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關(guān)于《中山市國有建設(shè)用地配建房建設(shè)管理辦法（修訂）》的征求意見及采納情況說明

信息來源：本網(wǎng) 發(fā)布日期：2021-02-01 分享：

關(guān)于《中山市國有建設(shè)用地配建房建設(shè)管理辦法（修訂）》的征求意見及采納情況說明
序號(hào)單位意見擬采納情況說明
1市房協(xié)（匯總部分會(huì)員企業(yè)意見）《中山市國有建設(shè)用地配建房建設(shè)管理辦法》（修訂）（征求意見稿）第四條【建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)】（四）配建房在抽取選定后須以成品住宅交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于《中山市商品住房全裝修分級(jí)指南》（中建通[2019]71號(hào)）中的全裝修等級(jí)B級(jí)。開發(fā)項(xiàng)目在報(bào)建時(shí)已按規(guī)定列明商品住房裝修標(biāo)準(zhǔn)，全項(xiàng)目統(tǒng)一按此標(biāo)準(zhǔn)施工，按此標(biāo)準(zhǔn)辦理竣工驗(yàn)收備案并交付使用，此條款無疑增加了開發(fā)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作成本，進(jìn)一步打擊開發(fā)企業(yè)在中山投資信心，有“特殊對(duì)待”嫌疑。
建議：將該條款刪除，或修改為在拍地時(shí)確認(rèn)是否為成品房交付，如按成品房交付的請(qǐng)明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。		擬不采納配建房面向的使用群體有其特殊性，而商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況自主決定，因此不適宜統(tǒng)一配建房與商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)。《征求意見稿》規(guī)定配建房的裝修標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)納入土地公開出讓方案，開發(fā)企業(yè)在競拍土地時(shí)可結(jié)合配建房的建設(shè)成本，理性競價(jià)。
2《中山市國有建設(shè)用地配建房建設(shè)管理辦法》（修訂）（征求意見稿）第十四條【選定流程】配建房的選定應(yīng)按經(jīng)報(bào)建審批的方案實(shí)施建設(shè)并達(dá)到預(yù)售（銷售）條件后，……。開發(fā)企業(yè)在購入土地、項(xiàng)目前期施工過程中，大量投入運(yùn)轉(zhuǎn)資金，施工進(jìn)度至達(dá)到預(yù)售（銷售）條件時(shí)，已逼切需求預(yù)售款來補(bǔ)充施工進(jìn)度款，早日辦理商品房預(yù)售許可是開發(fā)項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)。由于配建房的選定流程需通過開發(fā)企業(yè)向鎮(zhèn)街政府提出選定配建房的申請(qǐng)，鎮(zhèn)街政府組織市財(cái)政局、市自然資源局、市人力資源和社會(huì)保障局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市人才辦、接收單位、開發(fā)企業(yè)等選定配建房，必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)參與；選定后，鎮(zhèn)街政府與開發(fā)企業(yè)簽訂《配建房選定結(jié)果確認(rèn)書》。經(jīng)選定的配建房，不得預(yù)售（銷售）且應(yīng)當(dāng)在樓盤表中明確標(biāo)注。此選定流程需通過眾多部門協(xié)同商議選定，層層審批，程序繁復(fù)，大大延誤開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可業(yè)務(wù)，嚴(yán)重影響開發(fā)企業(yè)預(yù)售款回籠，開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂，導(dǎo)致施工進(jìn)度款支付拖延，造成項(xiàng)目施工進(jìn)度停滯，引起開發(fā)企業(yè)與施工單位糾紛，最終致使施工單位欠薪，施工工人討薪，進(jìn)一步演變成社會(huì)矛盾問題，造成政府公信力下降，影響政府在群眾心目中的形象。
建議：“第十四條【選定流程】配建房的選定應(yīng)按經(jīng)報(bào)建審批的方案實(shí)施建設(shè)并達(dá)到預(yù)售（銷售）條件后……”，參照：“《江門市配建房屋管理工作方案（修訂稿）》附件1配建房屋管理規(guī)程三、房屋選取 在項(xiàng)目辦理項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖后，至項(xiàng)目首次辦理預(yù)(銷)售許可前，接收單位和開發(fā)企業(yè)抽簽選定配建房屋（可結(jié)合后續(xù)使用需求，先按幢抽簽，再按套抽簽），簽訂抽簽結(jié)果確認(rèn)書。（見附件）”，按此修改后，既能達(dá)到選定流程的目的，又能讓開發(fā)企業(yè)提前做好配建房選定的相關(guān)工作，避免影響商品房預(yù)售許可進(jìn)度的辦理，讓開發(fā)企業(yè)預(yù)售款及時(shí)回籠，項(xiàng)目施工進(jìn)度穩(wěn)步推進(jìn)，早日達(dá)到竣工驗(yàn)收備案條件，開發(fā)企業(yè)按時(shí)移交配建房。		擬不采納1.經(jīng)了解，建議提及的相關(guān)地市的工作方案暫未出臺(tái)。
2.對(duì)需抽取選定的配建房，在達(dá)到預(yù)售（銷售）條件后再進(jìn)行抽取能最大限度確保配建房的質(zhì)量與商品房一致。另外，《征求意見稿》保留原辦法的“均衡抽取”的原則，即開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程進(jìn)度申請(qǐng)分期抽取，通過分期抽取達(dá)到快速預(yù)售的目的。
3第十七條“配建房采取無償移交方式，即首次登記在開發(fā)企業(yè)名下后，再以市稅務(wù)局按相關(guān)規(guī)定確定的銷售額通過轉(zhuǎn)移登記辦證至接收單位名下。開發(fā)企業(yè)無償移交視為銷售行為，開發(fā)企業(yè)需向接收單位開具發(fā)票”，存在不合理之處，建議采取以下路徑之一進(jìn)行優(yōu)化：
①若配建房無償移交需視同銷售，按收入和成本匹配原則,無償移交配建房視同銷售的金額是開發(fā)企業(yè)獲取項(xiàng)目土地對(duì)價(jià)的一部分，國土出讓部門應(yīng)當(dāng)開具同等金額的土地款財(cái)政票據(jù)給開發(fā)企業(yè)，作為開發(fā)企業(yè)取得土地對(duì)價(jià)的成本。
②配建房的配建義務(wù)在土地出讓時(shí)已在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確，且詳細(xì)約定開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)配建房的面積、套數(shù)等要求，即開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)時(shí)，就已明確配建房的性質(zhì)是政府的公有資產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)只是義務(wù)配建，不存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和交易行為，建議參照“《江門市配建房屋管理工作方案（修訂稿）》二、適用范圍……屬于政府資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記在屬地政府指定的單位名下?！钡淖龇?，將配建房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記在屬地政府指定的單位名下。同時(shí)，按市稅務(wù)局確定的無償提供建筑服務(wù)銷售額，由國土出讓部門開具同等金額的土地款財(cái)政票據(jù)給開發(fā)企業(yè)，作為開發(fā)企業(yè)取得土地對(duì)價(jià)的成本。
以上兩點(diǎn)意見適用于管理辦法出臺(tái)前已實(shí)施土地出讓的配建房移交。		待定目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費(fèi)等問題進(jìn)行研究，待存量配建房的相關(guān)方案出臺(tái)后，本辦法相關(guān)條款再對(duì)應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
4第二十四條里的（一）移交前配建房建設(shè)、管理、測量等所產(chǎn)生的費(fèi)用要開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，這一點(diǎn)增加開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本從而將房價(jià)提高不利市場銷售。（二）權(quán)屬登記辦證產(chǎn)生的稅款、登記費(fèi)用等由開發(fā)企業(yè)和接收單位各自承擔(dān)這一點(diǎn)建議所有費(fèi)用由接收單位承擔(dān)，因?yàn)殚_企業(yè)已無償幫接收單位蓋好樓了開發(fā)成本大大壓到開發(fā)企業(yè)。（三）當(dāng)接收后的物業(yè)管理，建議應(yīng)該接收當(dāng)日開始計(jì)物業(yè)管理費(fèi)，且按照物業(yè)合同的價(jià)格執(zhí)行。部分待定1.開發(fā)企業(yè)在競拍土地時(shí)可結(jié)合配建房的建設(shè)成本，理性競價(jià)。
2.目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費(fèi)等問題進(jìn)行研究，待存量配建房的相關(guān)方案出臺(tái)后，本辦法相關(guān)條款再對(duì)應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
5第一章第五條（三）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)會(huì)同鎮(zhèn)街政府根據(jù)住房保障需求擬定出讓宗地的配建方案；負(fù)責(zé)配建房的施工報(bào)建、質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督、綜合驗(yàn)收備案等。本條例中配建房的施工報(bào)建及綜合驗(yàn)收備案等不是項(xiàng)目開發(fā)統(tǒng)一辦理？還是單獨(dú)由政府相關(guān)部門自行辦理？管理辦法中沒有明晰。擬采納開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)，政府相部門負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)。
6移交中對(duì)車位及機(jī)械車位要求不明確。擬采納只有當(dāng)采用限定標(biāo)準(zhǔn)配建，且配建方案明確需包含車位時(shí)后續(xù)才需對(duì)車位進(jìn)行移交。《征求意見稿》已明確限定標(biāo)準(zhǔn)配建的，直接按配建方案約定的內(nèi)容及移交時(shí)間等進(jìn)行移交。
7公建配套用地要求不明確，是否可用道路、綠地等移交，管理辦法中沒有明晰。擬不采納《征求意見稿》已明確用于居住的配建房的建設(shè)移交適用本辦法，建議提及的配套公建移交不屬辦法的適用范圍。
8移交公建配套的電梯，消防，機(jī)械車位等等設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)如何界定費(fèi)用？管理辦法中沒有明晰。擬不采納《征求意見稿》已明確用于居住的配建房的建設(shè)移交適用本辦法，建議提及的配套公建移交不屬辦法的適用范圍。
9關(guān)于房源選定的問題一直備受關(guān)注,由于初期拍地出現(xiàn)用“配套房”競價(jià)的時(shí)候,并沒有相關(guān)房源選定細(xì)則可參考。直到該征詢稿中第四章地十三條提到的抽取方式原則是全面、均衡抽取。但并未提及抽取時(shí)間(開售前或開售后?)和抽取的落地方式。假如配套房和公開出售房源均衡分散在各幢各樓層的情況,將會(huì)否引起日后社區(qū)管理等諸多矛盾,類似問題均值得有關(guān)部門慎重考慮,避免顧此失彼,造成混亂。擬不采納建議提及的相關(guān)問題《征求意見稿》已有相應(yīng)規(guī)定。
10中山市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第十四條選定流程，建議取得項(xiàng)目施工許可證后可進(jìn)行配建房的抽取，若實(shí)施建設(shè)并達(dá)到預(yù)售（銷售）條件后抽取則影響項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度。擬不采納對(duì)需抽取選定的配建房，在達(dá)到預(yù)售（銷售）條件后再進(jìn)行抽取能最大限度確保配建房的質(zhì)量與商品房一致。另外，《征求意見稿》保留原辦法的“均衡抽取”的原則，即開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程進(jìn)度申請(qǐng)分期抽取，通過分期抽取達(dá)到快速預(yù)售的目的。
11第十七條移交方式，無償移交配建房為競拍土地最高樓面價(jià)后轉(zhuǎn)拍配建房，應(yīng)折算為土地成本，加上建造后無償移交，配建房的轉(zhuǎn)算土地成本和建造成本應(yīng)為可作為項(xiàng)目成本抵稅?，F(xiàn)視為銷售進(jìn)行納稅的轉(zhuǎn)移登記方式，以致配建房折算的地價(jià)款和建造成本不能在稅局申報(bào)項(xiàng)目成本，將造成開發(fā)企業(yè)增加開發(fā)成本。建議項(xiàng)目竣工備案后首次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記直接登記在接收部門。待定目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費(fèi)等問題進(jìn)行研究，待存量配建房的相關(guān)方案出臺(tái)后，本辦法相關(guān)條款再對(duì)應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
12第二十四條移交稅費(fèi)，開發(fā)企業(yè)為無償移交，權(quán)屬登記辦證所產(chǎn)生的稅款、登記費(fèi)等由接收單位承擔(dān)。待定目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費(fèi)等問題進(jìn)行研究，待存量配建房的相關(guān)方案出臺(tái)后，本辦法相關(guān)條款再對(duì)應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
13第二十八條效力范圍，本辦法出臺(tái)前已實(shí)施土地出讓的配建房的移交，因土地出讓合同約定與原辦法（土地出讓后實(shí)施）對(duì)配建房的登記辦法和辦證稅費(fèi)問題也無具體約定，為解決妥善遺留問題，確保配建房的順利登記，建議補(bǔ)充新辦法實(shí)施前的出讓用地，配建房已首次辦理登記在開發(fā)企業(yè)名下，現(xiàn)轉(zhuǎn)移登記涉及的稅費(fèi)由接收單位承擔(dān)。待定目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費(fèi)等問題進(jìn)行研究，待存量配建房的相關(guān)方案出臺(tái)后，本辦法相關(guān)條款再對(duì)應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

 




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