各鎮(zhèn)區(qū)物價所（站）、建設所、城管辦，各物業(yè)管理企業(yè)：
　　為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
　　附件：《中山市物業(yè)服務收費管理辦法》

中山市物價局
中山市建設局
二○○五年四月二十二日

中山市物業(yè)服務收費管理辦法

　　根據(jù)省物價局、建設廳《關于貫徹實施國家發(fā)展改革委、建設部〈物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》精神，結合我市實際，制定以下實施辦法。
　　第一條　本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
　　第二條　政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
　　第三條　市價格主管部門會同市建設主管部門負責我市轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
　　第四條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。
　　第五條　物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅（含高層住宅，下同）物業(yè)服務收費列入政府指導價管理范疇，別墅、商鋪、辦公用房、廠房等其他物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
　　第六條　物業(yè)服務收費實行政府指導價的，由市價格主管部門會同市建設主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定住宅物業(yè)服務收費的基準價及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
　　第七條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
　　第八條　開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當按有關規(guī)定約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
　　第九條　物業(yè)服務費按總建筑面積計算。已辦理房產(chǎn)證的，按照證書所列的套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和進行計費。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準，另有約定除外。
　　第十條　物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。
　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護及能源費用。包含公共水、電費用的支出，高層住宅還包含電梯電費、二次供水加壓費用及加壓設備維修保養(yǎng)費。梯燈電費不計入成本，按實分攤。
　　3、清潔衛(wèi)生費用；
　　4、綠化養(yǎng)護費用；
　　5、治安防范費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
　　第十一條　開發(fā)建設單位或未取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，不得向業(yè)主收取物業(yè)管理費。
　　第十二條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
　　已出售的物業(yè)，自交付業(yè)主之日起，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主收取全額管理費用。
　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、使用人預收物業(yè)服務費，除業(yè)主、使用人自愿外，最多預收三個月的費用。
　　第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
　　第十五條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
　　第十七條　實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
　　物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
　　第十八條　物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。
　　第二十條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)對房屋裝修問題要遵守如下規(guī)定：
　　1、裝修押金。業(yè)主或使用人自聘裝修物業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可向每戶業(yè)主或使用人收取不高于2000元的裝修押金。裝修完畢后，沒有發(fā)現(xiàn)損害房屋結構、外貌和公共部位以及其他違反規(guī)定行為的，物業(yè)管理企業(yè)應把裝修押金退回業(yè)主或使用人。
　　2、裝修證件工本費。由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定，以書面形式明確。
　　3、裝修垃圾清理費。因裝修產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主按規(guī)定的期限負責清運；業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
　　除上述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得收取裝修審圖費、電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其他費用。
　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。
　　第二十三條　住宅小區(qū)內(nèi)已售出的汽車位（或汽車庫），其車位管理費按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則制定，一級服務收費不超過每輛每月40元，以下每降一個等級差價為5元。已售出的摩托車位，其車位管理費（每輛每月）最高不超過5元。月租車位的收費方法則繼續(xù)按照《中山市機動車停放服務收費管理規(guī)定》（中價〔2002〕65號）執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)不得對月租車位額外收取車位管理費。
　　第二十四條　列入政府指導價范疇的物業(yè)管理收費項目，物業(yè)管理企業(yè)可通過網(wǎng)上備案或攜帶相關的資料到市價格主管部門備案，備案資料包括：
　　1、市建設主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》復印件。
　　2、市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照復印件。
　　3、住宅小區(qū)的綜合驗收報告或單位工程竣工驗收證明書復印件。
　　4、填報市價格主管部門印制的《物業(yè)管理服務收費情況表》并附一份書面簡述材料。
　　5、物業(yè)管理前期協(xié)議合同文本復印件。
　　第二十五條　市價格主管部門根據(jù)第二十四條所列材料對物業(yè)管理企業(yè)相關的收費項目進行備案，監(jiān)制明碼標價牌。物業(yè)管理企業(yè)要在小區(qū)顯眼處樹立公示牌，接受社會的監(jiān)督。
　　第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)若違背誠信原則，交樓后與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同所規(guī)定的服務項目、內(nèi)容、標準與銷售時簽訂的物業(yè)管理前期協(xié)議不一致，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主經(jīng)過協(xié)商不能達成共識的，市價格主管部門不作備案。對同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，禁止價格歧視，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。
　　第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)已接受業(yè)主委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
　　第二十八條　市價格主管部門會同市建設主管部門加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由市價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
　　第二十九條　以前經(jīng)市價格主管部門核準收費標準的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會成立前，可仍按市價格主管部門核準的收費標準執(zhí)行。已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)可參照政府指導價與業(yè)主委員會約定收費標準經(jīng)業(yè)主大會通過后執(zhí)行。
　　第三十條　本辦法由市物價局負責解釋。
　　本辦法自2005年6月1日起施行。《中山市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（中府〔1997〕96號）同時廢止，過去的有關規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準。