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　　  中山市城市更新局制定規(guī)范性文件《中山市城市更新項(xiàng)目土地出讓價(jià)款計(jì)收規(guī)則》，于2021年1月1日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、制定背景說(shuō)明

　　為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）有關(guān)“支持降低用地成本”要求，提高我市城市更新項(xiàng)目土地出讓價(jià)款（即土地出讓金）計(jì)收透明度，方便市場(chǎng)主體投資測(cè)算與決策，完善土地出讓價(jià)款差別化計(jì)收政策，發(fā)揮土地出讓價(jià)款政策的激勵(lì)作用，更好推進(jìn)“三舊”改造，市城市更新局制定了《中山市城市更新項(xiàng)目土地出讓價(jià)款計(jì)收規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)則》）。

　　二、政策條文釋義

　　本《規(guī)則》按照市場(chǎng)評(píng)估、公開(kāi)透明、分類(lèi)實(shí)施、支持產(chǎn)業(yè)的原則，結(jié)合我市政策要求，主要針可以以協(xié)議出讓方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（或以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)）的各種情形土地出讓價(jià)款的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)講，包括十四條：

　　第一條，明確制定目的及依據(jù)，根據(jù)省政策（粵府〔2019〕71號(hào)）精神以及借鑒城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法，為方便市場(chǎng)主體投資測(cè)算與決策的角度出發(fā)，制定本規(guī)則。

　　第二條，明確經(jīng)批準(zhǔn)由權(quán)利人自主改造，或者村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開(kāi)遴選的有關(guān)主體單獨(dú)對(duì)村集體物業(yè)進(jìn)行合作改造的城市更新項(xiàng)目，涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議出讓方式供應(yīng)，或以協(xié)議方式辦理（或補(bǔ)辦）用地手續(xù)的，方可適用本規(guī)則確定的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)和方式。需要說(shuō)明的是，針對(duì)舊村莊、舊城鎮(zhèn)全面改造項(xiàng)目或者涉及住宅用地供應(yīng)的綜合改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照《中山市城市更新管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，須通過(guò)公開(kāi)遴選市場(chǎng)主體時(shí)，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)確定應(yīng)繳交的土地出讓價(jià)款。

　　第三條，闡述城市更新項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的基本計(jì)算方法，即以區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)具體運(yùn)用在項(xiàng)目宗地的具體方法，并明確區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)及修正系數(shù)體系的有效期及其更新周期等相關(guān)規(guī)定。

　　第四條至第八條，按照分類(lèi)實(shí)施原則，明確了“工改工”、“工改M0”、“工改商”、“住宅或商服用地宗地改造”、“公共服務(wù)用地宗地改造”等6類(lèi)項(xiàng)目所需辦理用地手續(xù)情形的各種情況，分別明確了土地出讓價(jià)款的計(jì)收折扣標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)具體計(jì)收公式。具體可詳見(jiàn)《中山市城市更新項(xiàng)目土地出讓價(jià)款計(jì)收一覽表》。具體應(yīng)用時(shí)，需要說(shuō)明兩點(diǎn)：一是公式里涉及的“區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”及各類(lèi)修正系數(shù)，可以從市自然資源局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站搜索、查詢(xún)（當(dāng)前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可查閱http://amzrylc.com/zrzyj/），該地價(jià)成果原則每年更新一次，今后均可從該門(mén)戶(hù)網(wǎng)站查詢(xún)。二是公式里涉及的“土地面積”，針對(duì)“工改M0”或“工改商”等按相關(guān)政策要求需要無(wú)償移交建設(shè)用地的情形，因無(wú)償移交的部分不計(jì)收土地出讓價(jià)款，在具體應(yīng)用時(shí)應(yīng)扣除無(wú)償移交政府的土地面積后進(jìn)行計(jì)算。

　　第九條，明確整合用地涉及邊角地、夾心地、插花地（簡(jiǎn)稱(chēng)“三地”）的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)為按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的100%，具體分成兩類(lèi)：一是住宅或商服用途的，按樓面地價(jià)以計(jì)容建筑面積計(jì)算；二是工業(yè)和公共服務(wù)用途的，按地面地價(jià)以土地面積計(jì)算，其中公共服務(wù)用地（類(lèi)型一）的計(jì)算公式應(yīng)增加考慮相應(yīng)的容積率修正系數(shù)。

　　第十條，明確城市更新項(xiàng)目第四條至第九條以外，可以采用協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地或辦理用地手續(xù)的其他情形具體計(jì)收原則規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)的是，按照“三舊”改造政策相關(guān)規(guī)定，無(wú)償移交政府或其指定部門(mén)的建設(shè)用地（須為國(guó)有建設(shè)用地）或建筑面積的部分，均不計(jì)收土地出讓價(jià)款。

　　第十一條，明確城市更新項(xiàng)目涉及無(wú)償移交公益性用地并需配建公益性設(shè)施時(shí)，考慮在實(shí)操中不同項(xiàng)目可能需要配建不同公益性設(shè)施，因此《規(guī)則》明確有關(guān)建安工程費(fèi)用按“事后”且考慮施工圖預(yù)算有關(guān)規(guī)定，及竣工結(jié)算價(jià)“孰低原則”由屬地鎮(zhèn)街政府結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)償。但對(duì)于舊村莊、舊城鎮(zhèn)連片改造項(xiàng)目，應(yīng)按照《中山市城市更新管理辦法》有關(guān)規(guī)定，將有關(guān)建安工程費(fèi)用納入基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)量進(jìn)行核算。

　　第十二條，闡述計(jì)收公式中有關(guān)“容積率修正系數(shù)”、“年期修正系數(shù)”、“用地類(lèi)型修正系數(shù)”的確定方式。當(dāng)前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可查閱http://amzrylc.com/zrzyj/），該地價(jià)成果原則每年更新一次，今后均可從市自然資源局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站搜索、查詢(xún)。

　　第十三條至第十四條，明確政策的解釋主體、未及情形或其他特殊情形的處理辦法和有關(guān)施行日期規(guī)定等。

　　三、重點(diǎn)解釋說(shuō)明

　?。ㄒ唬╆P(guān)于適用的問(wèn)題。一是該《規(guī)則》確定的土地出讓價(jià)款，是指政府出讓國(guó)有建設(shè)用地所計(jì)收、按規(guī)定上繳國(guó)庫(kù)的土地出讓金，不作為有關(guān)征地或搬（拆）遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，不能混同。二是該《規(guī)則》確定的土地出讓價(jià)款，僅適用于可以按政策規(guī)定協(xié)議出讓或按協(xié)議方式辦理用地手續(xù)的情形，主要應(yīng)用于“工改工”等支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)情形，對(duì)舊村莊、舊城鎮(zhèn)連片改造，綜合改造等按規(guī)定以公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式確定的情形，應(yīng)按宗地評(píng)估、集體決策等程序確定公開(kāi)競(jìng)價(jià)的起始價(jià)。

　?。ǘ╆P(guān)于價(jià)款的確定。對(duì)適用本《規(guī)則》的城市更新項(xiàng)目，其土地出讓價(jià)款的確定應(yīng)考慮兩個(gè)因素。一是本《規(guī)則》確定的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)和具體計(jì)收公式，二是“三舊”改造區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。前者相對(duì)固定，后者則需要根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)因素等，由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)按國(guó)家有關(guān)規(guī)程定期更新調(diào)整（原則每年更新一次）。具體項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的計(jì)算，應(yīng)將兩者結(jié)合起來(lái)一并使用，建議有關(guān)土地權(quán)利人或改造主體進(jìn)行投資測(cè)算時(shí)，密切關(guān)注政府或市自然資源局公布的“三舊”改造區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的調(diào)整變化情況。

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