政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市國有協(xié)議出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金暫行辦法的通知

我市制定了規(guī)范性文件《中山市國有協(xié)議出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），于2019年6月28日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、文件的制定背景說明

土地是珍貴的自然資源，我市歷史出讓用地較多，目前仍有大量未開發(fā)建設(shè)，構(gòu)成閑置。經(jīng)過五年多的閑置用地處置，已完成5.4萬畝經(jīng)營性用地閑置處置，待處置經(jīng)營性用地4萬畝。其中大量協(xié)議出讓用地?zé)o約定容積率，或約定的容積率較低，即使開工建設(shè)亦不能有效實(shí)施規(guī)劃，導(dǎo)致土地資源粗放利用。

此前，本著提高土地利用效率和規(guī)劃實(shí)施程度的原則，我市對于不收回土地使用權(quán)的情形，依法變更用地開發(fā)強(qiáng)度，主要按照《中山市建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》進(jìn)行容積率調(diào)整的論證和批準(zhǔn)程序；按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》要求，按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金；按照《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范〉的通知》要求確定樓面地價(jià)。此做法基本符合法律法規(guī)要求，但《中山市建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》對于擬調(diào)整容積率與控規(guī)一致的情形，不要求進(jìn)行論證程序而是直接批準(zhǔn)，與住建部《建設(shè)用地容積率管理辦法》不符，另外我市土地公開交易樣本數(shù)偏少，導(dǎo)致按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》要求得出的評估價(jià)往往與同期土地市場拍賣的樓面地價(jià)存在一定差距。目前我市主要使用《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）規(guī)定的六種處置方式中的兩種進(jìn)行閑置處置，對于置換土地和協(xié)議有償收回手段的使用不夠（收回后即可按照控規(guī)容積率和功能重新掛牌出讓）。

為進(jìn)一步完善中山市國有協(xié)議出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的管理，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，加快城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)閑置土地處置，提高土地利用效率，特起草制定《暫行辦法》。

二、文件主要內(nèi)容

《暫行辦法》共十三條，包括法規(guī)依據(jù)、適用范圍及準(zhǔn)入條件、核定方式、責(zé)任分工、制定上網(wǎng)競價(jià)方案、上網(wǎng)競價(jià)程序、上網(wǎng)競價(jià)規(guī)則、成交規(guī)則、簽訂成交確認(rèn)書、補(bǔ)繳土地出讓金、建設(shè)要求、特殊情況處置、施行期限。

第一條法規(guī)依據(jù)，闡述了制定《暫行辦法》的目的及依據(jù)。

第二條適用范圍及準(zhǔn)入條件，界定了本辦法的適用范圍。中山市行政轄區(qū)內(nèi)，同時(shí)符合本辦法第二條所規(guī)定情況的協(xié)議出讓國有建設(shè)用地在進(jìn)行容積率調(diào)整時(shí)適用本辦法。第二條還針對容積率調(diào)整政策調(diào)整過渡期產(chǎn)生的問題以及“三舊”改造項(xiàng)目的特殊性作出補(bǔ)充說明。

第三條核定方式，明確以本辦法申請調(diào)整容積率的，競價(jià)人以上網(wǎng)競價(jià)的方式在地塊起始價(jià)的基礎(chǔ)上對每平方米樓面地價(jià)的增加值進(jìn)行競價(jià)。

第四條責(zé)任分工，容積率上網(wǎng)競價(jià)日常管理工作主要涉及市自然資源局、市公共資源交易中心和各屬地鎮(zhèn)政府，通過明確責(zé)任分工，強(qiáng)化協(xié)作配合，更好地實(shí)施暫行辦法。

第五條制定上網(wǎng)競價(jià)方案，明確制定上網(wǎng)競價(jià)方案的工作步驟以及上網(wǎng)競價(jià)方案的內(nèi)容，制定競價(jià)方案的過程中包含《建設(shè)用地容積率管理辦法》第九條要求的程序環(huán)節(jié)，確保合法依規(guī)，穩(wěn)步有序推進(jìn)。上網(wǎng)競價(jià)方案由市公共資源交易中心具體實(shí)施

第六條上網(wǎng)競價(jià)程序，明確調(diào)整容積率上網(wǎng)競價(jià)的具體流程。

第七條上網(wǎng)競價(jià)規(guī)則，明確調(diào)整容積率上網(wǎng)競價(jià)所遵循的規(guī)則。

第八條成交規(guī)則，對不同的競價(jià)情況進(jìn)行說明，并明確判斷是否成交以及確定調(diào)整容積率資格競得人的規(guī)則。

第九條簽訂成交確認(rèn)書，上網(wǎng)競價(jià)成交后，競得人與市公共資源交易中心簽訂競得調(diào)整容積率資格確認(rèn)書。明確地塊調(diào)整容積率補(bǔ)繳出讓金單價(jià)計(jì)算方式：樓面地價(jià)起始價(jià)+最終有效樓面地價(jià)增加值=樓面地價(jià)補(bǔ)繳出讓金單價(jià)。

第十條補(bǔ)繳土地出讓金，成交后競得人憑確認(rèn)書和繳款通知書等材料到市自然資源局辦理補(bǔ)繳土地出讓金手續(xù)并領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書及三線圖。市自然資源局與競得人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。

第十一條建設(shè)要求，競得人須依照新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。明確通過上網(wǎng)競價(jià)方式調(diào)整容積率的地塊今后不能再次申請調(diào)整容積率、改變土地用途、分割合并、調(diào)整限高等規(guī)劃指標(biāo)變更。

第十二條特殊情況處置，明確符合本辦法第二條規(guī)定的用地未申請參與調(diào)整容積率上網(wǎng)競價(jià)或參與后未競得，應(yīng)按照原合同開發(fā)建設(shè)，逾期不開發(fā)建設(shè)，依法按閑置土地處置。

競得人在競得調(diào)整容積率資格后不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理后續(xù)手續(xù)的，沒收競買保證金并納入市“信用聯(lián)合獎(jiǎng)懲應(yīng)用系統(tǒng)”黑名單。

第十三條施行期限，明確本辦法的有效期，本辦法實(shí)施之前出臺的相關(guān)文件與本辦法有沖突的，以本辦法為準(zhǔn)。

三、相關(guān)說明

《暫行辦法》主要依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《閑置土地處置辦法》《建設(shè)用地容積率管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，規(guī)定中山市國有協(xié)議出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的有關(guān)事宜。

（一）明確適用范圍，依法依規(guī)，多措并舉推進(jìn)閑置土地處置。為推動(dòng)閑置土地處置，用好用活《閑置土地處置辦法》規(guī)定的六種處置方式，用地分門別類，區(qū)分不同情形，結(jié)合土地收儲、土地整備等打好組合拳，多措并舉進(jìn)行處置。明確中山市行政轄區(qū)內(nèi)，同時(shí)符合《暫行辦法》第二條所規(guī)定五種情況的國有協(xié)議出讓建設(shè)用地納入《暫行辦法》管理。其他非本辦法適用范圍的，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置，如屬城市更新（“三舊”改造）的存量用地，需按城市更新（“三舊”改造）相關(guān)流程辦理。其他情形該置換就置換，該收回就收回。

（二）創(chuàng)新用地開發(fā)，市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)加快城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施。按照控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的規(guī)劃條件申請調(diào)整容積率，引入市場競爭機(jī)制，以上網(wǎng)競價(jià)的方式核定補(bǔ)繳土地出讓金，加強(qiáng)各項(xiàng)政策之間的銜接，以利于快速實(shí)施，限期處置，避免產(chǎn)生新的閑置。確保公平公正公開，保障各方利益，以法定規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，發(fā)揮市場主導(dǎo)和政府引導(dǎo)作用，按照控規(guī)允許容積率進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，加快城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施。

（三）嚴(yán)格實(shí)施步驟，公平公正、兼顧效率規(guī)范規(guī)劃條件變更。嚴(yán)格容積率上網(wǎng)競價(jià)的實(shí)施步驟，明確相關(guān)方職責(zé)、基本程序要求，參照《建設(shè)用地容積率管理辦法》第九條要求的程序環(huán)節(jié)，確保容積率上網(wǎng)競價(jià)既合法依規(guī)，公平公正，又便利高效，實(shí)現(xiàn)《暫行辦法》穩(wěn)步有序推進(jìn)。除法律法規(guī)明確規(guī)定不得調(diào)整或結(jié)合我市實(shí)際情況不適合調(diào)整容積率的情形外，調(diào)整容積率須依照《暫行辦法》規(guī)定，通過上網(wǎng)競價(jià)方式核定補(bǔ)繳土地出讓金。《暫行辦法》的施行進(jìn)一步完善中山市國有協(xié)議出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的管理，嚴(yán)格規(guī)劃條件變更，更加有效實(shí)施規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)最大效益。