民保留使用的建成區(qū)域。考慮到中山實(shí)際，為保障規(guī)劃整體性實(shí)施，允許城中村周邊或夾雜其中的基礎(chǔ)設(shè)施落后的國(guó)有低效建設(shè)用地區(qū)域，以及與城中村形成夾雜、包圍、分割（隔）、楔入等關(guān)系的其他用地，一并納入城中村改造范圍。

　　2.工作原則?！秾?shí)施意見》明確政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、依法征收、市場(chǎng)運(yùn)作、分類實(shí)施、公眾參與、共建共治的基本原則，要求充分聽取群眾意見、保障城中村權(quán)利人合法權(quán)益，分類有序推動(dòng)改造更新，提升城市建設(shè)管理水平。該原則為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種實(shí)施類型的總體原則，針對(duì)改造類型不同，工作側(cè)重點(diǎn)將略有區(qū)別。

　　3.實(shí)施模式。明確城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種實(shí)施方式。其中，拆除新建，是指以拆除重建方式對(duì)城中村全部或基本全部的建（構(gòu)）筑物及其他地上附著物進(jìn)行拆除后重新規(guī)劃、建設(shè)、管理的全面改造活動(dòng)；整治提升，是指維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，主要采用建（構(gòu)）筑物局部拆建、整飾修繕、完善公共設(shè)施等方式，對(duì)城中村進(jìn)行配套設(shè)施完善、環(huán)境綜合整治等微改造活動(dòng)；拆整結(jié)合，是指考慮規(guī)劃實(shí)施、現(xiàn)實(shí)條件等因素，按照成熟一片、改造一片原則，部分采用拆除新建、部分采用整治提升的混合改造活動(dòng)。《實(shí)施意見》明確，我市城中村采用拆除新建方式實(shí)施改造的，應(yīng)當(dāng)成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，具備實(shí)施的可行性，能夠?qū)崿F(xiàn)資金平衡，確保先謀后動(dòng)、動(dòng)則必快、動(dòng)則必成。

　　4.職責(zé)分工。明確建立集體決策機(jī)制，成立城中村改造工作專班統(tǒng)籌解決重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)問(wèn)題，市土地管理工作會(huì)議、市國(guó)土空間規(guī)劃委員會(huì)依職能對(duì)城中村改造有關(guān)土地、規(guī)劃具體業(yè)務(wù)實(shí)行集體審議決策，由市自然資源部門聯(lián)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本《實(shí)施意見》的具體組織實(shí)施和指導(dǎo)，市自然資源局主要牽頭負(fù)責(zé)拆除新建類，市住建局主要牽頭負(fù)責(zé)整治提升類，各屬地鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)城中村改造的具體實(shí)施和監(jiān)督，其他職能部門按職責(zé)范圍負(fù)責(zé)城中村改造相關(guān)工作。

　?。ǘ┎鸪陆惛脑觳糠帧０ǖ谑臈l至第二十條，明確了前期研究、規(guī)劃引領(lǐng)、土地整備、搬遷安置、用地報(bào)批、用地供應(yīng)、安置房、公共設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容的要求。

　　1.前期研究。為確保項(xiàng)目成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，明確城中村擬采用拆除新建方式實(shí)施改造的，鎮(zhèn)街政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合村（居）民改造意愿摸底情況，合理確定城中村改造范圍，組織調(diào)查現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和開展改造前期研究，對(duì)規(guī)劃方案、補(bǔ)償安置、資金籌措、實(shí)施步驟、經(jīng)濟(jì)可行性等提出初步計(jì)劃和安排，形成改造項(xiàng)目資金平衡初步方案、征收補(bǔ)償初步方案、改造初步方案。

　　2.規(guī)劃引領(lǐng)。明確城中村改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持規(guī)劃先行，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)土空間總體規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、生態(tài)保護(hù)紅線、歷史文化保護(hù)、城市安全韌性等剛性管控要求，按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)新的完整社區(qū)，完善城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施。

　　3.土地整備。明確城中村土地整備應(yīng)當(dāng)以依法實(shí)施征收的方式推進(jìn)土地整備，具體由屬地鎮(zhèn)街組織編制土地整備實(shí)施方案，確定項(xiàng)目用地紅線范圍，需強(qiáng)調(diào)的是，土地整備實(shí)施方案是項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施的關(guān)鍵，主要包括項(xiàng)目資金平衡方案、征收補(bǔ)償方案及項(xiàng)目改造方案等主要內(nèi)容。

　　4.搬遷安置。明確充分保障拆遷村民生活水平，對(duì)城中村搬遷安置應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持先補(bǔ)償后搬遷，妥善做好人員分流安置。

　　5.用地報(bào)批。明確城中村改造應(yīng)當(dāng)按規(guī)定編制土地成片開發(fā)方案，對(duì)安置房用地部分可以納入公益性用地進(jìn)行核算。對(duì)涉及歷史遺留用地按用地發(fā)生時(shí)間進(jìn)行分類處理；為保障項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)，要求城中村項(xiàng)目涉及新增用地報(bào)批的，應(yīng)優(yōu)先安排指標(biāo)。

　　6.安置房、公共設(shè)施等建設(shè)。突出城中村村（居）民的利益保障，明確優(yōu)先安排安置房項(xiàng)目供地和建設(shè)，加強(qiáng)安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理工作，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，要求安置房品質(zhì)不低于商品住房水平，針對(duì)城中村改造范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施與公服設(shè)施不足，人居環(huán)境較差的情況，指出改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)所在片區(qū)的功能以及實(shí)際需求，按照缺什么補(bǔ)什么原則，盡量利用原有設(shè)施，完善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和托幼、文化等配套公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。確需新建或者改建的，應(yīng)當(dāng)確保配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。

　?。ㄈ┱翁嵘惛脑觳糠?。包括第二十一條至二十五條，明確整治提升類城中村改造的總體要求、改造內(nèi)容、改造方案審批、土地處理及改造資金來(lái)源等。

　　（四）拆整結(jié)合類改造部分。包括第二十六條至二十九條，明確了拆整結(jié)合類城中村改造總體要求、改造方案審批、土地處理及用地供應(yīng)的要求。

　　（五）監(jiān)督管理部分。包括第三十條至三十二條，主要是有關(guān)部門和工作人員，有關(guān)單位和個(gè)人及阻撓公務(wù)三個(gè)方面的責(zé)任。

　?。└絼t部分。包括第三十三條，主要是明確文件自印發(fā)之日起實(shí)施，如遇國(guó)家、省政策調(diào)整的，按國(guó)家、省新政策執(zhí)行。

　　三、重點(diǎn)條款解讀

　?。ㄒ唬╆P(guān)于規(guī)劃管理。《實(shí)施意見》明確對(duì)于拆除新建類改造必須堅(jiān)持規(guī)劃先行，按照城市標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)新的完整社區(qū)，完善城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施。需強(qiáng)調(diào)的是，結(jié)合國(guó)家政策，考慮我市實(shí)際，《實(shí)施意見》允許在新規(guī)劃單元（統(tǒng)籌片區(qū)）范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等方面予以支持優(yōu)化；支持推進(jìn)土地兼容復(fù)合（混合）使用，兼容復(fù)合用途和具體比例可經(jīng)論證后確定；允許對(duì)地塊容積率、建筑限高等控制指標(biāo)，可在本市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的限值基礎(chǔ)上適當(dāng)提高，但為保障宜居環(huán)境，居住用地容積率原則上不超過(guò)3.5。

　?。ǘ╆P(guān)于改造方案。《實(shí)施意見》明確推進(jìn)城中村改造，應(yīng)當(dāng)編制城中村改造方案，主要包括項(xiàng)目范圍、改造時(shí)間、改造方式、改造內(nèi)容、資金籌措安排、支持政策、組織實(shí)施等。屬拆除新建（含拆整結(jié)合）類改造的，要求在編制改造方案前，屬地鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)做好前期研究，提出初步計(jì)劃和安排，形成改造項(xiàng)目資金平衡初步方案、征收補(bǔ)償初步方案、改造初步方案，并統(tǒng)籌形成項(xiàng)目整體實(shí)施的土地整備實(shí)施方案。

　?。ㄈ╆P(guān)于資金籌措。結(jié)合我市實(shí)際情況，《實(shí)施意見》明確市、鎮(zhèn)街政府按各自事權(quán)建立健全城中村改造資金投入機(jī)制，可統(tǒng)籌利用國(guó)家專項(xiàng)補(bǔ)助、政府專項(xiàng)債券、政策性銀行專項(xiàng)借款（城中村需納入“省城中村名錄”）等多渠道籌措改造資金，保障改造所需資金。其中，城中村整治提升項(xiàng)目主要由屬地鎮(zhèn)街通過(guò)申報(bào)政府專項(xiàng)債券、上級(jí)補(bǔ)助資金，引入社會(huì)資金、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，以及引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織和村（居）民自籌等多種方式籌措改造資金。

　　（四）關(guān)于用地供應(yīng)?！秾?shí)施意見》結(jié)合國(guó)家城中村改造政策，明確城中村改造應(yīng)當(dāng)實(shí)行凈地供應(yīng)，對(duì)不同規(guī)劃用途的用地，按照“規(guī)劃確定用途、用途確定供地方式、市場(chǎng)決定價(jià)格”原則明確不同供地方式。同時(shí)，支持各類項(xiàng)目因地制宜推進(jìn)模式創(chuàng)新，支持在公平公開、凈地出讓的前提下，鼓勵(lì)探索實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓。

相關(guān)鏈接：中山市自然資源局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見》的通知