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政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知

　　我市制定了規(guī)范性文件《關(guān)于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》（簡稱《若干措施》），根據(jù)《廣東省行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》規(guī)定，現(xiàn)解讀如下：

　　一、出臺背景情況

　　我市堅持以“工改工”改造主攻方向，突出規(guī)劃引領(lǐng)、強化服務(wù)管理，先后出臺《中山市舊廠房升級改造實施細則》（中府〔2020〕94號）等政策，鼓勵產(chǎn)權(quán)人自主改造、合作改造、市場主體參與，全力推動低效舊廠房升級改造，并取得了積極的階段性成效。

　　2021年4月，廣東省自然資源廳等印發(fā)《廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)三年行動方案（2021-2023年）》（粵自然資發(fā)〔2021〕7號）,提出“至2023年底，通過淘汰關(guān)停一批、合并搬遷一批、功能轉(zhuǎn)換一批、改造提升一批集聚區(qū)，工業(yè)用地供給能力明顯增強……集聚區(qū)升級改造的體制機制和配套政策體系進一步健全”工作目標。2021年11月，我市組建村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級工作指揮部；2021年12月，中國共產(chǎn)黨中山市第十五次代表大會提出要“打贏打好破解土地瓶頸這場沒有退路的攻堅戰(zhàn)”，全力推進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級；2022年1月，出臺《中山市第十六屆人民代表大會關(guān)于開展中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的決定》。在此背景下，為進一步促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級，拓展我市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間，保障經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實際，制定出臺《若干措施》。

　　二、主要內(nèi)容說明

　　《若干措施》圍繞我市改造實踐有關(guān)難點、痛點，力求“有為政府”和“有效市場”同頻共振，“正向激勵+反向倒逼”協(xié)同發(fā)力，圍繞“松綁”“動力”“活力”“促改”四個關(guān)鍵詞，對《中山市舊廠房升級改造實施細則》等進行補充、調(diào)整、優(yōu)化、強化，全面加快村集體連片低效工業(yè)用地和市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)用地改造升級，統(tǒng)籌促進其他土地權(quán)利人的低效用地再開發(fā)。

　　三、條文具體解釋

　　《若干措施》共4個方面23條措施，具體如下：

　　第（一）條，首先，為統(tǒng)籌解決我市歷史原因造成土規(guī)不符的問題，在我市新一輪國土空間總體規(guī)劃批準前，明確經(jīng)市土地管理委員會審議同意，項目可以享受除省政策規(guī)定完善用地手續(xù)、“工改住、商”等優(yōu)惠政策之外的我市自定政策，如鼓勵連片改造的各項措施、財政獎補政策、引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)階梯式獎勵、新建廠房分割銷售政策等；對需完善歷史用地手續(xù)的，可按規(guī)定優(yōu)先安排建設(shè)用地規(guī)模。其次，對不符合專規(guī)的項目，明確納入城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃（2020-2035）城市更新范圍的，視同符合專規(guī)先行改造。再次，對鎮(zhèn)街和市場反映較多的有關(guān)用地建筑限高、容積率上限的問題，明確統(tǒng)一按照我市即將修編出臺的城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則進行調(diào)整。

　　第（二）條，為加快項目落地，允許“工改工”項目，參照《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)工業(yè)項目落實放管服的若干政策措施》程序和支持政策，做規(guī)劃論證后辦理調(diào)整用地控制指標、改造方案報批等業(yè)務(wù)；為拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，對住宅、商服用地改造為工業(yè)用途的，明確可參照開展規(guī)劃條件論證后辦理改變土地用途手續(xù)、改造方案報批以及相關(guān)規(guī)劃許可業(yè)務(wù)。

　　第（三）條，依據(jù)城市更新單元計劃申報要求，連片改造的區(qū)域須編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，整體統(tǒng)籌研究用地及各類設(shè)施布局。為簡化優(yōu)化相關(guān)編制內(nèi)容，統(tǒng)籌兼顧落實“加快補齊基礎(chǔ)設(shè)施短板”要求，將片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃簡化至僅論證道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施專項內(nèi)容，其他工作內(nèi)容結(jié)合片區(qū)實際情況再開展相關(guān)專題評估，不作硬性要求。但涉及安全隱患、地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)域、生態(tài)環(huán)境影響、預(yù)判存在重大社會矛盾的片區(qū)，應(yīng)當開展相關(guān)專題評估。

　　第（四）條，根據(jù)《廣東省自然資源廳印發(fā)關(guān)于加強和改進控制性詳細規(guī)劃管理若干指導(dǎo)意見（暫行）的通知（粵自然資發(fā)〔2021〕3號）》，將控規(guī)修改必要性論證和控規(guī)修改方案編制環(huán)節(jié)合并開展，進一步縮短各階段專家論證、部門征集意見的時間。結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃法等有關(guān)審批要求，明確由屬地鎮(zhèn)街政府組織編制單元規(guī)劃、公示，由市城市更新局組織專家和部門評審，簡化優(yōu)化程序，不再單獨編報單元計劃。

　　第（五）條，為加快推動項目落地，取消原有宗地控規(guī)評估內(nèi)容，明確對不涉及完善用地手續(xù)的“工改工”宗地改造項目，鎮(zhèn)街政府按照市政府的委托，可直接按照控制性詳細規(guī)劃組織編制改造方案。為促使項目快審批、快動工，明確委托鎮(zhèn)街政府審批的改造方案批復(fù)有效期，原則不超過一年。

　　第（六）條，明確在市工業(yè)用地一級保護線范圍外、符合規(guī)劃要求的“工改住”、“工改商”及“工改其他”宗地改造項目，可以參照“工改工”宗地改造項目由鎮(zhèn)街政府組織編制改造方案，組織市級部門評審，經(jīng)報市土地管理委員會審議、市政府審批后實施。但須強調(diào)的是，實行“工改住”、“工改商”的項目，應(yīng)符合《中山市舊廠房升級改造實施細則》有關(guān)政策規(guī)定。

　　第（七）條，明確差別化方式支持整備土地。一是給予融資貼息、項目地方經(jīng)濟增量貢獻和周轉(zhuǎn)性扶持措施等，支持征收、收回（收儲或掛賬收儲）低效用地。二是明確通過掛賬收儲實施的項目，對村集體向金融機構(gòu)申請貸款進行土地前期整理所產(chǎn)生的貸款利息，由市財政予以不超過3年的全額扶持。三是明確通過政府征收、掛賬收儲（或收儲）實施的項目，可以采用物業(yè)補償、貨幣補償或者物業(yè)補償與貨幣補償相結(jié)合方式進行補償。其中，對重點片區(qū)、重點項目，經(jīng)報市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級工作指揮部同意，還可以采用“基礎(chǔ)補償”+“增值補償”方式對原產(chǎn)權(quán)人進行補償。

　　第（八）條，為鼓勵產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)等各類企業(yè)，通過簽訂搬遷補償協(xié)議等方式進行合作改造，明確對整合3個以上（含3個）權(quán)利主體國有用地（含村集體自愿將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有的用地）達到30畝以上，且符合有關(guān)廠房建設(shè)標準的“工改工”項目，給予施工許可和竣工驗收兩階段的財政獎勵；引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的還可以享受階梯式財政獎勵。為促進先改獎勵多、后改獎勵少原則，明確有關(guān)施工許可、竣工驗收（綜合驗收備案）獎勵實行逐年遞減。另外，為推動打造萬畝千畝產(chǎn)業(yè)園，破解土地碎、項目小等問題，明確萬畝千畝產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)、用地面積小于30畝的，原則不再受理其審批改造方案申請。

　　第（九）條，為激發(fā)市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)動力，明確支持國有企業(yè)參與改造的方式。一是優(yōu)先支持市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)實施“工改工”與“工改住、商”等地塊連片綜合改造，一二級聯(lián)動開發(fā)，促進產(chǎn)城融合。二是鼓勵市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)與鎮(zhèn)街政府合作整備工業(yè)用地，與村集體、土地權(quán)利人、產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)投資基金等進行市場化合作，參與村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級，有關(guān)重大問題，可以專題研究解決。三鼓勵市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)利用改革契機，收（并）購整合低效工業(yè)物業(yè)進行改造，探索改造后收益資產(chǎn)證券化等方式，創(chuàng)新參與改造的實施路徑。四是鼓勵市、鎮(zhèn)（街）屬企業(yè)強化招商能力，提供項目投融資和建設(shè)運營等專業(yè)平臺服務(wù)，并給予對村集體自主改造項目提供墊資代建和廠房代理招商等服務(wù)。

　　第（十）條，主要從財政扶持、支持集體建設(shè)用地整合開發(fā)、解決主體不統(tǒng)一、依法處理歷史土地問題四個方面，鼓勵村集體改造提升低效物業(yè)。一是對村集體改造低效工業(yè)物業(yè)后引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的，可以享受階梯式財政獎勵。二是支持集體建設(shè)用地整合開發(fā)，明確允許集體建設(shè)用地參照國有建設(shè)用地管理政策，辦理土地合并、調(diào)整用地規(guī)劃指標，允許連片重構(gòu)用地布局調(diào)整。三是解決主體不統(tǒng)一問題。四是指導(dǎo)村集體依法廢止、終止或解除締約主體不合法、訂約程序不合規(guī)、履行期限不明確、對方當事人違法建設(shè)、拖欠承包費或租金、超租賃年限等各類土地歷史問題。

　　第（十一）條，鼓勵土地權(quán)利人（含村集體）、國有企業(yè)、民營企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)、金融機構(gòu)等各類市場主體等參與改造。一是明確鼓勵采用政府掛賬收儲、政府直接征收、政府生態(tài)修復(fù)、企業(yè)長租自管、政府統(tǒng)租統(tǒng)管、企業(yè)自主改造、改造權(quán)公開交易、國有集體混合開發(fā)等改造模式，加快推進項目實施。二是明確不涉及住宅用地開發(fā)的村企合作改造項目，村集體可以按規(guī)定在農(nóng)村集體“三資”管理服務(wù)平臺遴選合作企業(yè)。三是明確改造涉及需完善手續(xù)的歷史用地，不受土地面積限制；涉及新增建設(shè)用地指標的，優(yōu)先安排保障。四是明確研究建立村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級項目貸款風(fēng)險補償機制和有關(guān)“工改”基金、產(chǎn)融投資機構(gòu)等，鼓勵各類社會資本投資村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造。

　　第（十二）條，支持企業(yè)不停產(chǎn)改造，明確改造涉及規(guī)上企業(yè)搬遷騰挪的，先安置、后騰退。對村集體申請貸款改造低效工業(yè)物業(yè)，為鎮(zhèn)街政府優(yōu)先提供企業(yè)搬遷騰挪載體的，給予最長3年50%的貼息。對改造期間搬遷騰挪到我市范圍內(nèi)、租賃遷入地鎮(zhèn)街政府指定或認可的廠房繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)上企業(yè)，給予6元/平方米/月的廠房租金補助。同時，鼓勵各鎮(zhèn)街結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)實際，制定配套政策措施，妥善安置產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　第（十三）條，明確在嚴格限制“工改住”“工改商”的前提下，對位于城鎮(zhèn)中心區(qū)、經(jīng)論證不適宜繼續(xù)做工業(yè)用途的，明確“工改住、商”的土地出讓收入可以反哺獎補“工改工”，加大對“工改工”的扶持力度。并明確“工改M0”項目土地出讓價款，可參照“工改工”項目，按規(guī)定計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后全額分成給鎮(zhèn)街，統(tǒng)籌用于支持“工改工”改造。

　　第（十四）條，結(jié)合《中山市舊廠房升級改造實施細則》第二十一條“對引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的，經(jīng)市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的，可降低自持比例最低至20%”規(guī)定，明確用地面積達到30畝以上的自主改造或合作改造“工改工”項目，畝均稅收貢獻不低于30萬元/畝等監(jiān)管要求的前提下，自持比例可以降低至20%。對因企業(yè)行業(yè)性質(zhì)、特殊技術(shù)等需求，確需進行層內(nèi)按間（套）分割的，允許以不小于300平方米的間（套）為單元進行分割。需要說明的是，設(shè)定畝均稅收貢獻“不低于30萬元/畝”標準，主要是考慮各鎮(zhèn)街產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)差別大，市里統(tǒng)一作底限要求，鼓勵各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實際提出更高標準。

　　第（十五）條，明確對用地面積達到30畝以上的“工改工”項目，在行政辦公和生活配套設(shè)施用地面積占比不超過7%的前提下，允許計容建筑面積占比提高到20%。

　　第（十六）條，明確允許置換土地后連片改造，對連片改造范圍以內(nèi)，或者改造范圍內(nèi)、外之間，在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價值相當?shù)那疤嵯?，允許所有權(quán)性質(zhì)相同的建設(shè)用地及其上蓋建筑物，采用空間位置互換的方式調(diào)整使用。

　　第（十七）條，支持連片混合開發(fā)，包括不同土地所有權(quán)性質(zhì)、不同供地方式、不同宗地用途以及新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地整體開發(fā)等。

　　第（十八）條，明確標圖建庫范圍內(nèi)“三舊”用地復(fù)墾形成的建設(shè)用地規(guī)模和指標，可以用于本項目或者本鎮(zhèn)街范圍內(nèi)其他“三舊”項目的非建設(shè)用地，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后實施改造。支持調(diào)整優(yōu)化用地布局，并創(chuàng)新提出對“三舊”用地復(fù)墾產(chǎn)生建設(shè)用地規(guī)模和指標，以及建設(shè)用地增減掛鉤產(chǎn)生的指標在市內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓使用。

　　第（十九）條，鼓勵通過改造后建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一是鼓勵采用裝配式建筑。二是鼓勵配建公共管理服務(wù)中心，完善檢驗檢測、企業(yè)孵化、職業(yè)培訓(xùn)等公共服務(wù)平臺和生產(chǎn)、生活配套設(shè)施、分布式光伏設(shè)施和5G網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，改進雨污分流管網(wǎng)，配套集中供熱、治污設(shè)施，落實“一戶一表”用電改造。三是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好的園區(qū)申請認定省級以上開發(fā)區(qū)，或就近納入省級以上開發(fā)區(qū)管理。

　　第（二十）條至第（二十三）條，具體從優(yōu)化政務(wù)服務(wù)、促進審批提速，加強聯(lián)動合力、強化執(zhí)法促改，加強獎懲考核、激勵擔當作為，加強宣傳引導(dǎo)、凝聚各方合力等4方面提出改革措施，持續(xù)促進改造。在審批提速方面，提出要流程再造，落實“容缺受理+延期后補”承諾制和“信任審批+信用監(jiān)管”審批制，建立一竿子到底的項目落地跟蹤制度。接下來，我市將細化出臺一系列配套政策、操作細則、流程指引，以政策跟著項目走的原則，全方位支持和推進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級。