火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：  

現(xiàn)將《中山市舊廠房全面改造實施細(xì)則（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映。  

         中山市人民政府  

         2018年7月13日  

中山市舊廠房全面改造實施細(xì)則（試行）  

第一章　總　則  

第一條　為保障實體經(jīng)濟發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展，規(guī)范舊廠房的全面改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。  

第二條　本細(xì)則所稱“舊廠房”，是指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，在國有或集體土地上建成較早、結(jié)構(gòu)簡易，用作工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施，以及工業(yè)物資存儲用房等。舊廠房用地包括工業(yè)用地和倉儲用地。  

第三條　舊廠房改造遵循政府推動、企業(yè)主導(dǎo)原則，強化政策引導(dǎo)激勵，提高土地利用效益，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展空間，合理保護和利用歷史工業(yè)遺跡。  

第二章　一般規(guī)定  

第四條　舊廠房改造的實施方式包括權(quán)利人自行改造和政府主導(dǎo)改造兩種。  

權(quán)利人自行改造，包括土地權(quán)利人對自身用地進行改造（含集體經(jīng)濟組織自行改造或與有關(guān)市場主體合作改造）；通過收購合并歸宗、作價入股將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后實施改造；權(quán)利人為廠房承租人的，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，由承租人實施改造。  

第五條　權(quán)利人自行改造的一般流程如下：  

（一）向?qū)俚劓?zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處，以下簡稱“鎮(zhèn)區(qū)”）申報納入項目預(yù)備庫和年度實施計劃；  

（二）向鎮(zhèn)區(qū)申報項目改造方案；  

（三）按基本建設(shè)程序申辦報建手續(xù)并實施。  

其中，項目改造方案涉及調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申請調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，或申報改造項目規(guī)劃方案由鎮(zhèn)區(qū)編制改造單元規(guī)劃按程序報批，經(jīng)批準(zhǔn)后覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃后方可實施；申請調(diào)整容積率、改變土地用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)；需要完善歷史用地手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)區(qū)組織指導(dǎo)下編制項目改造方案，申辦報建前應(yīng)完善相應(yīng)的用地手續(xù)。  

第六條　舊廠房用地改造后保留為工業(yè)（含倉儲，下同）用地的，除相關(guān)規(guī)劃另有要求外，均無需無償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。  

第七條　對納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的“三舊”用地，改造為工業(yè)用途的，按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)省批準(zhǔn)使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模后可以予以優(yōu)先保障。  

第八條　對納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)但已取得土地使用權(quán)證的工業(yè)用地，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國土資源部門審查，報市“三舊”辦和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門備案后，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理項目改造方案以及用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù)。  

第三章　改造類型與相應(yīng)政策  

第九條　根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照用地的規(guī)劃用途，改造類型主要分為以下三類：  

（一）保留為工業(yè)用途（簡稱“工改工”）；  

（二）改變?yōu)樯虡I(yè)用途（簡稱“工改商”）；  

（三）改變?yōu)樽≌猛荆ê喎Q“工改住”）。  

對工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0）的，按照我市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

第十條　“工改工”改造項目，可以享受以下鼓勵政策：  

（一）用地達(dá)到10畝及以上、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進行獎勵。對改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)濟和信息化部門出具認(rèn)定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。  

對規(guī)模較大的改造項目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財政獎勵的基礎(chǔ)上再行獎勵。  

（二）項目竣工驗收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應(yīng)的土地價款。  

（三）允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。  

（四）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟組織共同改造或集體經(jīng)濟組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財政通過預(yù)算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對改造實施主體進行獎補，連續(xù)獎補三年。  

（五）村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長租賃期限。  

（六）對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的融資貸款貼息扶持。  

（七）對面積達(dá)到10畝及以上，且2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%（邊角地、夾心地、插花地除外）的，未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人，可以通過對舊廠房用地進行改造，完善歷史用地征收手續(xù)，以協(xié)議出讓方式供地，按規(guī)定繳交土地價款后，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù)。其中，協(xié)議出讓的土地使用年限按法定最高使用年限確定。  

（八）鼓勵集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，以協(xié)議出讓方式供地，按規(guī)定繳納土地價款后辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證，吸引社會資金參與改造更新集體物業(yè)。具體如下：  

1．可以協(xié)議出讓的對象包括：集體經(jīng)濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方；集體經(jīng)濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司；集體經(jīng)濟組織本身，或者經(jīng)表決同意的該集體經(jīng)濟組織全資項目公司。  

上述所稱“公開選擇”，是指在鎮(zhèn)區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督下，集體經(jīng)濟組織制定包含交易條件、合作協(xié)議（文本）等內(nèi)容的公開交易方案，經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決同意后，通過市公共資源交易中心公開選定，具體可參照舊村莊改造公開選定合作主體的實施程序。  

2．協(xié)議出讓的土地價款按土地市場評估價的40%確定。  

3．土地出讓年限按法定最高使用年限確定。  

（九）鼓勵集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后交由政府主導(dǎo)改造，享受土地收益補償，具體如下：  

1．辦結(jié)用地報批手續(xù)，且集體經(jīng)濟組織自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，按土地出讓價款的60%補償該集體經(jīng)濟組織。涉及污染場地治理修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)由該集體經(jīng)濟組織自行治理修復(fù)后交地。  

2．在辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)過程中，根據(jù)需要，鎮(zhèn)區(qū)可以在預(yù)估工業(yè)用地出讓成交價的基礎(chǔ)上，按不高于預(yù)估出讓成交價的60%先行補償該集體經(jīng)濟組織；待用地出讓后，按土地出讓價款的60%為土地收益補償總額再補足差額。  

3．集體經(jīng)濟組織與鎮(zhèn)區(qū)可以通過簽訂協(xié)議約定交地期限、土地整合及出讓計劃安排、收益補償款支付具體期限以及有關(guān)逾期違約責(zé)任等事項。  

（十）對廠房建設(shè)年代較新，結(jié)構(gòu)完好，因擴產(chǎn)需要，在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，企業(yè)對原用地局部加建的，可以按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第四十條規(guī)定給予財政獎勵。  

申報享受上述優(yōu)惠政策的改造項目，應(yīng)當(dāng)符合各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，按程序向鎮(zhèn)區(qū)申報納入項目預(yù)備庫、年度實施計劃和項目改造方案，并按經(jīng)批準(zhǔn)的項目改造方案實施改造。  

第十一條　“工改商”改造項目，鼓勵土地使用權(quán)人將土地交由政府公開出讓后享受土地收益補償；符合規(guī)定條件的，可以由土地使用權(quán)人申辦改變土地用途手續(xù)后自行改造。  

（一）土地使用權(quán)人將國有工業(yè)用地交由政府主導(dǎo)改造，享受土地收益補償，具體如下：  

1．由土地使用權(quán)人向鎮(zhèn)區(qū)提交申請，鎮(zhèn)區(qū)報市政府批準(zhǔn)依法收回土地使用權(quán)后，以工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的1.2倍補償土地使用權(quán)人。  

2．土地使用權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，按出讓時容積率2.5及以下部分的土地出讓價款的50%，扣除第1項補償款的余額部分，補償原土地使用權(quán)人。涉及污染場地治理修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人自行治理修復(fù)后交地。  

3．土地使用權(quán)人與鎮(zhèn)區(qū)可以通過簽訂協(xié)議約定交地期限、土地整合及出讓計劃安排、收益補償款支付具體期限以及有關(guān)逾期違約責(zé)任等事項。  

（二）土地使用權(quán)人對其自身土地，或者通過收購合并歸宗、作價入股形式取得土地使用權(quán)的，可以按規(guī)定申辦改變土地用途手續(xù)并按市場價補繳土地價款后自行改造：  

1．改造用地總面積不小于10畝。  

2．參照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第二十六條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù)，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。其中，按規(guī)定要求無償移交公益性用地的，應(yīng)當(dāng)無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施，通過編制改造單元規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)并將公益性用地落實到控制性詳細(xì)規(guī)劃后實施。  

3．對改造項目面積達(dá)到100畝及以上的，可按計容建筑面積的25%配置住宅建筑面積，通過編制改造單元規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)并落實到控制性詳細(xì)規(guī)劃后實施。  

（三）歷史用地改造為商業(yè)用途的，同等適用第十條第（七）項以及第（八）項第1、2點規(guī)定，支持未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人和集體經(jīng)濟組織，通過協(xié)議出讓方式，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù)。對用地行為發(fā)生時為工業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)按照上述第（二）項規(guī)定辦理。  

（四）對集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，交由政府組織公開出讓的，可以參照上述第（一）項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得土地收益補償。  

第十二條　“工改住”改造項目，國有土地使用權(quán)人以及集體經(jīng)濟組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，應(yīng)當(dāng)將土地交由政府公開出讓，參照第十一條第（一）項政策享受土地收益補償。土地公開出讓涉及競配建人才安置房等要求的，競配建部分不納入土地出讓價款計算范圍。  

對未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的歷史用地，控制性詳細(xì)規(guī)劃為住宅用途的，相關(guān)權(quán)利人可商請城鄉(xiāng)規(guī)劃部門經(jīng)論證后調(diào)整規(guī)劃為工業(yè)或商業(yè)用途后，參照“工改工”或“工改商”類型，通過實施“三舊”改造和協(xié)議出讓方式，按規(guī)定繳納土地出讓價款后，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù)。  

第四章　監(jiān)督管理  

第十三條　未按照改造方案規(guī)定期限內(nèi)動工建設(shè)的，批復(fù)失效，不再享受相關(guān)優(yōu)惠政策；在實施改造過程中，除出讓合同約定內(nèi)容外，項目改造方案有局部調(diào)整的，需重新辦理項目改造方案審批；對交由政府組織公開出讓的，未按照協(xié)議按時交地，不再享受土地收益補償優(yōu)惠政策，并按協(xié)議約定追究相關(guān)責(zé)任；對完善歷史用地手續(xù)后，項目改造方案批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未動工的，撤銷有關(guān)用地批復(fù)。  

第十四條　市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)加強財務(wù)管理，健全和完善“三舊”改造有關(guān)資金管理制度，統(tǒng)籌做好涉及的土地收益補償、財政資金獎補等各項資金監(jiān)管。對按規(guī)定應(yīng)給予土地權(quán)利人的土地收益補償、應(yīng)給予實施主體的獎勵或補助，應(yīng)當(dāng)及時撥付到位，任何單位和個人不得克扣和截留。  

第十五條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)加強項目的跟蹤監(jiān)管，督促項目按時動工建設(shè)，并定期向市“三舊”辦報送有關(guān)進展情況。  

第五章　附　則  

第十六條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本細(xì)則，結(jié)合自身財力制定出臺相關(guān)配套鼓勵政策措施和操作規(guī)范。  

第十七條　本細(xì)則由市人民政府負(fù)責(zé)解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室承擔(dān)。  

第十八條　本細(xì)則自印發(fā)之日起施行，有效期3年。  

政策解讀：

 《中山市舊廠房全面改造實施細(xì)則（試行）》解讀

中山“三舊”改造政策之“舊廠房”，一圖帶你讀懂