政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市國(guó)有建設(shè)用地合并與分割管理實(shí)施辦法（試行）的通知

　　我市制定了《中山市國(guó)有建設(shè)用地合并與分割管理實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2020〕101號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》），自2020年12月31日起施行。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　 一、《實(shí)施辦法》制定背景說(shuō)明

　　為落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃管控要求，從制度層面改革我市過(guò)去土地利用統(tǒng)籌不足、管理粗放等問題，提高土地節(jié)約集約利用效益，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目落地，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，我市制定《實(shí)施辦法》。

　　二、《實(shí)施辦法》主要內(nèi)容

　　《實(shí)施辦法》主要由五部分構(gòu)成：

　　第一部分為《實(shí)施辦法》的總則。明確了制定依據(jù)、適用范圍、基本原則、總體要求及審批程序。

　　第二部分為國(guó)有建設(shè)用地合并要求。明確準(zhǔn)許辦理國(guó)有建設(shè)用地合并的六種情形，并對(duì)合并后規(guī)劃條件、土地登記、開工竣工時(shí)間、剩余使用年限、以及補(bǔ)繳土地出讓金等方面進(jìn)行細(xì)化規(guī)范。

　　第三部分為國(guó)有建設(shè)用地分割要求。明確準(zhǔn)許辦理國(guó)有建設(shè)用地分割情形，并對(duì)分割后規(guī)劃條件、土地登記、開工竣工時(shí)間、剩余使用年限、以及補(bǔ)繳土地出讓金等方面進(jìn)行細(xì)化規(guī)范。

　　第四部分為監(jiān)督檢查。對(duì)國(guó)有建設(shè)用地合并與分割中的部門職責(zé)分工、部門責(zé)任和申請(qǐng)人責(zé)任作了明確規(guī)定。

　　第五部分為附則。包括《實(shí)施辦法》與其他政策的銜接、施行日期說(shuō)明等。

　　三、允許國(guó)有建設(shè)用地合并的情形

　?。ㄒ唬﹨f(xié)議出讓的住宅（含商業(yè)住宅）、商業(yè)用地（含商業(yè)辦公），現(xiàn)狀為空地或地上建筑物未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，經(jīng)市土地管理委員會(huì)審議同意的；公開出讓的住宅、商業(yè)用地，因政府實(shí)施規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致用地被部分收回土地使用權(quán)后，剩余部分用地需整合開發(fā)，經(jīng)市土地管理委員會(huì)審議同意的；

　　（二）土地登記用途為商業(yè)的劃撥征地留用地，現(xiàn)狀為空地或地上建筑物未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的；

　?。ㄈ┩恋氐怯浻猛緸楣I(yè)（商品廠房項(xiàng)目和新型產(chǎn)業(yè)用地除外）、倉(cāng)儲(chǔ)由于項(xiàng)目整體建設(shè)或增資擴(kuò)產(chǎn)等需要，經(jīng)屬地鎮(zhèn)政府、街道辦事處、管委會(huì)核實(shí)，市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組審定準(zhǔn)入的；

　?。ㄋ模┩恋氐怯浻猛緸楣苍O(shè)施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等公益公建用地（統(tǒng)稱公益公建用地），由于項(xiàng)目整體建設(shè)等需要，經(jīng)市行業(yè)主管部門或鎮(zhèn)街政府核實(shí)通過(guò)的；

　　（五）出讓合同明確用地允許與周邊地塊整合開發(fā)，現(xiàn)狀為空地或地上建筑物未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的；

　　（六）本實(shí)施辦法施行前，相連的非公開出讓用地已整體辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或地上建筑物跨多宗用地并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，且未辦理《預(yù)售許可證》或未以分?jǐn)偯娣e登記到其他買受人名下（含預(yù)告登記）的。

　　前款用地中部分被規(guī)劃為道路、綠地、廣場(chǎng)的，允許以證載土地用途為單一主要用途整宗用地辦理國(guó)有建設(shè)用地合并手續(xù)。

　　前款第（一）（五）項(xiàng)情形中的商業(yè)住宅與住宅可按住宅用途辦理國(guó)有建設(shè)用地合并。

　　四、允許國(guó)有建設(shè)用地分割的情形

　　因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致部分土地已登記用途與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符，且符合改變土地用途規(guī)定的，經(jīng)市土地管理委員會(huì)審議同意，土地使用權(quán)人可在本實(shí)施辦法施行后辦理一次國(guó)有建設(shè)用地分割，將與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符部分辦理國(guó)有建設(shè)用地分割手續(xù)。分割后詳細(xì)規(guī)劃用途不相符部分須同時(shí)辦理改變土地用途手續(xù)，且分割后住宅用地、工業(yè)用地不得少于10畝，商業(yè)用地及其他用地不得少于5畝。

　　五、其他重點(diǎn)內(nèi)容

　?。ㄒ唬┤绾卫斫獾诙l本《實(shí)施辦法》施行之前已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的要求？

　　限制申請(qǐng)辦理的用地為《實(shí)施辦法》施行之前（含施行當(dāng)天）已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，如施行之前（含施行當(dāng)天）已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記但在施行后辦理了轉(zhuǎn)移登記等其他變更登記的用地，符合條件也可申請(qǐng)辦理。

　　（二）如何理解《實(shí)施辦法》第四條規(guī)定合并與分割應(yīng)當(dāng)符合的要求？

　　1.要求總體規(guī)劃須為建設(shè)用地才能申請(qǐng)辦理，國(guó)土空間規(guī)劃未實(shí)施之前，則城市總體規(guī)劃為建設(shè)用地的才能申請(qǐng)辦理。

　　2.要求屬閑置土地的已按規(guī)定處置，即允許申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地合并與分割的均已前置完成閑置土地的調(diào)查、認(rèn)定或處置。

　　3.“已約定不允許合并或分割，但因政府實(shí)施規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致用地被部分收回土地使用權(quán)后剩余用地需整合開發(fā)，以及工業(yè)用地因政府招商引資需要或同意項(xiàng)目整合開發(fā)的”的要求已在第六條國(guó)有建設(shè)用地合并的辦理?xiàng)l件中考慮。即出讓合同已約定不允許合并或分割，但符合第六條辦理情形的也可申請(qǐng)辦理。

　　4.要求地上房屋未辦理《預(yù)售許可證》或土地未以分?jǐn)偯娣e登記到房屋買受人名下（含預(yù)告登記），即屬預(yù)售項(xiàng)目的地上房屋未辦理《預(yù)售許可證》，非預(yù)售項(xiàng)目的土地未以分?jǐn)偯娣e登記到房屋買受人名下。

　　5.“符合交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)（建筑及景觀設(shè)計(jì)）、歷史文化保護(hù)、海綿城市建設(shè)、河岸線退讓、公共服務(wù)設(shè)施配套等相關(guān)規(guī)劃要求”的要求在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書（明確規(guī)劃指標(biāo)）及三線圖時(shí)進(jìn)行審查并明確相關(guān)要求。

　?。ㄈ┙ㄔO(shè)用地合并與分割的辦理程序有哪些？

　　國(guó)有建設(shè)用地合并與分割，應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書（明確規(guī)劃指標(biāo)）及三線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，評(píng)估并補(bǔ)繳土地出讓金，重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協(xié)議或劃撥補(bǔ)充協(xié)議，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ㄋ模┤绾卫斫獾诹鶙l的可在本《實(shí)施辦法》施行后辦理一次國(guó)有建設(shè)用地合并及第十二條的可在本《實(shí)施辦法》施行后辦理一次國(guó)有建設(shè)用地分割？

　　符合辦理?xiàng)l件的在《實(shí)施辦法》施行后僅可辦理一次國(guó)有建設(shè)用地合并及分割，即合并可辦理一次，分割也可辦理一次。

　　（五）如何理解市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組、市行業(yè)主管部門及鎮(zhèn)街政府在對(duì)項(xiàng)目核實(shí)或準(zhǔn)入上的分工？

　　根據(jù)第十八條規(guī)定，市招商領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)對(duì)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地合并出具項(xiàng)目準(zhǔn)入意見；市行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)市級(jí)公益公建項(xiàng)目整體建設(shè)進(jìn)行核實(shí)出具意見；鎮(zhèn)街政府負(fù)責(zé)對(duì)鎮(zhèn)級(jí)公益公建用地中項(xiàng)目整體建設(shè)進(jìn)行核實(shí)出具意見。

　　（六）商業(yè)住宅與住宅用地合并對(duì)配置的商業(yè)部分有什么要求？

　　根據(jù)第七條規(guī)定，商業(yè)住宅與住宅用地合并后須配置的商業(yè)建筑面積為合并前允許配置的商業(yè)建筑面積最大值，即商業(yè)住宅與住宅用地合并后必須要配置商業(yè)部分且配置的商業(yè)建筑面積為合并前各宗地允許配置的最大值之和。

　?。ㄆ撸┤绾卫斫庠试S分割的條件中規(guī)定分割后詳細(xì)規(guī)劃用途不相符部分須同時(shí)辦理改變土地用途手續(xù)？

　　1.根據(jù)第十二條規(guī)定，改變土地用途手續(xù)須符合改變土地規(guī)定。目前我市改變土地用途的政策已在《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》進(jìn)行明確，即改變土地用途的要符合《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》相關(guān)規(guī)定，如不符合的，則不能辦理土地分割。

　　2.根據(jù)第十二條規(guī)定，分割后住宅用地、工業(yè)用地不得少于10畝，商業(yè)用地及其他用地不得少于5畝。因分割后詳細(xì)規(guī)劃用途不相符部分須同時(shí)辦理改變土地用途手續(xù)，即分割改變土地用途后，新土地用途的土地面積也要符合上述規(guī)定，如不符合的，則不能辦理土地分割。

　　（八）哪些情形需要補(bǔ)繳土地出讓金？

　　1.國(guó)有建設(shè)用地合并：工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)有劃撥公益公建用地、國(guó)有劃撥村集體名下征地留用地的合并，不需征收土地出讓金差額，但合并后用地的剩余使用年限增加的，須結(jié)合使用年限進(jìn)行評(píng)估，合并后土地的價(jià)值高于合并前多宗土地價(jià)值總和的，土地使用權(quán)人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

　　除工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)有劃撥公益公建用地、國(guó)有劃撥村集體名下征地留用地外的其他用地，須對(duì)合并前后的土地分別進(jìn)行評(píng)估。合并后土地的價(jià)值高于合并前多宗土地價(jià)值總和的，土地使用權(quán)人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

　　2.國(guó)有建設(shè)用地分割：已登記用途與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符的用地，分割前后經(jīng)市場(chǎng)評(píng)估產(chǎn)生土地價(jià)值差額的須補(bǔ)繳土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=分割后改變土地用途用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)+分割后詳細(xì)規(guī)劃用途相符的剩余用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)-分割前用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。