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政策解讀：關(guān)于《東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房管理規(guī)定》的政策解讀

【圖解】東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房審批工作辦理流程圖

各部門、單位，各村（社區(qū)）：

　　為加強村民住宅建設(shè)管理，促進(jìn)節(jié)約集約用地，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，結(jié)合我鎮(zhèn)實際，制定了《東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房管理規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

中山市東鳳鎮(zhèn)人民政府

2023年3月31日     

東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房管理規(guī)定

　　第一條 為加強村民住宅建設(shè)管理，促進(jìn)節(jié)約集約用地，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，加快鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）、《中山市農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批工作指引（試行）》（中農(nóng)農(nóng)函〔2020〕117號）等有關(guān)法律法規(guī)及政策文件的規(guī)定，結(jié)合我鎮(zhèn)農(nóng)村實際，制定本規(guī)定。

　　第二條  本鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地分配、建設(shè)、使用、流轉(zhuǎn)、宅基地違法用地查處及其管理適用本規(guī)定。

　　本規(guī)定所稱宅基地，是指農(nóng)村村民用于建造住宅及附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

　　本規(guī)定所稱農(nóng)村村民，是指我鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

　　第三條  農(nóng)村宅基地的管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃先行、一戶一宅、集約節(jié)約、標(biāo)準(zhǔn)控制、依法審批的原則。農(nóng)村村民住宅用地分配和建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，符合建設(shè)用地和有建設(shè)用地指標(biāo)才能申請宅基地分配。

　　第四條  按照村審查、鎮(zhèn)審批的原則，各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會是轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地管理的具體責(zé)任人，要切實履行主體職責(zé)，確保轄區(qū)農(nóng)村宅基地管理各項工作落實到位。

　　第五條 農(nóng)村村民申請宅基地建房必須符合以下條件之一：

　　1.戶內(nèi)無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；

　　2.因結(jié)婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

　　3.符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟組織成員，且沒有宅基地，并經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織民主程序同意的；

　　4.因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，現(xiàn)住房影響鎮(zhèn)街、村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷安置的；

　　5.法律法規(guī)規(guī)定及經(jīng)市人民政府認(rèn)定的其他情形。

　　第六條  “一戶一宅”的認(rèn)定：

　　1.夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶；

　　2.有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請分戶；

　　3.離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的，經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織民主程序同意的可為一戶；

　　4.“一宅”是指一戶農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地。戶內(nèi)成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。

　　在審核農(nóng)村村民申請資格時，結(jié)合村民自治章程和股份社章程規(guī)定，進(jìn)行上述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，不強制以戶籍登記規(guī)定的“一戶”的標(biāo)準(zhǔn)來確定農(nóng)村村民建房的分戶標(biāo)準(zhǔn)。

　　第七條  農(nóng)村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

　　1.不符合國土空間規(guī)劃、林地保護(hù)利用規(guī)劃、用途管制要求的；

　　2.申請新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的；

　　3.將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　4.原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5.所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的。

　　第八條  堅持最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格落實土地用途管制，堅持農(nóng)地農(nóng)用，嚴(yán)禁村民住宅用地占用農(nóng)用地，必須在飲用水源保護(hù)區(qū)、各類自然保護(hù)地控制線范圍之外，嚴(yán)禁占用河道管理范圍內(nèi)及河湖藍(lán)線范圍內(nèi)用地。

　　第九條  依法保障村民宅基地分配資格權(quán)和房屋財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益，嚴(yán)禁非法買賣宅基地，嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占宅基地。

　　第十條  農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。新批準(zhǔn)村民住宅用地每戶面積控制在120平方米以內(nèi)，建筑總面積不超過350平方米，建筑層數(shù)不超過3.5層，首層不高于4.5米，其余每層不高于3.5米，總高不超過15米。

　　對于村民已有證的原有宅基地住宅的翻建、改拆建參照新批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第十一條  按照“村民申請、村級審查、鎮(zhèn)級審批”模式，優(yōu)化宅基地用地審批辦理流程，具體審批辦理流程詳見附件《東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房審批工作指引》。

　　第十二條  各村（社區(qū)）應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實際情況，合法合規(guī)開展閑置宅基地整治，整治出來的土地優(yōu)先用于滿足符合宅基地分配條件村民宅基地用地的需求；鼓勵、引導(dǎo)有條件的村社實行宅基地有償退出，盤活閑置宅基地。

　　第十三條  宅基地使用權(quán)人不再使用已有宅基地的，可以向具有宅基地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請退出，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原審批機關(guān)批準(zhǔn)后收回宅基地使用權(quán)，注銷土地使用證和房屋所有權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）。

　　第十四條  有下列情形之一的，報經(jīng)原審批機關(guān)批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回宅基地使用權(quán)：

　?。ㄒ唬┕苍O(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要的；

　?。ǘ┎话凑张鷾?zhǔn)的用途使用宅基地的；

　　（三）閑置或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；

　　（四）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；

　　（五）宅基地使用權(quán)人死亡，無人繼承和無人接受遺贈宅基地地上房屋的；

　　（六）批準(zhǔn)異址新建的原宅基地；

　　（七）其他依法應(yīng)當(dāng)收回的情形。

　　屬于情形（一）收回宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)給予適當(dāng)補償。

　　第十五條  農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)建立宅基地管理臺賬，對儲備宅基地做好管理并及時報鎮(zhèn)街備案。

　　第十六條  宅基地使用權(quán)被收回的，應(yīng)按規(guī)定辦理注銷登記。

　　第十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會在鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下認(rèn)真執(zhí)行農(nóng)村宅基地管理規(guī)定，將宅基地分配和申請審核情況作為村務(wù)公開的重點事項；開展宅基地資格認(rèn)定，審查村民宅基地申請，制定宅基地分配方案，做好宅基地收回管理工作；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作，及時有效化解矛盾；指導(dǎo)村民依法用地建房，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地建設(shè)行為，并向鎮(zhèn)一級報告。

　　第十八條   從事宅基地管理的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第十九條  未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》《廣東省人民政府關(guān)于農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行政執(zhí)法權(quán)的公告》（粵府函〔2020〕84號)的有關(guān)規(guī)定責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　 本規(guī)定于2023年4月1日起實施，試行3年。《東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房管理規(guī)定（試行）》［東鳳府規(guī)字〔2022〕1號（東鳳府〔2022〕9號）］同時廢止。

　　附件：東鳳鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地和建房審批指引