我局修訂了規(guī)范性文件《中山市商品房預售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱“新《辦法》”），于2024年12月3日起實施。根據(jù)《中山市行政機關規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一、文件的修訂背景說明

　?。ㄒ唬┻m應房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化

　　我局于2015年10月1日頒布《中山市商品房預售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱“原《辦法》”），并于2019年11月23日進行了第一次修訂。原《辦法》出臺以來，對指導市商品房預售款監(jiān)管工作發(fā)揮了重要作用。目前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場面臨著新的問題和挑戰(zhàn)，需要結合實際情況調整既有政策，既維護我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，又保障預售人、預購人、施工單位等多方利益。

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　　根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

　　根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例》第四條規(guī)定：省人民政府建設行政主管部門和市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門（以下稱“主管部門”），負責本行政區(qū)域內商品房預售管理和本條例的組織實施。

　　根據(jù)《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）第二條規(guī)定：住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當依法妥善處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體的資金使用申請，未盡監(jiān)督審查義務違規(guī)批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或著執(zhí)行申請人權利的，依法承擔相應責任。

　　根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）第三點意見，監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。

　　二、文件主要內容

　　新《辦法》共三十條。

　　第一章（第一至第五條）主要明確了新《辦法》出臺的依據(jù)及背景、適用范圍、名詞定義、相關單位職責要求等。

　　第二章（第六至第八條）主要明確了預售人及監(jiān)管銀行設立商品房預售款專用賬戶的相關要求。

　　第三章（第九至第二十五條）主要明確了商品房預售款收存、撥付要求、使用用款計劃方式支取預售款所需的材料、使用監(jiān)管額度方式支取預售款的流程及監(jiān)管額度、使用現(xiàn)金保函方式支取預售款的條件、預售項目委托屬地鎮(zhèn)街監(jiān)管、解除商品房買賣協(xié)議的相關材料、預售款監(jiān)督管理具體實施部門受理預售款申請的審核時限及相關操作、預售款監(jiān)督管理具體實施部門不予核準用款的情形、商品房首次登記后申請解除專用賬戶監(jiān)管要求的情形。

　　第四章（第二十六至第二十九條）主要明確了各相關部門、單位違反新《辦法》的責任追究。

　　第三十條主要明確了新《辦法》實施日期和有效日期。

　　三、其他重點內容

　?。ㄒ唬╆P于明確各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的職責

　　為加強商品房預售資金監(jiān)管，保障項目順利推進，我局于2022年9月1日實施商品房預售款屬地鎮(zhèn)街聯(lián)動監(jiān)管機制。新《辦法》明確了各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的職責，協(xié)助做好預售款的監(jiān)督管理工作，負責組織人員現(xiàn)場查看項目工程進度，核實項目工程進度款支付情況及項目交付情況。屬地鎮(zhèn)街聯(lián)動監(jiān)管，夯實鎮(zhèn)街的管理職責，加強商品房預售款的日常監(jiān)督管理，有利于及時掌握項目建設情況，保障工程進度款按時支付，保障預售資金規(guī)范使用，確保預售資金撥付到位。

　?。ǘ╆P于設立商品房預售款專用賬戶的要求

　　為加強對預售資金監(jiān)管賬戶的管理，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）第二條規(guī)定，將一個預售許可原則上可設立1-3個商品房預售款專用賬戶的條款修改為：一個商品房預售許可對應一個商品房預售款專用賬戶。

　?。ㄈ╆P于新增商品房預售款監(jiān)管支取方式

　　根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號），各地市可以合理確定商品房預售款的監(jiān)管額度。通過對珠海、惠州、佛山等周邊城市的調研，結合中山實際情況，我局合理確定預售資金監(jiān)管額度，當監(jiān)管賬戶內的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。新增商品房預售款監(jiān)管支取方式，有利于在保障工程建設的前提下釋放出更多的資金，提高預售資金使用的靈活性。

　?。ㄋ模┟鞔_監(jiān)管額度外資金提取使用范圍

　　根據(jù)《金融監(jiān)管總局 住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用 滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求的通知》（金發(fā)〔2024〕14號））第十三點：優(yōu)化預售資金管理，合理確定預售資金監(jiān)管額度，在確保項目建成交付的基礎上，對于超出監(jiān)管額度的預售資金，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取一定數(shù)額用于償還本項目開發(fā)貸款。協(xié)調各方共同做好資金監(jiān)管，重點保證項目交付及貸款按期償還，在房屋建成交付前，未經(jīng)城市協(xié)調機制同意，各相關部門原則上不得扣劃監(jiān)管額度內資金。明確監(jiān)管額度外的資金，在確保項目建成交付的基礎上，在超出監(jiān)管額度的銷售資金，允許預售人提取一定數(shù)額用于償還本項目開發(fā)貸款。

　?。ㄎ澹┟鞔_“清單化”管理的具體做法

　　為進一步加強預售資金管理，預售房地產(chǎn)項目實行“清單化”管理，屬地政府負起主體責任，嚴格核實項目工程建設進度和按照清單明細支付工程款項和法定稅費，保證預售資金用于后續(xù)工程建設。

（中山市住房和城鄉(xiāng)建設局）