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　　《廣東省自然資源廳關(guān)于地上地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所附建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記暫行辦法》（以下稱《登記 辦法》）已經(jīng)十三屆省政府 143 次常務(wù)會議審議通過，由我廳冠 經(jīng)省人民政府同意字樣印發(fā)，自 2021 年7月1日起實施。有關(guān)政策解讀如下：

　　一、出臺《登記辦法》的必要性 

　　（一）是落實自然資源部賦予我省的改革探索任務(wù)。自然資源部支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意 見中要求，支持探索建設(shè)用地使用權(quán)地上、地表和地下分層設(shè)立、分層供應(yīng)政策。我們以珠三角地區(qū)為重點，率先探索建設(shè)用地使 用權(quán)地上、地表和地下分層設(shè)立、分層供應(yīng)、分層登記政策，將提升自然資源要素市場化配置程度和效率，進一步激發(fā)市場活力和創(chuàng)造力，助力粵港澳大灣區(qū)和深圳先行示范區(qū)建設(shè)。

　　（二）是我省實際情況需要。我省城市建設(shè)用地十分緊張，特別是珠三角地區(qū)城市，利用地上地下空間建設(shè)地上地下建（構(gòu)）筑物的情況比較普遍，其確權(quán)登記需求日益增多。但現(xiàn)有法律法規(guī)和國家層面的不動產(chǎn)登記政策對地上、地下建設(shè)用地及其建 （構(gòu)）筑物的確權(quán)登記未做出專門規(guī)定。我省《登記辦法》的率先出臺，將統(tǒng)一、規(guī)范地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所附建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記工作，對保護權(quán)利人的合法權(quán)益， 鼓勵建設(shè)項目立體空間布局使用，促進節(jié)約集約利用土地具有十分重要意義。

　　二、《登記辦法》主要內(nèi)容 

　　《登記辦法》共 18 條，主要對地上地下使用權(quán)、地上地下建筑物構(gòu)筑物進行定義，明確地上地下空間確權(quán)登記的適用范圍，具體規(guī)定了哪些可以登記、怎么登記、特殊情況如何登記等內(nèi)容。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于登記范圍。明確國有建設(shè)用地使用權(quán)在土地的地上、地表、地下分別設(shè)立的，可以分別登記；規(guī)定地上地下國有 建設(shè)用地使用權(quán)和地上地下建（構(gòu)）筑物可按本辦法登記。 并不是所有的地上、地下建筑物構(gòu)筑物都需要申請確權(quán)登 記，只有已辦理了建設(shè)用地供地手續(xù)、權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，申請確權(quán)登記才具有物權(quán)意義（符合登記條件）。

　?。ǘ╆P(guān)于怎么登記。地上地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所 附建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)確權(quán)登記應(yīng)重點把握以下幾點：

　　1.登記單元的劃分。根據(jù)權(quán)屬來源材料劃分宗地，其中鐵路等交通工程可按站（場）、區(qū)間劃分宗地。地上、地下建（構(gòu)）筑物的基本單元可以是整體，也可以根據(jù)竣工驗收文件和權(quán)屬界線等區(qū)分層、套、間。

　　2.三維坐標(biāo)的建立。規(guī)定首次登記時應(yīng)建立三維坐標(biāo)，增加豎向高程表示?！兜怯涋k法》做出上述規(guī)定，將促進各地逐步建 立健全“以三維地籍為核心的土地立體化管理模式”，這也是國務(wù) 院要求復(fù)制推廣的第六批改革試點經(jīng)驗之一。

　　3.用途和年限的認(rèn)定。地上地下使用權(quán)用途和年限依據(jù)國有建設(shè)用地劃撥決定書、土地出讓合同等權(quán)屬來源材料認(rèn)定。地上、地下建（構(gòu)）筑物的用途以規(guī)劃條件、竣工驗收材料來認(rèn)定。

　　4.注記要求。對申請地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其建（構(gòu)）筑物的登記，以及單獨申請地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)的登記，均需要在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書上加予注記。

　　5.登記程序。地上、地下國有建設(shè)用地使用權(quán)及其所附建（構(gòu)）筑物所有權(quán)登記的申請、受理、審核、登簿等程序，以及《登記辦法》未明確規(guī)定的登記事項，按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定處 理。

　?。ㄈ┑匾蹤?quán)登記。針對地上建（構(gòu)）筑物的地基、地下建筑物的出入口不能取得地表使用權(quán)的情況，可以申請地役權(quán)登記，依法保護當(dāng)事人權(quán)益。

　　（四）分割登記。經(jīng)營性地下建（構(gòu)）筑物，可以按照經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的基本單元辦理分割登記。地上、地下機械式停車場（庫）以及地下公共停車場，應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記，不可分割為單個車位辦理登記。

　?。ㄎ澹┑叵陆ㄖ锇捶课葸M行登記。對凈高度大于 2.2 米 （含），作為商業(yè)、工業(yè)、辦公、居住等用途的地下建（構(gòu)）筑物，可以申請房屋所有權(quán)登記。此規(guī)定有利于促進地下建（構(gòu)）筑物物盡其用、保障權(quán)能。

　　三、需要注意的問題 

　　（一）農(nóng)村集體土地地上地下空間登記問題。本《登記辦法》 適用范圍，不含農(nóng)村集體土地地上地下建設(shè)用地使用權(quán)及其所附 建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)的確權(quán)登記，但農(nóng)村集體土地已辦理征收和 農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、轉(zhuǎn)為國有的除外。

　?。ǘ┡c地表建筑物結(jié)建的地下空間登記問題。與地表建筑 物統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的地下空間，應(yīng)與地表建筑物同時申請首 次登記。本辦法實施前，地表建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所 有權(quán)已辦理首次登記而地下空間未辦理權(quán)屬登記的，可單獨申請 辦理地下建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所有權(quán)首次登記。不論是與地表建筑物結(jié)建的地下空間，還是單獨開發(fā)建設(shè)的地下空間，在登記時均按照第八條規(guī)定進行注記。

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