火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：  

現(xiàn)將《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映。
 
   

         中山市人民政府  

         2018年7月13日
 
   
 

中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

第一章　總　則
   

第一條　為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，推動產(chǎn)業(yè)升級，完善城市功能，規(guī)范“三舊”改造活動，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。  

第二條　“三舊”改造，是指對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊用地上蓋建筑物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴(kuò)建、歷史建筑修繕等活動。  

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。  

第三條　“三舊”改造遵循政府引導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、市場運作、利益共享、分類實施、有序推進(jìn)的原則，保障經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。  

第四條　“三舊”改造應(yīng)當(dāng)堅持以人為本、公益優(yōu)先，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展空間，保護(hù)傳承歷史文化遺存和城市特色風(fēng)貌。  

第五條　“三舊”改造可以由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處，以下簡稱“鎮(zhèn)區(qū)”）、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體申報、實施。  

鼓勵有品牌、有資金實力、有開發(fā)經(jīng)驗和講誠信的企業(yè)參與、申報和實施“三舊”改造。  

第六條　“三舊”改造用地應(yīng)當(dāng)符合省標(biāo)圖入庫要求：  

（一）在2009年12月31日之前影像圖上顯示已建有上蓋建筑物，且上蓋建筑物投影面積占改造用地面積的比例不小于30%；  

（二）符合土地利用總體規(guī)劃；  

（三）2009年第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地。  

下列特殊情形可視為符合前款（一）（二）（三）項要求：  

（一）2009年12月31日之前上蓋建筑物投影面積占改造用地面積不足30%比例，但符合建設(shè)用地規(guī)劃許可、供地文書等載明的規(guī)劃條件的；或者土地權(quán)利人申請縮減入庫用地面積達(dá)到30%比例要求按“三舊”用地處理、未入庫部分按非“三舊”用地處理的；  

（二）擬改造用地土地利用總體規(guī)劃為非建設(shè)用地，但經(jīng)證明屬生態(tài)修復(fù)性質(zhì)的；  

（三）2009年第二次全國土地調(diào)查認(rèn)定為非建設(shè)用地，但實地在2009年12月31日之前已建設(shè)使用且符合土地利用總體規(guī)劃和上蓋建筑物占比的。  

第七條　“三舊”改造項目除符合第六條要求外，還應(yīng)滿足以下基本條件：  

（一）項目用地符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及各相關(guān)專項規(guī)劃；  

（二）項目符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求；  

（三）土地權(quán)屬清晰、無爭議；  

（四）省規(guī)定的其他條件。  

第八條  “三舊”改造項目按照以下方式供地：  

（一）應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓的情形：  

1．由政府主導(dǎo)改造的項目；  

2．以工業(yè)、倉儲及公共服務(wù)設(shè)施用地為主要用途，改造為住宅用途的項目。  

（二）除第（一）項以外的其他情形，均可以采取協(xié)議方式出讓，包括：  

1．舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的項目；  

2．舊廠房改造中，集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項目；  

3．未完善用地手續(xù)的歷史用地，經(jīng)完善土地征收手續(xù)后改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項目；  

4．難以單獨出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地（簡稱“三地”）。  

第二章　規(guī)劃與計劃  

第九條　“三舊”改造應(yīng)當(dāng)以“三舊”改造專項規(guī)劃為引導(dǎo)，以改造項目為基本單位，以改造單元進(jìn)行規(guī)劃統(tǒng)籌，以改造單元規(guī)劃為確定各項規(guī)劃指標(biāo)、調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的依據(jù)；通過建立項目預(yù)備庫、制訂年度實施計劃進(jìn)行計劃管理、有序推進(jìn)實施；通過組織編制項目改造方案指導(dǎo)項目用地報批、供應(yīng)及后續(xù)監(jiān)管等。  

第十條　“三舊”改造專項規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及各相關(guān)專項規(guī)劃編制，主要包括改造區(qū)域、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成、公共空間規(guī)劃、歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)、總體實施時序及鼓勵優(yōu)先改造時序等內(nèi)容。其中，歷史文化遺存包括歷史文化街區(qū)、歷史文化名村、不可移動文物、歷史建筑、古樹名木和具有歷史價值的舊建筑、古村落和工業(yè)遺產(chǎn)等。  

“三舊”改造專項規(guī)劃指導(dǎo)改造單元的劃定、改造單元規(guī)劃的編制。  

第十一條　石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、五桂山范圍的“三舊”改造專項規(guī)劃由市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)組織編制；其他鎮(zhèn)區(qū)由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織編制，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門審查后，報市政府批準(zhǔn)。市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌“三舊”改造專項規(guī)劃成果，抄送省主管部門備案。  

第十二條　改造單元應(yīng)當(dāng)依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃，結(jié)合市政道路、河流等要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素進(jìn)行劃定，符合以下要求：  

（一）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整；  

（二）形狀較規(guī)整、四至界線相對平直、整體相對連片成片；  

（三）符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。  

一個改造單元可以包括一種或兩種改造類型；也可以包括一個或若干個改造項目。除工業(yè)改造項目外，以改造單元進(jìn)行規(guī)劃統(tǒng)籌的面積范圍應(yīng)當(dāng)不小于100畝。  

第十三條　改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)其編制指引進(jìn)行編制，包括以下內(nèi)容：  

（一）改造具體范圍、改造目標(biāo)、功能定位、用地布局、改造類型、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)；  

（二）與城市總體規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃的銜接說明；  

（三）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施布局；  

（四）產(chǎn)業(yè)方向及其布局；  

（五）城市設(shè)計專項研究報告；  

（六）分期實施安排；  

（七）涉及歷史文化遺存的，應(yīng)當(dāng)編制歷史文化保護(hù)專項研究報告；  

（八）控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋或?qū)刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)提供完善公共服務(wù)設(shè)施、交通影響評價及改造項目經(jīng)濟(jì)評估等專項研究報告；  

（九）改造單元涉及片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整啟動論證報告；  

（十）其他需要明確的內(nèi)容。  

第十四條　改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)重點控制開發(fā)建設(shè)總量，不得超過按照《“三舊”改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定》（附件2）計算確定的數(shù)額。  

第十五條　改造單元規(guī)劃由各鎮(zhèn)區(qū)組織編制并征求相關(guān)利害人意見，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門組織部門聯(lián)審、專家評審后，作為相應(yīng)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整啟動論證報告報市政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，完善控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的后續(xù)程序，覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃。  

改造單元規(guī)劃編制前，各鎮(zhèn)區(qū)可將改造單元劃定和有關(guān)意向方案報市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提供指導(dǎo)意見。  

第十六條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)加強(qiáng)“三舊”改造計劃管理，建立項目預(yù)備庫和制訂年度實施計劃：  

（一）項目預(yù)備庫。各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)土地利用情況、重點改造區(qū)域等，定期組織其相關(guān)職能部門和社區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他符合規(guī)定的主體，結(jié)合改造意愿，對轄區(qū)內(nèi)各類需要改造的項目進(jìn)行匯總、篩選，經(jīng)公開征求意見程序后，統(tǒng)籌形成項目預(yù)備庫。  

（二）年度實施計劃。各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合改造單元規(guī)劃的編制、審批情況，以及直接按照控制性詳細(xì)規(guī)劃申報改造的項目情況，將已納入項目預(yù)備庫且年內(nèi)具備動工條件的改造項目，及時納入年度實施計劃。  

各鎮(zhèn)區(qū)項目預(yù)備庫和年度實施計劃應(yīng)當(dāng)在政府網(wǎng)站向社會公布，并報市“三舊”辦備案。  

第十七條　項目改造方案依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，主要包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規(guī)劃條件情況、土地利用現(xiàn)狀情況、補(bǔ)償安置情況、供地方式和計劃、改造進(jìn)度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容。  

項目改造方案由鎮(zhèn)區(qū)組織實施主體編制，經(jīng)市“三舊”辦組織審核后，報市政府批準(zhǔn)。  

“三舊”改造項目應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目改造方案實施；憑項目改造方案批復(fù)文件享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
   

第三章　改造項目的實施  

第一節(jié)　全面改造

第十八條　全面改造是指通過對“三舊”用地上蓋建筑物進(jìn)行全部拆除并按照規(guī)劃用途予以重建的改造活動。  

第十九條　全面改造可以按以下兩種方式實施：  

（一）權(quán)利人自行改造，包括以下情形：  

1．改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實施改造；  

2．改造項目范圍內(nèi)全部權(quán)利人將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到某一權(quán)利主體后由其實施改造。  

（二）政府主導(dǎo)改造，即由政府通過征收、收回等方式對改造項目范圍內(nèi)用地進(jìn)行整合，并通過公開出讓方式確定土地使用權(quán)人實施改造。  

第二十條　房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移可以通過以下途徑實現(xiàn)：  

（一）通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議；  

（二）通過收購合并歸宗或作價入股（需承諾舊建筑拆除后投資開發(fā)進(jìn)度達(dá)到25%前股權(quán)不變更）。  

房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移兼有上述兩種實現(xiàn)方式的，按第（一）種方式處理。  

第二十一條　轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益所簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)遵循公平公正、有償合理原則，約定以下內(nèi)容：  

（一）補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限；  

（二）安置房的面積、地點和登記價格及交付標(biāo)準(zhǔn)；  

（三）搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限；  

（四）房地產(chǎn)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的承受主體；  

（五）辦理注銷登記及有關(guān)公證手續(xù)等責(zé)任分工約定；  

（六）協(xié)議生效的時間和條件；  

（七）其他需要明確的內(nèi)容。  

第二十二條　通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實施改造的，申報主體應(yīng)當(dāng)先行開展改造意愿調(diào)查，達(dá)到以下條件：  

（一）改造項目范圍內(nèi)用地為單一權(quán)利人的，取得該權(quán)利人同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意。  

（二）改造項目范圍內(nèi)用地包含多個權(quán)屬地塊的，符合改造意愿條件的地塊總面積占比應(yīng)當(dāng)不小于2/3。  

（三）涉及集體用地的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意。  

第二十三條　申報主體向鎮(zhèn)區(qū)申報改造項目計劃方案，屬地鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)審查符合“三舊”改造專項規(guī)劃和符合第二十二條改造意愿條件的，經(jīng)公開征求意見程序后，納入項目預(yù)備庫。  

第二十四條　對納入項目預(yù)備庫的改造項目，申報主體應(yīng)當(dāng)開展土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，并參照改造單元規(guī)劃編制要求，編制改造項目規(guī)劃方案后，向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報。  

申報主體開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查時，屬地鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。  

第二十五條　屬地鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)申報材料，應(yīng)當(dāng)組織核實基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果和組織審查改造項目規(guī)劃方案。對改造項目規(guī)劃方案符合開發(fā)建設(shè)總量控制、規(guī)劃技術(shù)規(guī)范和公共配套設(shè)施等基本要求的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌組織編制改造單元規(guī)劃。  

第二十六條　通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目，改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確相關(guān)改造項目無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位置、建筑功能等，并符合以下要求：  

（一）公益性用地面積不小于項目用地面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施；  

（二）按上述比例計算公益性用地面積小于3000平方米的，應(yīng)無償移交給政府不少于改造項目計容總建筑面積15%的公益性建筑面積。  

上述無償移交的公益性用地須為國有建設(shè)用地，公益性用地及公益性建筑面積不計收土地出讓價款。  

舊廠房改造項目，或者通過舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造后用于工業(yè)用途的，除相關(guān)規(guī)劃另有要求外，均無需無償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。  

第二十七條　通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目，根據(jù)改造前住宅用途的土地面積占比，作以下規(guī)定：  

（一）超過改造范圍面積60%的，可以按住宅用途為主進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)；  

（二）達(dá)不到上述比例要求的，按商業(yè)用途開發(fā)建設(shè)，扣除回遷安置的住宅建筑面積外，不得額外增加住宅建筑面積；當(dāng)項目建設(shè)總規(guī)模達(dá)到5萬平方米及以上的，扣除回遷安置的住宅建筑面積后，可按剩余計容建筑面積的25%配置住宅建筑面積。  

前款所稱“住宅用途”包括不動產(chǎn)權(quán)登記為住宅、商住、宅基地的用地；房產(chǎn)證、土地證用途不一致但其中之一為住宅用途的，可認(rèn)定為住宅用途；沒有權(quán)屬證書的，可結(jié)合測繪圖紙、歷史報建材料、水電收費單據(jù)、現(xiàn)狀使用情況，經(jīng)所在村（社區(qū)）查核并出具證明，屬地鎮(zhèn)區(qū)可認(rèn)定為住宅用途。  

第二十八條　通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)改造項目，改造項目范圍內(nèi)原建筑物實施拆除前，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)結(jié)合經(jīng)核實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果，委托具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對該項目涉及的土地房屋價值進(jìn)行評估核算，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)組織核定后作為該改造項目的補(bǔ)償安置費用。協(xié)議出讓時，在土地市場評估價不低于鎮(zhèn)區(qū)核定的補(bǔ)償安置費用的前提下，土地出讓價款按土地市場評估價核減補(bǔ)償安置費用后確定。對實際補(bǔ)償費用超過鎮(zhèn)區(qū)核定數(shù)額的，由項目實施主體自行承擔(dān)。  

第二十九條　集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后進(jìn)行改造的，協(xié)議出讓時土地價款按土地市場評估價的40%確定。  

第三十條　通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項目，在確定項目實施主體后，應(yīng)及時納入各鎮(zhèn)區(qū)年度實施計劃，并符合以下規(guī)定：  

（一）屬地鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)組織實施主體編制項目改造方案，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理有關(guān)歷史用地報批手續(xù)；  

（二）實施主體與全部權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》、與屬地鎮(zhèn)區(qū)簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，落實安置復(fù)建監(jiān)管資金或者提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函后，方可對原建筑物實施拆除；  

（三）改造范圍有關(guān)歷史用地全部完善手續(xù)、有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益（含抵押、查封或其他限制土地權(quán)利的情形）處置完畢、原建筑物全部拆除、原不動產(chǎn)權(quán)證全部注銷后，方可辦理用地出讓手續(xù)；  

（四）土地出讓后至竣工驗收之前，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；  

（五）回遷安置房應(yīng)當(dāng)按照《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》補(bǔ)償給原土地房屋權(quán)利人。  

第三十一條　權(quán)利人利用其自身土地，或通過收購合并歸宗、作價入股形式實施改造的，可以辦理以下手續(xù)：  

（一）按照控制性詳細(xì)規(guī)劃申請調(diào)整容積率，按市場價補(bǔ)繳土地價款。  

（二）同一權(quán)利人名下若干宗相同用途的相鄰宗地整合開發(fā)的，宗地之間的夾縫地面積在20平方米及以下，或者夾縫地面積占用地總面積的比例不超過3%且夾縫地面積小于1畝，在符合規(guī)劃、不動產(chǎn)權(quán)登記面積不增加的前提下，可以視作測量誤差進(jìn)行宗地界線調(diào)整合并。如果夾縫地屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，須征得該集體經(jīng)濟(jì)組織同意。  

（三）土地整合歸宗的，允許土地使用權(quán)人按土地用途的法定最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價款。  

（四）符合下列要求的，可以按照控制性詳細(xì)規(guī)劃將用地改造為工業(yè)或商業(yè)用途，按市場價補(bǔ)繳土地價款：  

1．改造項目用地總面積不小于10畝。  

2．改造為商業(yè)用途的，參照第二十六條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù)，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。其中，按規(guī)定無償移交公益性用地的，應(yīng)當(dāng)無償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施，通過編制改造單元規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)并將公益性用地落實到控制性詳細(xì)規(guī)劃后實施。  

3．改造為商業(yè)用途且改造項目面積達(dá)到100畝及以上的，可以按計容建筑面積的25%配置住宅建筑面積，通過編制改造單元規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)并落實到控制性詳細(xì)規(guī)劃后實施。  

第三十二條　舊廠房改造項目，或者通過舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造后用于工業(yè)用途的，可享受以下鼓勵政策：  

（一）用地達(dá)到10畝及以上、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進(jìn)行獎勵。對改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)濟(jì)和信息化部門出具認(rèn)定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。  

對規(guī)模較大的改造項目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財政獎勵的基礎(chǔ)上再行獎勵。  

（二）項目竣工驗收后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價款。  

（三）允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。  

（四）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進(jìn)的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財政通過預(yù)算作專項獎補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進(jìn)行獎補(bǔ)，連續(xù)獎補(bǔ)三年。  

（五）村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助；由承租人作實施主體改造的，應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長租賃期限。  

（六）對需要融資進(jìn)行改造的實施主體，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的融資貸款貼息扶持。  

申報享受上述優(yōu)惠政策的改造項目，應(yīng)當(dāng)符合各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，按程序向鎮(zhèn)區(qū)申報納入項目預(yù)備庫、年度實施計劃和項目改造方案，并按經(jīng)批準(zhǔn)的項目改造方案實施改造。  

第三十三條　由政府主導(dǎo)改造的，前期土地整備階段可以采取以下方式：　  

（一）由鎮(zhèn)區(qū)直接組織實施土地整備具體工作；　  

（二）對舊村莊改造，在明確具體補(bǔ)償安置途徑、完善用地報批手續(xù)、確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定表決同意，可以通過招標(biāo)等公開方式出讓土地，由競得人實施整備工作。  

第三十四條　鼓勵土地權(quán)利人將已領(lǐng)有不動產(chǎn)權(quán)證的國有用地交由政府主導(dǎo)改造，享受相應(yīng)的土地收益補(bǔ)償，具體如下：  

（一）由土地權(quán)利人向鎮(zhèn)區(qū)提交申請，鎮(zhèn)區(qū)報市政府批準(zhǔn)依法收回土地使用權(quán)后，先按照不動產(chǎn)權(quán)登記用途的基準(zhǔn)地價的1.2倍補(bǔ)償土地權(quán)利人。  

（二）土地權(quán)利人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓。原為工業(yè)、倉儲及公共服務(wù)設(shè)施用地的，按出讓時容積率2.5及以下部分的土地出讓價款的50%，扣除第（一）項補(bǔ)償款的余額部分，由鎮(zhèn)區(qū)補(bǔ)償土地權(quán)利人；原為商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地的，按土地出讓價款的55%，扣除第（一）項補(bǔ)償款的余額部分，由鎮(zhèn)區(qū)補(bǔ)償土地權(quán)利人。  

（三）土地公開出讓涉及競配建人才安置房等要求的，競配建部分不納入土地出讓價款?！?/span>  

（四）土地權(quán)利人與鎮(zhèn)區(qū)可以通過簽訂協(xié)議約定交地期限、土地整合及出讓計劃安排、收益補(bǔ)償款支付具體期限以及有關(guān)逾期違約責(zé)任等事項。

第二節(jié)　微改造

第三十五條　微改造是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑物局部拆建和加建擴(kuò)建、改變功能，以及整治修繕、保護(hù)、活化，完善公共配套設(shè)施等方式實施的改造活動。  

第三十六條　對各類歷史文化遺存、不適宜全面改造的舊村莊和舊城鎮(zhèn)住宅小區(qū)等，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門會同有關(guān)部門、屬地鎮(zhèn)區(qū)制定相關(guān)工作機(jī)制。  

第三十七條　歷史文化遺存、紀(jì)念性建筑及具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物應(yīng)當(dāng)以修舊如舊、建新如故的原則進(jìn)行保護(hù)性微改造。  

微改造項目位于全面改造項目范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)與全面改造項目一并申報和實施。  

第三十八條　微改造可以按以下兩種方式實施：  

（一）權(quán)利人自行改造，由權(quán)利人申報、實施；　  

（二）政府主導(dǎo)改造，由鎮(zhèn)區(qū)或市政府指定部門組織實施。  

第三十九條　實施微改造，應(yīng)征求相關(guān)權(quán)利人的意見。擬改造的建筑物為單一權(quán)利主體的，取得該主體同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，取得全體權(quán)利人同意；屬集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)由該集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定表決同意。  

第四十條　在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對面積達(dá)到10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在竣工驗收后，對增加的建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進(jìn)行獎勵。對改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)濟(jì)和信息化部門出具認(rèn)定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。  

對規(guī)模較大的改造項目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財政獎勵的基礎(chǔ)上再行獎勵。  

第四十一條　已取得不動產(chǎn)權(quán)證的舊廠房，在符合建筑規(guī)范、滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全和消防、環(huán)保要求等前提下，微改造后可以用作以下用途，享受按原用途使用5年的過渡期政策，期滿后可以按新用途辦理用地手續(xù)：  

（一）公共服務(wù)事業(yè)：教育、醫(yī)療、體育等非營利性公共服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)項目；  

（二）生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)：互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)、研發(fā)設(shè)計、科技服務(wù)、信息服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代旅游、商務(wù)會展、金融服務(wù)等；  

（三）創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技孵化器、先進(jìn)制造業(yè)用房等。  

上述舊廠房微改造不需辦理用地手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)取得項目改造方案批復(fù)，并辦理規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等有關(guān)手續(xù)后方可實施。  

第四十二條　鼓勵采取市鎮(zhèn)（區(qū)）財政預(yù)算資金、財政獎補(bǔ)以及社區(qū)（村）集體、社員（村民）、相關(guān)權(quán)利人等多方籌集資金模式，加大歷史文化遺存的保護(hù)性整治力度，消除社區(qū)（村）居住安全隱患，完善公共配套設(shè)施，提升人居環(huán)境質(zhì)量。  

對社區(qū)（村）自行組織的微改造項目，以及危舊建筑物涉及公共利益、公共安全，由權(quán)利人主動進(jìn)行微改造的，經(jīng)權(quán)利人申請、鎮(zhèn)區(qū)審定，市、鎮(zhèn)區(qū)可以從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權(quán)給予適當(dāng)資金補(bǔ)助。  

鼓勵鎮(zhèn)區(qū)按照鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快組織舊村莊微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。  

第四十三條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)組織指導(dǎo)做好本轄區(qū)微改造項目的申報，每年統(tǒng)籌制定微改造年度實施計劃，提前做好資金預(yù)算安排及申報市財政資金計劃，負(fù)責(zé)審定、批復(fù)本轄區(qū)微改造項目的改造方案及后續(xù)跟蹤監(jiān)管工作。經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案，由鎮(zhèn)區(qū)組織報市“三舊”辦備案。

第四章　完善歷史用地手續(xù)

第四十四條　歷史用地是指“三舊”改造項目內(nèi)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。  

第四十五條　符合下列條件的“三舊”改造項目，可以申辦完善歷史用地手續(xù)：  

（一）用地面積不小于10畝；  

（二）以拆除重建、加建擴(kuò)建、局部拆建、完善公共配套設(shè)施等方式實施改造；  

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。  

完善歷史用地手續(xù)的具體操作指引結(jié)合省有關(guān)實施辦法另行制定。  

第四十六條　按照用地行為發(fā)生時間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日發(fā)生用地行為的歷史用地，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》并結(jié)合省集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地政策、1988年修訂的《土地管理法》、1998年修訂的《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定落實處理（處罰）后完善歷史用地征收手續(xù)。  

第四十七條　經(jīng)完善征收手續(xù)的歷史用地，按以下規(guī)定供地：  

（一）集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，以工業(yè)、倉儲及公共服務(wù)設(shè)施用地為主要用途，改造為住宅用途的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)交由政府組織公開出讓。其余情形可以采取協(xié)議方式供地：  

1．集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造，可以協(xié)議出讓給該集體經(jīng)濟(jì)組織，或者經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可以協(xié)議出讓給該集體經(jīng)濟(jì)組織成立的全資項目公司；  

2．集體經(jīng)濟(jì)組織與有關(guān)企業(yè)合作改造的，可以協(xié)議出讓給該集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司，或者該集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方。  

（二）除上述集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地情形以外的歷史用地，改造為住宅用途的，應(yīng)當(dāng)交由政府組織公開出讓；其他情形可以協(xié)議出讓給原用地單位自行實施改造。其中，原用地單位為一個自然人的，可以出讓給該自然人獨資公司；原用地單位為若干自然人的，可以出讓給由該若干自然人為股東且股份比例與原土地權(quán)利份額一致的項目公司。  

第四十八條　“三舊”改造涉及難以單獨出具規(guī)劃條件的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，按以下規(guī)定辦理用地手續(xù)：  

（一）涉及土地征收的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。  

（二）單個地塊不超過3畝且累計不超過項目主體地塊面積10%，經(jīng)報批完善建設(shè)用地和征收手續(xù)后，可以采用協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）；  

（三）對單個地塊大于3畝，或累計超過項目主體地塊面積10%且不超過20%的，可以按照上述第（二）項規(guī)定辦理，但報批材料中應(yīng)附帶申報地塊的相關(guān)說明，具體內(nèi)容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規(guī)劃條件要點、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益等。

第五章　鼓勵措施

第四十九條　“三舊”改造項目，涉及的立項、用地、規(guī)劃、建設(shè)、不動產(chǎn)登記等審批手續(xù)，全部納入“綠色通道”，對符合審批條件的項目，即收即辦、限時辦結(jié)。  

第五十條　建立重點連片改造項目“一案一策”議事機(jī)制，由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行疑難會商，協(xié)調(diào)解決項目開展過程中遇到的問題。  

第五十一條　完善歷史用地手續(xù)所需的建設(shè)用地指標(biāo)，由市統(tǒng)籌優(yōu)先保障；對不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地（單地塊不超過3畝、累計不超過總面積10%），可以按規(guī)定申請修改土地利用總體規(guī)劃，所需的建設(shè)用地規(guī)模，各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)內(nèi)部調(diào)劑、充分保障。  

第五十二條　對納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)不宜復(fù)墾而急需改造的“三舊”用地，可以通過以下兩種途徑解決：  

（一）使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模。經(jīng)報省同意，使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模調(diào)入“三舊”改造項目所在的復(fù)墾區(qū)，同時指定同等面積的復(fù)墾地塊，先行完善該項目用地相關(guān)手續(xù)并實施改造；在規(guī)定期限內(nèi)完成指定復(fù)墾地塊的復(fù)墾后向省返還周轉(zhuǎn)規(guī)模，或者經(jīng)省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復(fù)墾節(jié)余規(guī)模指標(biāo)予以歸還。  

（二）先承諾后審批。對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的工業(yè)用地，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國土資源部門審查，報市“三舊”辦和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門備案后，可參照享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù)。  

第五十三條　受本辦法第十四條計算規(guī)則確定的開發(fā)建設(shè)總量限制、所在片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公共配套設(shè)施要求過高、所在片區(qū)相關(guān)利害人反對等因素，經(jīng)測算論證不能內(nèi)部平衡改造成本和收益的改造項目，可以采取以下方式處理：  

（一）按照我市有關(guān)規(guī)定辦理容積率異地轉(zhuǎn)移；　  

（二）改造項目所需配套的公共服務(wù)設(shè)施由政府出資建設(shè)。  

第五十四條　市財政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓收入市級分成部分的全額、鎮(zhèn)區(qū)財政應(yīng)當(dāng)將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，按照市、鎮(zhèn)區(qū)各自事權(quán)支持微改造和“三舊”改造涉及的歷史文化遺存、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等項目建設(shè)。  

第五十五條　“三舊”改造項目免收涉企村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費；“三舊”改造項目的回遷安置房免收不動產(chǎn)登記費。  

第五十六條　“三舊”改造項目符合稅收優(yōu)惠政策條件的，可按規(guī)定辦理減免手續(xù)。  

第五十七條　支持各類市場主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標(biāo)圖入庫范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進(jìn)行改造，享受“三舊”改造和棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。  

第五十八條　支持承擔(dān)“三舊”改造項目的企業(yè)創(chuàng)新融資方式，鼓勵各類金融機(jī)構(gòu)根據(jù)“三舊”改造項目的特點和需求，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為項目實施主體提供金融支持。

第六章　監(jiān)督檢查

第五十九條　“三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進(jìn)行公開：  

（一）各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)將“三舊”標(biāo)圖建庫的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息和項目預(yù)備庫、年度實施計劃等納入政府信息主動公開范圍，在政府網(wǎng)站上予以公開并定期更新，接受公眾查詢和社會監(jiān)督。  

（二）編制“三舊”改造專項規(guī)劃、改造單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)公開征求意見，其中市“三舊”改造專項規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在其門戶網(wǎng)站公示不少于30日；鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃由鎮(zhèn)區(qū)在政府網(wǎng)站公示不少于30日。  

（三）涉及收回土地使用權(quán)、使用土地出讓收入對原土地權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照審批權(quán)限和法定程序進(jìn)行集體決策，將結(jié)果在政府網(wǎng)站公示不少于7日。涉及土地征收的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定發(fā)布公告并進(jìn)行公證。  

（四）涉及協(xié)議出讓、改變土地用途或者其他土地使用條件等用地手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)地價評估、集體決策，批準(zhǔn)情況由市國土資源部門其門戶網(wǎng)站公示不少于7日后，報省國土資源部門備案，抄送市審計部門。  

（五）涉及采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺實行網(wǎng)上交易，交易結(jié)果按規(guī)定進(jìn)行公布。  

第六十條　項目實施改造過程中，屬地鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)組織落實巡查跟蹤監(jiān)管，重點加強(qiáng)對改造項目按照改造方案和相關(guān)規(guī)劃要求實施改造、無償移交公益性用地、履行配建義務(wù)及移交標(biāo)準(zhǔn)、落實對原權(quán)利人的補(bǔ)償安置義務(wù)、實現(xiàn)改造綜合效益等方面的監(jiān)管。  

配建的公益性設(shè)施要與改造項目同步建設(shè)，涉及回遷安置房的，應(yīng)當(dāng)安排在首期。  

第六十一條　自改造項目納入項目預(yù)備庫之日起一年內(nèi)，除直接按照控制性詳細(xì)規(guī)劃實施改造以外，未申報改造項目規(guī)劃方案的，由鎮(zhèn)區(qū)將該項目從項目預(yù)備庫中剔除。  

第六十二條　自改造單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起三年內(nèi)，實施主體與改造項目范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》的比例低于占總面積的95%或占總?cè)藬?shù)的95%的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認(rèn)定文件，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關(guān)手續(xù)。  

對舊城鎮(zhèn)改造，自改造單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起三年內(nèi)，申報主體仍未取得實施主體認(rèn)定資格的，不再辦理該申報主體在該改造單元內(nèi)相關(guān)項目的實施主體資格認(rèn)定手續(xù)。  

第六十三條　發(fā)生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復(fù)文件，由市國土資源部門按照出讓合同或由屬地鎮(zhèn)區(qū)按照項目監(jiān)管協(xié)議約定追究實施主體責(zé)任：  

（一）超過改造方案規(guī)定期限未動工的；  

（二）超過土地出讓合同約定的動工時間一年仍未動工的；  

（三）未按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案實施改造的。  

在實施改造過程中，除出讓合同約定內(nèi)容外，改造方案有局部調(diào)整的，需重新辦理改造方案審批。  

第六十四條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)對“三舊”改造各項手續(xù)材料的真實性負(fù)責(zé)，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查材料、完善用地手續(xù)、改造單元規(guī)劃、補(bǔ)償安置費用、土地收益補(bǔ)償、財政資金獎補(bǔ)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)相關(guān)材料要及時歸檔備查；對舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及的重大事項，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。  

第六十五條　市政府統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)區(qū)年度改造任務(wù)，對年度改造任務(wù)完成情況、標(biāo)圖入庫、資金投入、連片項目推進(jìn)進(jìn)度等方面進(jìn)行考核，與鎮(zhèn)區(qū)績效考核及黨政領(lǐng)導(dǎo)干部考核獎勵掛鉤?！叭f”改造工作進(jìn)度由市“三舊”辦定期通報督辦。

第七章　職責(zé)分工

第六十六條　成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市“三舊”改造工作，審議“三舊”改造重大政策措施，協(xié)調(diào)解決“三舊”改造工作中的重大問題。  

市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室于市國土資源部門，主要職責(zé)如下：  

（一）統(tǒng)籌組織“三舊”改造政策制定；  

（二）統(tǒng)籌編制年度“三舊”改造任務(wù)；  

（三）組織審核項目改造方案；  

（四）協(xié)調(diào)處理“三舊”改造過程中的問題，指導(dǎo)、監(jiān)督“三舊”改造項目的實施；  

（五）市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他事項。  

第六十七條　各鎮(zhèn)區(qū)對轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造工作全面負(fù)責(zé)，按照市的統(tǒng)一部署推進(jìn)“三舊”改造工作，對轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造進(jìn)行統(tǒng)籌組織和協(xié)調(diào)監(jiān)督：  

（一）組織協(xié)調(diào)編制“三舊”改造專項規(guī)劃（石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門編制）；組織編制改造單元規(guī)劃；組織編制調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃（石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門編制調(diào)整）。  

（二）協(xié)調(diào)開展改造意愿調(diào)查；土地、房屋、人口等核查及改造可行性等前期研究；統(tǒng)籌組織標(biāo)圖入庫、制定年度實施計劃；負(fù)責(zé)申報主體和實施主體資格認(rèn)定。  

（三）組織監(jiān)督土地前期整備、搬遷補(bǔ)償安置等有關(guān)工作，組織評估和核定有關(guān)補(bǔ)償安置費用，協(xié)調(diào)解決有關(guān)糾紛問題。  

（四）組織編制、調(diào)整、審核、公布項目預(yù)備庫和年度實施計劃，組織實施主體編制項目改造方案。  

（五）組織加強(qiáng)執(zhí)法巡查，及時制止和查處違法建設(shè)行為；負(fù)責(zé)對項目實施過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。  

（六）協(xié)調(diào)項目推進(jìn)實施的其他工作。  

第六十八條　市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位職責(zé)：  

（一）市國土資源部門負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地、土地征收手續(xù)、土地確權(quán)和登記，組織國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌，以及協(xié)議出讓，協(xié)助鎮(zhèn)區(qū)核查相關(guān)土地房屋權(quán)屬資料，制定有關(guān)土地配套政策、流程指引等。  

（二）市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項規(guī)劃，組織審查其他鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃，組織部門聯(lián)審改造單元規(guī)劃，編制調(diào)整石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)及五桂山控制性詳細(xì)規(guī)劃，制訂改造單元規(guī)劃編制指引，研究完善改造項目容積率計算方法和公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，牽頭會同有關(guān)部門制定公益性設(shè)施移交規(guī)定等。  

（三）市財政部門負(fù)責(zé)土地出讓收入的管理和監(jiān)督，落實財政獎勵資金，制定有關(guān)財政資金獎勵、補(bǔ)償操作流程指引，配合市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門制定公益性設(shè)施移交規(guī)定等。  

（四）市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)“三舊”改造投資項目的立項審批等工作。  

（五）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)“三舊”改造項目施工許可、施工過程監(jiān)管及竣工驗收監(jiān)督等。  

（六）市土地房屋征收管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造涉及的土地房屋補(bǔ)償安置等工作，統(tǒng)籌制定有關(guān)土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見等。  

（七）市稅務(wù)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)各鎮(zhèn)區(qū)和實施主體涉稅事宜，落實省稅收減免政策，制定有關(guān)稅收指引和辦理流程指引等。  

（八）市環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)組織審查有關(guān)項目環(huán)境影響評價報告，指導(dǎo)涉及污染場地修復(fù)治理再開發(fā)利用工作等。  

（九）市法制、經(jīng)濟(jì)和信息化、公安、城管執(zhí)法、人力資源社會保障、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、文化廣電新聞出版、交通運輸、水務(wù)、教育和體育、衛(wèi)生計生、金融、民政、公共資源交易等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好“三舊”改造工作。

第八章　附　則

第六十九條　本辦法由市人民政府負(fù)責(zé)解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室承擔(dān)。  

第七十條　本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期3年?！吨猩绞小叭f”改造實施細(xì)則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）同時廢止。
   

附件：  

1．“三舊”改造工作流程圖  

2．“三舊”改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定  

3．名詞解釋
 
   

附件1

“三舊”改造工作流程圖
 
 
 
   

注：1．本流程圖為舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊由權(quán)利人自行改造的總體流程概況圖，  

　　　 各改造項目可根據(jù)實際情況參照本流程圖刪減無關(guān)的流程環(huán)節(jié)；  

　　2．各改造項目用地應(yīng)前置標(biāo)圖入庫，未前置入庫的須根據(jù)實際情況及時增補(bǔ)入庫。

附件2

“三舊”改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定

為保障城市空間環(huán)境品質(zhì)，合理配置城市公益性用地，促進(jìn)各類設(shè)施建設(shè)，確保各項目開發(fā)建設(shè)面積上限的公開、公正、透明，明確計算辦法如下：  

一、本規(guī)定適用于舊村莊、舊城鎮(zhèn)、“工改商”以及“工改住”類改造項目，在編制改造單元規(guī)劃時核算項目總建筑面積；“工改工”類改造項目則按照《關(guān)于促進(jìn)土地利用支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（中土函〔2017〕2232號）及其他相關(guān)政策、管理要求執(zhí)行。  

二、“三舊”改造項目總建筑面積，是指改造項目范圍內(nèi)各類計容建筑面積之和，不含獨立占地公益性設(shè)施的建筑面積。該數(shù)值為改造項目策劃和單元規(guī)劃前期的上限，具體方案還需按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范和《三舊改造單元規(guī)劃編制指引》進(jìn)行評估和審查，確定最終批準(zhǔn)的容積率。  

三、“三舊”改造項目總建筑面積計算公式為：改造項目總建筑面積=基礎(chǔ)建筑面積+補(bǔ)償建筑面積+獎勵建筑面積。  

四、基礎(chǔ)建筑面積的計算方法為：基礎(chǔ)建筑面積=基準(zhǔn)容積率×改造項目總用地面積。  

五、基準(zhǔn)容積率，是指反映改造項目總體建設(shè)強(qiáng)度的指標(biāo)，參考周邊城市改造項目審批經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合中山城鄉(xiāng)規(guī)劃管理實施情況，確定基準(zhǔn)容積率為2.2。  

六、補(bǔ)償建筑面積，是指按照相關(guān)政策、技術(shù)規(guī)范要求及地區(qū)發(fā)展訴求，在改造項目范圍內(nèi)獨立占地的公益性用地超出按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》所要求15%的部分進(jìn)行補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e，計算方法為：補(bǔ)償建筑面積=基準(zhǔn)容積率×獨立占地的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）。  

七、單元規(guī)劃對單元內(nèi)各改造項目的公益性用地捆綁實施進(jìn)行整體統(tǒng)籌，明確實施主體和時序，以確定各項目的補(bǔ)償建筑面積。  

八、獎勵建筑面積，是指因公共利益需要，對符合以下情形的，依據(jù)“三舊”改造有關(guān)規(guī)定及《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等給予的建筑面積獎勵：  

（一）改造項目內(nèi)，除獨立占地的公益性用地以外的建設(shè)用地中，按現(xiàn)行控規(guī)及《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等要求落實的附建式公共服務(wù)配套設(shè)施及市政配套設(shè)施，其建筑面積作為獎勵建筑面積。  

（二）改造單元內(nèi)，實施主體承擔(dān)了保留建（構(gòu)）筑物的保護(hù)、活化、修繕和綜合整治責(zé)任及費用的歷史建筑與不可移動文物，按保留建筑的建筑面積及保留構(gòu)筑物的投影面積之和獎勵1.5倍建筑面積。  

（三）市政府規(guī)定的其他獎勵情形。  

（四）上述獎勵建筑面積之和不超出基礎(chǔ)建筑面積的15%。  

九、公益性用地是指《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》“第二章　城市用地分類”中確定的、可提供給公共使用的用地，包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、綠地與廣場用地（G）等四類公益性用地。上述四類用地，須完成拆除重建并按照原控規(guī)和相關(guān)技術(shù)規(guī)范配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施后無償移交政府。  

十、為保障中山作為宜居城市的空間環(huán)境品質(zhì)，在“三舊”改造過程中，須在上述總建筑面積計算方法的基礎(chǔ)上，按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》重點對“三舊”改造項目中各類用地的凈容積率進(jìn)行管控。  

十一、“三舊”改造單元內(nèi)各項目的公益性用地和配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一，以居住地塊總建筑面積測算規(guī)劃人口，按照120平方米/戶、每戶3.2人進(jìn)行核算，并按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中“第六章　公共服務(wù)設(shè)施”及其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求完善各項目的公共設(shè)施配套。  

十二、改造項目的最終總建筑面積及項目最終凈地塊容積率，還須在本規(guī)定計算所得總開發(fā)建設(shè)面積的控制下，通過單元規(guī)劃的交通影響評估、設(shè)施承載力評估、綜合效益評估、城市景觀和文保評估后方可確定。

計算方法解釋說明

一、明確項目總建筑面積計算范疇  

本計算規(guī)定中的“改造項目總建筑面積”，包括基礎(chǔ)建筑面積、補(bǔ)償建筑面積、獎勵建筑面積三部分（如下圖所示）。改造項目總建筑面積不包括公益性用地上各類獨立占地的公共設(shè)施建筑面積，是項目實施主體實際獲得的總建筑面積。公益性用地上的各類公共設(shè)施建筑按照相關(guān)規(guī)劃要求建設(shè)。  

“三舊”改造項目總建筑面積構(gòu)成示意圖

二、計算規(guī)定詳細(xì)計算方法  

按照公式，改造項目總建筑面積=基礎(chǔ)建筑面積+補(bǔ)償建筑面積+獎勵建筑面積=基準(zhǔn)容積率×[項目總用地面積+獨立占地的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）]+獎勵建筑面積。  

如下圖所示，則改造項目總建筑面積=基準(zhǔn)容積率×（項目用地范圍的總用地面積+項目配套獨立占地的公益性用地中超出政策要求配套15%部分的面積）+獎勵建筑面積，它還須在計算出來的總建筑面積基礎(chǔ)上，通過單元規(guī)劃的交通影響評估、設(shè)施承載力評估、綜合效益評估、城市景觀和文保評估后方可最終確定。  

計算方法示意圖  

改造項目毛容積率=改造項目總建筑面積/項目用地范圍的總用地面積。  

改造項目經(jīng)營性地塊凈容積率=改造項目總建筑面積/可開發(fā)建設(shè)用地面積（即經(jīng)營性地塊用地面積）。  

其中，改造項目經(jīng)營性地塊包括商業(yè)地塊和居住地塊，各地塊的容積率上限須在總開發(fā)建設(shè)面積的控制下，按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》給予核定。

附件3

名詞解釋

一、改造項目計劃方案，是指經(jīng)調(diào)查符合改造意愿的前提下，由申報主體編制，明確擬改造項目范圍、面積、土地用途、產(chǎn)業(yè)方向、實施方式和時序以及編制改造項目規(guī)劃方案、制訂補(bǔ)償安置方案和編制項目改造方案等時間安排的方案。  

二、項目預(yù)備庫，是指屬地鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)有關(guān)申報主體所申報的改造項目，經(jīng)審查符合“三舊”改造專項規(guī)劃、改造意愿等條件項目的集合，是制訂和落實改造單元編制計劃的重要基礎(chǔ)，是統(tǒng)籌推進(jìn)改造項目實施的計劃管理手段之一。  

三、改造項目規(guī)劃方案，是指經(jīng)土地房屋等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查后，由申報主體對擬改造項目，參照改造單元規(guī)劃編制要求編制后向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報，明確改造目標(biāo)、功能定位和布局、公共服務(wù)設(shè)施、具體開發(fā)建設(shè)指標(biāo)等內(nèi)容的項目規(guī)劃方案。  

四、改造單元規(guī)劃，是指屬地鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)有關(guān)申報主體所申報的一個或若干個改造項目規(guī)劃方案，按照城市總體規(guī)劃等上層次規(guī)劃、各專項規(guī)劃及有關(guān)規(guī)劃技術(shù)規(guī)范要求，統(tǒng)籌單元內(nèi)各項目公共服務(wù)設(shè)施配套要求，協(xié)調(diào)和明確各方改造目標(biāo)與責(zé)任，達(dá)到或基本達(dá)到控制性詳細(xì)規(guī)劃深度的區(qū)片規(guī)劃。  

五、教育，是指學(xué)前教育、義務(wù)教育、普通高中教育、中等職業(yè)技術(shù)教育、特殊教育、高等職業(yè)教育和高等教育等；醫(yī)療，是指《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理條例實施細(xì)則》中提到各種類別的醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及中山市中心血站、中山市疾病預(yù)防控制中心等機(jī)構(gòu)；體育，包括群眾體育和競技體育。體育公共服務(wù)設(shè)施，是指堅持非營利和向公眾開放原則的公共體育設(shè)施，包括競技訓(xùn)練設(shè)施和群眾體育設(shè)施。其中，競技訓(xùn)練設(shè)施是指體育競技和體育訓(xùn)練設(shè)施，是由政府投資或政府籌集社會資金興建的，用于開展競技比賽以及運動員訓(xùn)練的體育活動場所和設(shè)備；群眾體育設(shè)施是指由政府投資或政府籌集社會資金興建的，用于開展社會體育活動，滿足群眾進(jìn)行體育鍛煉的體育活動場所和設(shè)備。

政策解讀：

中山最新出臺“三舊”改造實施辦法，一圖帶你讀懂！