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政策文件：《中山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中山市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則的通知》

      《中山市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）經(jīng)市法制局審查通過，2018年8月6日以《中山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中山市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則的通知》（中府辦[2018]第25號(hào)）公布，自2018年9月10日起實(shí)施?，F(xiàn)就《細(xì)則》解讀如下：



      一、出臺(tái)《細(xì)則》的背景及重要意義

      為做好住宅專項(xiàng)維修資金管理工作，建設(shè)部、財(cái)政部于2007年12月出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部 財(cái)政部令第165號(hào)）對(duì)維修資金的交存、使用、監(jiān)督管理進(jìn)行了規(guī)范。2008年5月，《廣東省建設(shè)廳、廣東省財(cái)政廳關(guān)于貫徹建設(shè)部、財(cái)政部<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>有關(guān)問題的通知》(粵建房字〔2008〕47號(hào))第七條要求：“各市、縣房地產(chǎn)主管部門，可以按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和我省貫徹意見要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，會(huì)同財(cái)政等部門制定本地住宅專項(xiàng)維修資金的管理細(xì)則?！?015年10月，《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 廣東省財(cái)政廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳財(cái)政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（粵建房[2015]267號(hào)）提出進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管力度，提高維修資金規(guī)范化管理水平、明確維修資金應(yīng)急使用范圍、推進(jìn)維修資金信息公開?！案魇?、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)會(huì)同財(cái)政部門制定住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，指導(dǎo)廣大業(yè)主做好維修資金的交存和使用?！?br>
      為貫徹落實(shí)住建部、財(cái)政部上述文件精神及解決我市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)際工作中存在的問題，如交存時(shí)點(diǎn)不夠明確、交存標(biāo)準(zhǔn)需隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整、使用程序不夠完善、個(gè)別條款規(guī)定不夠嚴(yán)謹(jǐn)、法律責(zé)任不夠突出、剛性約束不夠強(qiáng)、可操作性存在不足等。我市出臺(tái)了這一《細(xì)則》，對(duì)新房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下落實(shí)好住建部、省住建廳有關(guān)維修資金管理工作要求，加快推進(jìn)我市維修資金管理工作的發(fā)展，具有特殊的重要意義。

      《細(xì)則》從交存方式、交存標(biāo)準(zhǔn)、票據(jù)管理、信息查詢、使用申請(qǐng)、信息公開、法律責(zé)任等方面著手，進(jìn)一步明晰職能分工、落實(shí)法律責(zé)任、規(guī)范工作程序，可有力促進(jìn)我市住宅專項(xiàng)維修資金交存率、使用率的雙提高，幫助改善小區(qū)居民的居住條件和環(huán)境，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

      二、起草《細(xì)則》的基本思路

      一是全面貫徹落實(shí)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)維修資金管理工作要求。

      二是堅(jiān)持問題導(dǎo)向，進(jìn)一步明確維修資金監(jiān)管部門職能分工，加強(qiáng)維修資金歸集管理，規(guī)范維修資金使用程序和劃撥方式，明晰業(yè)主大會(huì)自管的程序和責(zé)任，明確維修資金應(yīng)急使用范圍，建立維修資金信息查詢和信息公開機(jī)制。解決現(xiàn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》在實(shí)際操作中存在的問題。

      三是堅(jiān)持改革創(chuàng)新。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)自管維修資金，以保護(hù)業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，制定了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)自管的程序以及管理要求。

      三、《細(xì)則》的主要政策措施內(nèi)容及相關(guān)依據(jù)

      （一）《細(xì)則》提出的政策措施內(nèi)容共五十一條，主要內(nèi)容如下：

      一是明確了出臺(tái)目的和依據(jù)、適用范圍、部門職責(zé)，對(duì)住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了定義和分類。

      二是明確了維修資金交存主體、交存標(biāo)準(zhǔn)、交存方式以及因房屋轉(zhuǎn)讓引起業(yè)主變更時(shí)的交存方法等內(nèi)容。

      三是明確了維修資金使用原則、使用范圍、使用流程、劃撥程序以及維修資金緊急使用的范圍和流程等內(nèi)容。

      四是明確了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)自管的條件、流程以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)于維修資金監(jiān)管的責(zé)任。

      五是明確了挪用維修資金的法律責(zé)任以及維修資金監(jiān)管部門的工作職責(zé)。

      （二）上述內(nèi)容的主要依據(jù)有：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，在制定《細(xì)則》的過程中，還參考了廣州、深圳、東莞、惠州等城市有關(guān)政策的有益嘗試。

      四、《細(xì)則》與我市以往政策規(guī)定的區(qū)別之處

      （一）進(jìn)一步明確交存標(biāo)準(zhǔn)，提高維修資金交存率，降低維修資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)?！都?xì)則》第七條規(guī)定，我市維修資金首期交存標(biāo)準(zhǔn)按照非電梯房和電梯房進(jìn)行劃分，分別為55元/平方米和70元/平方米。維修資金直接存入銀行專戶，省去發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)代收代存的中間環(huán)節(jié)，杜絕了維修資金被挪用的可能。

      （二）進(jìn)一步細(xì)化維修資金使用流程，明晰權(quán)責(zé)。目前，維修資金使用時(shí)，一般由屬地村（居）委會(huì)、鎮(zhèn)（區(qū)）住建局負(fù)責(zé)前往現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)情況屬實(shí)，因沒有政策明文規(guī)定，分工不明，職責(zé)不清，造成部分村（居）委會(huì)、鎮(zhèn)（區(qū)）住建局工作人員認(rèn)識(shí)不足、協(xié)調(diào)不力，影響維修資金正常使用。《細(xì)則》出臺(tái)以后，第十八條、第十九條規(guī)定，維修資金申請(qǐng)人邀請(qǐng)業(yè)主代表、村（居）委會(huì)和鎮(zhèn)（區(qū)）住建局工作人員到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解需維修、更新、改造的設(shè)備設(shè)施，確認(rèn)情況屬實(shí)。以上舉措，可明晰各方職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范維修資金的使用。

      （三）對(duì)業(yè)主大會(huì)決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)進(jìn)行了明確。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十五條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金：…?！钡珱]有明確劃轉(zhuǎn)辦法?！都?xì)則》第三十二條對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)程序進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。第三十三條明確了業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)向?qū)翥y行申請(qǐng)辦理住宅專項(xiàng)維修資金賬戶變更的情形；第三十四條、第三十五條明確了住宅專項(xiàng)維修資金從業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)市住建局代管的情形以及程序。

      （四）進(jìn)一步細(xì)化了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立的住宅專項(xiàng)維修資金管理制度的內(nèi)容。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十六條，在《細(xì)則》第三十一條中明確了住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容。

      （五）進(jìn)一步規(guī)范了維修資金交款憑證。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十四條規(guī)定：“專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部或省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。”因此，《細(xì)則》第十五條規(guī)定，業(yè)主繳存維修資金的，應(yīng)由專戶管理銀行打印廣東省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的《住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)》給業(yè)主作為交款憑證。

      五、如何推動(dòng)《細(xì)則》更好的落實(shí)

      （一）開展《細(xì)則》的宣講培訓(xùn)工作，加強(qiáng)與鎮(zhèn)（區(qū)）住建局、村（居）委會(huì)的業(yè)務(wù)交流，指導(dǎo)各鎮(zhèn)（區(qū)）住建局、村（居）委會(huì)進(jìn)一步落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目符合條件的維修資金使用申請(qǐng)。

      （二）通過宣傳手冊(cè)、報(bào)刊、電臺(tái)、LED電子屏、樓宇燈箱等多種方式開展《細(xì)則》的解讀、宣傳工作，讓廣大群眾對(duì)《細(xì)則》的內(nèi)容和精神看得懂，聽得明白，了解住宅專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途、用法；讓廣大物業(yè)企業(yè)知曉住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和使用流程，正確使用。

      （三）進(jìn)一步加強(qiáng)日常的維修資金監(jiān)管、使用審批工作，監(jiān)督房產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)不得代收維修資金，不得冒用維修資金，同時(shí)督促業(yè)主及時(shí)交存維修資金。