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　　根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃和經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對(duì)位于坦洲鎮(zhèn)第三工業(yè)區(qū)中部中山圣馬丁電子元件有限公司的3宗舊廠房用地進(jìn)行改造，由中山圣馬丁電子元件有限公司自主改造，采取局部改造的方式。改造方案如下：

　　一、改造地塊基本情況

　　（一）總體情況

　　改造項(xiàng)目涉及3宗土地，均位于坦洲鎮(zhèn)第三工業(yè)區(qū)中部，地塊一位于前進(jìn)二路16號(hào)，東至科技路，南至前進(jìn)二路，西至申堂一路，北至前進(jìn)三路；地塊二位于科技路56號(hào)，東至龍?zhí)了穆罚髦量萍悸?，南至前進(jìn)三路，北至科技路一巷，總用地面積10.9901公頃（109900.93平方米，折合約164.85畝）。其中，地塊一涉及兩個(gè)土地證，分別為（中府國用（2001）字第330868號(hào)）用地面積4.7521公頃（47521.03平方米，折合約71.28畝）和（中府國用（2001）字第330869號(hào)）用地面積3.9730公頃（39729.84平方米，折合約59.59畝）；地塊二涉及一個(gè)土地證，（中府國用（2001）字第330895號(hào)）用地面積2.2650公頃（22650.06平方米，折合約33.98畝）。

　?。ǘ┓衔沂姓邇?yōu)惠情況

　　改造項(xiàng)目涉及的3宗土地在現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地，但在我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）安排建設(shè)用地規(guī)模，符合《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)若干措施的通知》（中府〔2022〕11號(hào)）第（一）條“對(duì)用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃但我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）安排建設(shè)用地規(guī)模的項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市土地管理委員會(huì)審議同意的，享受我市政策優(yōu)惠”要求。經(jīng)核查，項(xiàng)目用地面積10.9901公頃（109900.93平方米，折合約164.85畝）納入享受我市政策優(yōu)惠范圍。

　?。ㄈ?quán)屬情況

　　改造范圍內(nèi)全部屬國有建設(shè)用地，土地用途為工業(yè)，改造涉及的土地已經(jīng)確權(quán)、登記，土地證號(hào)分別為中府國用（2001）第330868號(hào)、中府國用（2001）第330869號(hào)、中府國用（2001）第330895號(hào)，土地權(quán)利人均為中山圣馬丁電子元件有限公司，2002年1月開始使用。

　?。ㄋ模┩恋乩矛F(xiàn)狀情況

　　改造范圍內(nèi)現(xiàn)有11棟建筑物，現(xiàn)有建筑面積104744平方米，為中山圣馬丁電子元件有限公司，2002年1月開始使用，具體情況如下：

　　地塊一有7棟建筑物，現(xiàn)有建筑面積93498平方米，現(xiàn)狀容積率1.07，已按規(guī)定辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，主要作為工業(yè)廠房及輔助用房。該地塊目前已拆除建筑面積0平方米。

　　地塊二有4棟建筑物，現(xiàn)有建筑面積11246平方米，現(xiàn)狀容積率0.5，已按規(guī)定辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，主要作為工業(yè)廠房及輔助用房。該地塊目前已拆除建筑面積0平方米。

　　改造前，年產(chǎn)值為1.23億元，年稅收為352萬元。改造范圍內(nèi)用地不涉及閑置和歷史文化資源要素等情況，改造范圍內(nèi)3宗土地已抵押給廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行，已征得抵押權(quán)人同意改造。

　?。ㄎ澹┮?guī)劃情況

　　改造范圍內(nèi)用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，但在我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）中，屬城鎮(zhèn)建設(shè)用地10.9901公頃（109900.93平方米，折合約164.85畝），根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)若干措施的通知》（中府〔2022〕11號(hào)）第（一）條，對(duì)用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃但我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）安排建設(shè)用地規(guī)模的項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市土地管理委員會(huì)審議同意的，享受我市政策優(yōu)惠。

　　改造范圍內(nèi)用地未納入現(xiàn)行《中山市“三舊”改造（城市更新）專項(xiàng)規(guī)劃（2017-2020）》，但已納入我市在編《中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃（2020-2035）》舊廠房潛力資源和鎮(zhèn)級(jí)重點(diǎn)更新片區(qū)管理，根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)若干措施的通知》（中府〔2022〕11號(hào)）第（一）條，視同符合我市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃。

　　改造范圍內(nèi)用地符合經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證，在《中山市人民政府關(guān)于中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)用地規(guī)劃條件論證報(bào)告的批復(fù)》（中府函〔2022〕245號(hào)）中，一類工業(yè)用地2.0401公頃（20400.98平方米，折合約30.6畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，綠地率10%-15%，生產(chǎn)性建筑建筑高度≤50米（特殊工藝除外），配套設(shè)施建筑高度≤100米；二類工業(yè)用地8.70656公頃（87065.95平方米，折合約130.60畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，綠地率10%-15%，生產(chǎn)性建筑建筑高度≤50米（特殊工藝除外），配套設(shè)施建筑高度≤100米；生產(chǎn)防護(hù)綠地0.2166公頃（2166.11平方米，折合約3.25畝）；城市道路用地0.0268公頃（267.89平方米，折合約0.40畝）。

　　改造范圍內(nèi)用地位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，不涉及永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線等管控要求。

　　二、改造意愿情況

　　改造范圍涉及中山圣馬丁電子元件有限公司1個(gè)權(quán)利主體，坦洲鎮(zhèn)人民政府已按照法律法規(guī)，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況等事項(xiàng)征詢其改造意愿，同意將涉及土地、房屋納入改造范圍。

　　三、改造主體及擬改造情況

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照國土空間總體規(guī)劃、經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證管控要求實(shí)施建設(shè)。在經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證中屬道路和綠地等公益性用地部分，日后，坦洲鎮(zhèn)人民政府需按規(guī)劃開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)無償將用地交給坦洲鎮(zhèn)人民政府使用。

　　改造項(xiàng)目擬采取權(quán)利人自主改造方式，由中山圣馬丁電子元件有限公司作為改造主體，實(shí)施局部改造。改造后將用于工業(yè)生產(chǎn)（新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)），在符合經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證的基礎(chǔ)上，地塊一容積率不小于2.5，建筑面積不小于218184平方米（含不計(jì)容建筑面積22977平方米），其中新建建筑面積136600平方米，保留已有產(chǎn)權(quán)建筑面積81584平方米；地塊二容積率不小于2.5，建筑面積不小于56674平方米（含不計(jì)容建筑面積9120平方米），其中新建建筑面積49750平方米，保留已有產(chǎn)權(quán)建筑面積6924平方米。

　　項(xiàng)目相關(guān)情況符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市差別化環(huán)保準(zhǔn)入促進(jìn)區(qū)域發(fā)展實(shí)施細(xì)則》《中山市涉揮發(fā)性有機(jī)物項(xiàng)目環(huán)保準(zhǔn)入管理規(guī)定》。改造后年產(chǎn)值將達(dá)到98910萬元，年稅收將達(dá)到4945.5萬元。

　　四、需辦理的用地手續(xù)

　　地塊一涉及的兩宗土地，土地證號(hào)分別為中府國用（2001）字第330868號(hào)和中府國用（2001）字第330869號(hào)，計(jì)劃在改造方案批復(fù)后進(jìn)行并證。

　　五、資金籌措

　　由改造主體擬投入資金5.5億元，其中自有資金1.65億元，銀行借貸3.85億元。

　　六、開發(fā)時(shí)序

　　項(xiàng)目開發(fā)周期為5年，擬分3期開發(fā)。一期開發(fā)時(shí)間為2022年8月，擬投入資金23137.8萬元，擬建建筑面積91813平方米（含不計(jì)容建筑面積12182平方米），主要在地塊一中實(shí)施建設(shè)8幢9層工業(yè)廠房；二期開發(fā)時(shí)間為2023年8月，擬投入資金17044.4萬元，擬建建筑面積67712平方米（含不計(jì)容建筑面積10794平方米），主要在地塊一中實(shí)施建設(shè)7幢9層工業(yè)廠房；三期開發(fā)時(shí)間為2024年8月，擬投入資金14817.8萬元，擬建建筑面積58837平方米（含不計(jì)容建筑面積9120平方米），主要在地塊二中實(shí)施建設(shè)6幢9層工業(yè)廠房。

　　七、實(shí)施監(jiān)管

　　改造主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與坦洲鎮(zhèn)人民政府簽訂已擬定的項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，并按合作協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議約定實(shí)施改造。

　　附件：1. 華算圣馬丁總平面圖

　　            2. 坦洲鎮(zhèn)中山圣馬丁電子元件有限公司“工改工”宗地項(xiàng)目“三舊”改造方案效果示意圖

　　中山市坦洲鎮(zhèn)人民政府

　　2022年8月3日