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　　我局制定了《中山市舊廠房功能改變類微改造項(xiàng)目行政審批工作指引（試行）》行政文件，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一、文件出臺(tái)背景

　　為進(jìn)一步推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和培育產(chǎn)城融合新業(yè)態(tài)，加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、完善公共服務(wù)體系和滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的精神需求，結(jié)合盤活我市空置廠房較多，急需轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景，根據(jù)完善我市城市更新管理“1+2+N”配套政策要求，我局牽頭制定《中山市舊廠房功能改變類微改造項(xiàng)目行政審批工作指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）。

　　二、文件依據(jù)

　　本《指引》制定的文件依據(jù)如下：

　?。ㄒ唬稄V東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）》

　?。ǘ稄V東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（粵府〔2019〕71號(hào)）》

　?。ㄈ吨猩绞腥嗣裾P(guān)于印發(fā)中山市舊廠房升級(jí)改造實(shí)施細(xì)則的通知（中府〔2020〕94號(hào)）》

　　三、核心和重要內(nèi)容解讀

　?。ㄒ唬┍尽吨敢穱@當(dāng)前我市量大面廣的空置廠房，亟需盤活、尋找出路的問(wèn)題，引導(dǎo)其通過(guò)微改造的方式，重新參與到社會(huì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，為中山重振虎威總基調(diào)下的提供行政審批供給創(chuàng)新的一個(gè)有益嘗試。針對(duì)這類微改造項(xiàng)目的審批設(shè)定時(shí)，遵循了國(guó)家基本建設(shè)流程，按照促進(jìn)改造、合法改造、改造后有出路的指導(dǎo)思想，從有利于項(xiàng)目主體進(jìn)行微改造的行政審批推進(jìn)，設(shè)置了一系列的攻堅(jiān)克難的行政審批措施，著力破解了微改造活動(dòng)中的行政審批難點(diǎn)、堵點(diǎn)。

　　微改造項(xiàng)目的行政審批事項(xiàng)涉及：與現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境評(píng)估體系協(xié)同、與現(xiàn)有建筑物功能改造安全沖突、土地及項(xiàng)目轉(zhuǎn)功能與現(xiàn)有規(guī)劃審批體制沖突、與現(xiàn)有消防體系管控脫節(jié)、改造建筑物與行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)沖突、過(guò)渡期間及期滿的后續(xù)矛盾等，均存在較廣泛的不確定性、行政審批復(fù)雜性以及行政風(fēng)險(xiǎn)。因此本《指引》政策意旨是在解決和突破現(xiàn)有行政審批制度的一些瓶頸，將橫跨多部門的審批鏈條整合在一起，以創(chuàng)新良好的營(yíng)商環(huán)境。

　?。ǘ┍尽吨敢饭彩邨l政策措施主要解釋如下：

　　第一條適用范圍，引用自《中山市舊廠房升級(jí)改造實(shí)施細(xì)則（中府〔2020〕94號(hào)）》第二十五條的規(guī)定。本指引是以“工改”作為對(duì)象，“工改”的目錄分為兩大類：一是“工改”為城市公共服務(wù)設(shè)施，即改造為教育、醫(yī)療、體育、養(yǎng)老社會(huì)福利機(jī)構(gòu)；二是“工改”為新型實(shí)體經(jīng)濟(jì)組織，如互聯(lián)網(wǎng)＋產(chǎn)業(yè)、研發(fā)設(shè)計(jì)、科技服務(wù)、信息服務(wù)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流等“三舊”改造項(xiàng)目。并且規(guī)定了該類行政審批事項(xiàng)具有“五年過(guò)渡期”的優(yōu)惠政策。

　　第二條辦理流程，根據(jù)舊廠房功能改變類微改造項(xiàng)目涉及的基本建設(shè)程序，劃分為四個(gè)階段的行政審批事項(xiàng)：前期階段、報(bào)建階段、驗(yàn)收階段和登記階段。

　　第三條職責(zé)分工，規(guī)定了有關(guān)行政審批事權(quán)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，如市城市更新局作為行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌相關(guān)工作并對(duì)改造方案進(jìn)行備案管理，鎮(zhèn)街政府是改造方案的審批主體，相關(guān)部門如自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、工業(yè)和信息化、教育和體育、衛(wèi)生健康、民政、文化廣電旅游等部門負(fù)責(zé)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)改造方案進(jìn)行聯(lián)合審查或出具書面意見(jiàn)。

　　第四條項(xiàng)目申請(qǐng)及前期調(diào)查評(píng)估，本條是專門針對(duì)“工改”項(xiàng)目的“土壤污染物狀況調(diào)查情況”和“建筑物安全評(píng)估情況”的前置預(yù)審查。由于原工業(yè)生產(chǎn)可能會(huì)造成土壤污染，加上現(xiàn)有建筑物可能因年久失修等造成建筑物自身安全隱患，尤其在建筑物使用功能變更后，使用的人群和頻次的變化，都可能會(huì)影響微改造項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)程。因此按照以人為本的原則，針對(duì)以上兩項(xiàng)情況提前進(jìn)行調(diào)查分析和改造措施評(píng)估，對(duì)促進(jìn)微改造項(xiàng)目審批工作取得成效具有重要意義。

　　第五條改造方案編制，本條規(guī)定了舊廠房微改造主體需按要求編制改造方案，以及改造方案應(yīng)具備的內(nèi)容，經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案作為指導(dǎo)改造項(xiàng)目工作進(jìn)程的重要依據(jù)。

　　第六條改造方案審查，本條規(guī)定了改造方案的審查主體為屬地鎮(zhèn)街政府及其相關(guān)部門，鎮(zhèn)街政府負(fù)責(zé)組織部門聯(lián)合審查，參與聯(lián)合審查部門應(yīng)出具審查意見(jiàn)，同時(shí)要求改造方案審查通過(guò)應(yīng)得到聯(lián)合審查部門的一致意見(jiàn)。

　　第七條改造方案審批，本條規(guī)定了改造方案經(jīng)鎮(zhèn)街政府組織聯(lián)合審查后，還需經(jīng)鎮(zhèn)街領(lǐng)導(dǎo)班子集體決議通過(guò)。另外，改造方案也應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行公示，經(jīng)公示無(wú)異議后，鎮(zhèn)街政府才可批復(fù)改造方案，并報(bào)市城市更新局進(jìn)行備案，并進(jìn)一步規(guī)定了五年過(guò)渡期起始時(shí)間為改造方案批復(fù)日期。

　　第八條辦理規(guī)劃許可，本條規(guī)定了規(guī)劃許可核發(fā)部門的職責(zé)，規(guī)定了審批的依據(jù)是改造方案約定及控規(guī)確定的用途和規(guī)劃指標(biāo)等要求。允許在原工業(yè)用地性質(zhì)與規(guī)劃要求不一致的情況下進(jìn)行審批；在原工業(yè)性質(zhì)的建筑物與規(guī)劃使用功能不一致的情況下，允許通過(guò)對(duì)建筑物使用功能的可適用性改造，以符合控規(guī)使用的用途進(jìn)行審批。核發(fā)的規(guī)劃許可證作為基本建設(shè)流程的合法性來(lái)源之一。

　　第九條和第十條，辦理施工許可、消防設(shè)計(jì)審查、人防許可、防雷裝置設(shè)計(jì)審核、辦理聯(lián)合驗(yàn)收，這兩條規(guī)定了實(shí)施建設(shè)的有關(guān)許可手續(xù)要求，與現(xiàn)行住建部門的要求一致。

　　第十一條過(guò)渡期使用，規(guī)定了改造項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收后的使用依據(jù)，即憑改造方案批復(fù)及綜合驗(yàn)收等相關(guān)文件使用的合法性，以代替不動(dòng)產(chǎn)變更登記。

　　第十二條商事登記和相關(guān)行政許可，本條規(guī)定了相關(guān)行業(yè)主管部門對(duì)微改造項(xiàng)目建設(shè)完成后的準(zhǔn)入和行業(yè)管理要求。

　　第十三條過(guò)渡期滿用途變更，本條規(guī)定了舊廠房微改造主體應(yīng)要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)辦理用地及建筑物轉(zhuǎn)功能手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地出讓金。改造方案原批復(fù)單位及相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)做好監(jiān)管工作，及時(shí)督促改造主體及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。若微改造項(xiàng)目主體方未能在過(guò)渡期滿前完善轉(zhuǎn)功能手續(xù)的，原審批憑證作廢，項(xiàng)目進(jìn)入非法使用階段。

　　第十四條法律責(zé)任，本條規(guī)定了鎮(zhèn)街政府應(yīng)與改造主體簽訂相關(guān)監(jiān)管協(xié)議，明確改造主體在約定有效期內(nèi)的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任。改造主體違反相關(guān)規(guī)定的，由鎮(zhèn)街政府按照相關(guān)法律法規(guī)及約定要求，對(duì)改造主體追究相關(guān)責(zé)任。

　　第十五條行政審批末端深化改革，本條規(guī)定了各職能部門等應(yīng)進(jìn)一步對(duì)接本指引的要求，制訂更具體、更有針對(duì)性、更落地的規(guī)范化調(diào)整措施，以促進(jìn)項(xiàng)目落地。

　　第十六條第十七條，對(duì)本指引的解釋權(quán)和有效期進(jìn)行規(guī)定。

相關(guān)鏈接：中山市城市更新局關(guān)于印發(fā)《中山市舊廠房功能改變類微改造項(xiàng)目行政審批工作指引（試行）》的通知