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各相關(guān)部門（單位）：

       現(xiàn)將《神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升實(shí)施辦法》（試行）印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。執(zhí)行過程中如有疑問，請(qǐng)徑向鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局反映。

                                                                                                                                                                                                      中山市神灣鎮(zhèn)人民政府    

                                                                                                                                                                                                          2021年5月11日     

神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升實(shí)施辦法（試行）

第一章　總　則

　　第一條　為進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)和管理，完善農(nóng)村住房建設(shè)管理機(jī)制，加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管控和施工質(zhì)量安全管理，優(yōu)化建筑形態(tài)和風(fēng)格，促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升的指導(dǎo)意見》（粵府〔2020〕43號(hào)）、《中山市歷史文化村落農(nóng)房管控和風(fēng)貌提升工作指導(dǎo)意見》的通知（中委農(nóng)工辦〔2021〕19號(hào)）、《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）（中農(nóng)農(nóng)函〔2020〕117號(hào)）、《中山市個(gè)人自建住房規(guī)劃管理辦法》（中規(guī)通〔2017〕66號(hào) ）等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合本鎮(zhèn)實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本鎮(zhèn)行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建、翻建的建設(shè)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　第三條　農(nóng)村住房建設(shè)管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

　　（一）符合規(guī)劃原則：農(nóng)村住房建設(shè)原則上須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃（或控制性詳細(xì)規(guī)劃）及其他相關(guān)規(guī)劃。

　　（二）節(jié)約集約原則：不得占用耕地建房，大力盤活農(nóng)村宅基地資源，倡導(dǎo)節(jié)約集約用地。

　　（三）嚴(yán)格審批原則：嚴(yán)格規(guī)范審批管理，做到帶圖審批、掛牌施工，先批后建，持證動(dòng)工，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自動(dòng)工建設(shè)。

　　（四）分級(jí)管理原則：嚴(yán)格按照“農(nóng)戶申請(qǐng)、村級(jí)審查、鎮(zhèn)級(jí)牽頭、聯(lián)合審批”的分級(jí)管理模式進(jìn)行管理。

　　（五）堅(jiān)決整治原則：堅(jiān)持遏制增量與整治存量相結(jié)合，堅(jiān)決遏制新增農(nóng)村違法違規(guī)建房行為，有力有序有效推進(jìn)整治工作。對(duì)農(nóng)村亂占耕地建房增量問題“零容忍”。

　　第四條　為切實(shí)加強(qiáng)實(shí)施農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升的組織領(lǐng)導(dǎo)，確保工作順利開展，經(jīng)研究決定，成立神灣鎮(zhèn)農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組，人員組成如下：

　　組    長：霍錦添

　　副組長：顏倫枝、鐘志勇

　　成    員：城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、綜合行政執(zhí)法局、自然資源部門，供電、供電等部門，各村（居）。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下辦公室設(shè)在城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

　　第五條工作目標(biāo)：通過各部門、各村（居）和社會(huì)力量的共同努力，開展農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升，將歷史文化傳統(tǒng)村落打造成為具有中山歷史文化魅力和嶺南鄉(xiāng)村地域特色的美麗鄉(xiāng)村的典范，實(shí)現(xiàn)一年有突破、兩年見成效、三年大提升的目標(biāo)，深入推進(jìn)我鎮(zhèn)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略工作。

　　第六條鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)農(nóng)村住房建設(shè)的村莊規(guī)劃、風(fēng)貌設(shè)計(jì)、宅基地管理和審批、施工報(bào)建審批和監(jiān)管、農(nóng)村工匠規(guī)范管理等工作。

　　鎮(zhèn)綜合行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村建房進(jìn)行監(jiān)管，依法查處違法建設(shè)。

　　自然資源部門負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)農(nóng)村住房建設(shè)的規(guī)劃審批和驗(yàn)收工作。

　　供水、供電部門要嚴(yán)控農(nóng)戶水表、電表開設(shè)。

　　各村（居）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)農(nóng)村建房進(jìn)行日常網(wǎng)格巡查，發(fā)現(xiàn)未批先建、違法占用耕地情況及時(shí)阻止并上報(bào)鎮(zhèn)相關(guān)職能部門。建立村級(jí)代辦制度，努力實(shí)現(xiàn)建房審批只跑一次，指導(dǎo)和幫助村民依法辦理有關(guān)手續(xù)和實(shí)施建設(shè)活動(dòng)。

　　鎮(zhèn)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)農(nóng)村住房建設(shè)的相關(guān)管理工作。

　　第七條建房人對(duì)農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量安全負(fù)總責(zé)，承擔(dān)建設(shè)主體責(zé)任。農(nóng)房設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等相關(guān)單位或個(gè)人分別承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量和安全責(zé)任。

　　第二章　規(guī)劃選址及建筑要求

　　第八條　鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局組織編制村莊規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色，推進(jìn)村莊規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃“兩規(guī)合一”。農(nóng)村住房建設(shè)必須服從村莊規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，確保規(guī)劃的嚴(yán)肅性、整體性、統(tǒng)一性和連續(xù)性。

　　第九條　各村（居）應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)村村民合理用地，盡可能利用原有宅基地、空閑地、荒地建房，不得占用耕地建房。對(duì)于已經(jīng)去世的五保戶等危舊房屋應(yīng)該予以及時(shí)拆除，宅基地重新分配給符合資格的村民使用，以免長期空置或被侵占。

　　第十條農(nóng)村建房必須按要求進(jìn)行退讓，具體退讓按《中山市市域藍(lán)線規(guī)劃（2020）》（中府函〔2020〕321號(hào)）、《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2016版）》等相關(guān)文件執(zhí)行。

　　第十一條農(nóng)村住房面積、層數(shù)、高度等指標(biāo)應(yīng)符合以下規(guī)定：宅基地面積一般不超過120平方米，首層建筑面積由自然資源部門審批確定，原則上不得超過四層，第四層只允許建梯間及輔助用房，面積不得超過第三層面積的一半。主出入口室外地面至第三層屋面高度原則上不得超過12米，至第四層輔助用房屋面高度原則上不得超過15米。

　　第三章宅基地和建房審批

　　第十二條　農(nóng)村村民應(yīng)遵循“一戶一宅”原則，不得建造附屬用房。

　　（一）農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請(qǐng)使用宅基地建房：

　　1、戶內(nèi)無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；

　　2、因結(jié)婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

　　3、符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且沒有宅基地，并經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織民主程序同意的；

　　4、因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，現(xiàn)住房影響鎮(zhèn)區(qū)、村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷安置的；

　　5、法律法規(guī)規(guī)定及經(jīng)市人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　（二）“一戶一宅”的認(rèn)定：

　　1、夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶；

　　2、有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請(qǐng)分戶；

　　3、是獨(dú)生子女的，達(dá)到法定婚齡，可單獨(dú)立戶；

　　4、離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實(shí)際住房需求的可為一戶；

　　5、“一宅”是指一戶農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地。戶內(nèi)成員通過繼承、遺贈(zèng)取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計(jì)入“一宅”。

　　在審核農(nóng)村村民申請(qǐng)資格時(shí)，依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，不強(qiáng)制以戶籍登記規(guī)定的“一戶”的標(biāo)準(zhǔn)來確定農(nóng)村村民建房的分戶標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）農(nóng)村宅基地建房申請(qǐng)有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

　　1、不符合國土空間規(guī)劃、林地保護(hù)利用規(guī)劃、用途管制要求的；

　　2、申請(qǐng)新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的；

　　3、將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈(zèng)予或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請(qǐng)宅基地的；

　　4、原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5、所申請(qǐng)的宅基地存在權(quán)屬爭議的。

　　第十三條宅基地和建房審批流程按照《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）（中農(nóng)農(nóng)函〔2020〕117號(hào)）、《神灣鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）工作流程和辦事指南》（神灣府〔2021〕2號(hào)）等相關(guān)文件執(zhí)行。

　　第十四條建設(shè)工程開工前，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的單位放線，并向自然資源部門申請(qǐng)驗(yàn)線，未經(jīng)驗(yàn)線，建設(shè)工程不得開工；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（或已備案）的必須按規(guī)定要求進(jìn)行建設(shè)。對(duì)于未驗(yàn)線先施工、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（未備案）或者未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，由鎮(zhèn)綜合行政執(zhí)法局依法查處。

　　第四章　勘察設(shè)計(jì)和建設(shè)施工

　　第十五條　村民新建農(nóng)村住房，地質(zhì)復(fù)雜的應(yīng)進(jìn)行地質(zhì)勘探及災(zāi)害評(píng)估。改建、擴(kuò)建農(nóng)村住房的，應(yīng)當(dāng)對(duì)原有房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全鑒定。

　　第十六條　農(nóng)房建設(shè)應(yīng)根據(jù)鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局提供的農(nóng)村建房設(shè)計(jì)通用圖集選擇風(fēng)格類型及方案，并在實(shí)施前及時(shí)向城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局部門報(bào)備，方案一旦確定，不得隨意更改。建房村民可委托具有房屋建筑工程設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位或者建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的注冊(cè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，但不能改變確定的風(fēng)格風(fēng)貌。在進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建時(shí)提交符合要求的農(nóng)村住房建設(shè)施工圖、效果圖等。同時(shí)，新建農(nóng)房須配建設(shè)污水處理設(shè)施（三級(jí)化糞池），實(shí)行雨污分流。有污水管網(wǎng)覆蓋的存量農(nóng)房須逐步完成雨污分流改造。

　　第十七條在建農(nóng)房必須在顯眼位置懸掛建房公示牌。建房公示牌由業(yè)主根據(jù)鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局的統(tǒng)一格式制作，公示牌內(nèi)容包括建房戶主、家庭成員信息、占地面積、建筑面積、建造層數(shù)、承建人、審批時(shí)間和監(jiān)督電話等。

　　第十八條各村（居）負(fù)責(zé)加強(qiáng)在建農(nóng)房的施工安全的巡查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)施工安全隱患及時(shí)上報(bào)鎮(zhèn)城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局處理。

　　第五章　竣工規(guī)劃核實(shí)與產(chǎn)權(quán)登記

　　第十九條農(nóng)村住房建設(shè)已經(jīng)完成設(shè)計(jì)圖紙要求、施工合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，并取得用地和規(guī)劃核實(shí)文件的，建房村民應(yīng)當(dāng)自行組織建筑施工企業(yè)或農(nóng)村建筑工匠對(duì)農(nóng)村住房進(jìn)行竣工驗(yàn)收。委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理的，設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位或者人員應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收。

　　第二十條　農(nóng)村住房建設(shè)竣工后，申請(qǐng)人向鎮(zhèn)政府申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收申請(qǐng)書，鎮(zhèn)政府收到申請(qǐng)書之日起五個(gè)工作日內(nèi)，組織城管住建和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局第四分局等有關(guān)部門竣工驗(yàn)收，出具驗(yàn)收表，提出驗(yàn)收意見。

　　申請(qǐng)人按規(guī)定向自然資源部門申請(qǐng)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

　　第六章　附　則

　　第二十一條　本辦法自出文起施行，試行期兩年。本辦法與上級(jí)文件內(nèi)容存在沖突的，以上級(jí)文件為準(zhǔn)。