一季度，我市堅持“房住不炒”總基調(diào)，在政策優(yōu)化、城市及市場宣傳等方面持續(xù)發(fā)力，疊加交通基礎(chǔ)設(shè)施落地、香港和內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)等利好因素，全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)銷售率先結(jié)束負(fù)增長局面，但銷售端的修復(fù)未明顯帶動企業(yè)開發(fā)建設(shè)意愿的提升，房地產(chǎn)開發(fā)投資下行趨勢未根本扭轉(zhuǎn)，企業(yè)到位資金仍處低位徘徊。

　　一、房地產(chǎn)市場銷售回暖

　?。ㄒ唬┬路夸N售成交量逐步修復(fù)。

　　一季度，全市商品房銷售面積122.85萬平方米，同比上升50.8%（見圖1），1-2月擴(kuò)大31.2個百分點。從歷年同期銷售面積數(shù)據(jù)來看，一季度銷售數(shù)據(jù)受去年同期低基數(shù)影響，全市商品房銷售面積止跌回升，基本恢復(fù)至2019年疫情前同期水平（見圖2）。

　　圖1  商品房銷售面積及銷售額增速

　　圖2  近5年同期銷售面積總量及同比增速情況

　?。ǘ┒址夸N售同步發(fā)力。

　　一季度，從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲取的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全市二手房網(wǎng)簽備案面積134.33萬平方米，同比上升54.8%，較1-2月擴(kuò)大32.4個百分點，其中住宅網(wǎng)簽備案面積96.56萬平方米，同比上升66.4%，較1-2月擴(kuò)大25.2個百分點。

　?。ㄈ┥唐贩夸N售價格同比提升。

　　從銷售均價看，全市商品房銷售均價回歸1.2萬/平方米大關(guān)，住宅均價回歸1.3萬/平方米大關(guān)。一季度，全市商品房銷售均價12151元/平，同比上升6.3%，自2022年3月以來回歸1.2萬/平方米大關(guān)。全市住宅銷售均價13172元/平，同比上升7.3%，自2022年2月以來回歸1.3萬/平方米大關(guān)。

　?。ㄋ模﹨^(qū)位優(yōu)勢鎮(zhèn)街銷售火爆。

　　分鎮(zhèn)街來看，一季度商品房銷售面積同比增速“十八正四負(fù)”，超八成鎮(zhèn)街的銷售情況有所恢復(fù)。區(qū)位優(yōu)勢較好的鎮(zhèn)街銷售火爆，深中通道出口如馬鞍島片區(qū)的未來之門、臻灣府項目，地鐵口周邊片區(qū)如火炬統(tǒng)籌區(qū)的健康花城、朗景花園、城市之光項目，岐江新城片區(qū)的中山108國際金融中心、天珺花園、寶龍城綜合體等項目均呈現(xiàn)銷售火熱現(xiàn)象。從區(qū)域上看，臨深板塊延續(xù)去年年末雙位數(shù)增長態(tài)勢，一季度實現(xiàn)銷售面積32.26萬平方米，同比增長132.1%，拉動房地產(chǎn)銷售面積增長22.5個百分點；中心四城區(qū)實現(xiàn)銷售面積25.08萬平方米，同比增長20.5%，拉動房地產(chǎn)銷售面積增長5.2個百分點；鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積65.52萬平方米，同比增長40.1%，拉動房地產(chǎn)銷售面積增長23.0個百分點（見表1）。

　　表1  一季度各區(qū)域銷售情況

　　二、房地產(chǎn)供應(yīng)端表現(xiàn)低迷

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資下行態(tài)勢未根本扭轉(zhuǎn)。

　　一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資79.32億元，同比下降19.8%，較1-2月收窄0.6個百分點，增速低于全省11.6個百分點（見圖3）。房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在全省排第9位，增速排第14位，總量在珠三角城市中排倒數(shù)第二，增速排倒數(shù)第四。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為近5年來最低點，房地產(chǎn)開發(fā)投資信心尚未恢復(fù)（見圖4）。

　　圖3  房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況

　　圖4  近5年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及同比增速情況

　　分區(qū)域看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域投資下滑幅度較大。兩大臨深統(tǒng)籌區(qū)投資31.64億元,同比下降15.8%，占比39.9%；中心四城區(qū)投資22.89億元,同比下降15.1%，占比28.9%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域投資24.79億元，同比下降27.9%，占比31.3%（見表2）。

　　表2  一季度各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

　　從全市固定資產(chǎn)投資看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比29.4%，增速低于全市投資增速（-0.5%）19.3個百分點，拉低全市固定資產(chǎn)投資增速7.2個百分點。

　?。ǘ┦┕っ娣e、新開工面積同比雙下降。

　　一季度，全市房屋施工面積3385.64萬平方米，同比下降10.8%，其中，住宅施工面積2217.35萬平方米，同比下降12.3%。全市房屋施工面積中，新開工面積30.50萬平方米，同比下降80.5%（見表3）。投資先行指標(biāo)施工面積及新開工面積同比走弱，對房地產(chǎn)開發(fā)投資后期的穩(wěn)定性及后續(xù)商品房市場供應(yīng)產(chǎn)生不利影響。

　　表3  一季度房地產(chǎn)開發(fā)施工及新開工情況

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金面有所改善，但仍處低位。

　　一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金179.65億元，同比下降15.1%，較1-2月收窄11.6個百分點。隨著市場回暖，企業(yè)資金面有所改善，企業(yè)到位資金同比降幅小于房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅，與開發(fā)投資增速的差異從去年年末的19.1個百分點收窄至4.7個百分點（見圖5），但從數(shù)據(jù)總量上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金仍位于近5年來最低點（見圖6）。

　　　　圖5  房地產(chǎn)企業(yè)到位資金與開發(fā)投資增速對比

圖6  近5年同期房地產(chǎn)企業(yè)到位資金總量及同比增速情況

　　從到位資金構(gòu)成來看，銷售回款（定金及預(yù)收款、個人按揭貸款）隨市場回暖同比增速提升，國內(nèi)貸款增速及占比下降反映企業(yè)再投資意愿不足。一季度，銷售回款合計115.97億元，同比上升17.8%，較1-2月提升28.2個百分點，占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金比例從去年同期46.5%上升至64.5%。國內(nèi)貸款方面，雖然信貸環(huán)境有所寬松，但一季度國內(nèi)貸款同比下降38.8%，降幅較1-2月擴(kuò)大3.0個百分點，占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金比例從去年同期26.4%下降至19.0%（見表4），房地產(chǎn)企業(yè)再投資信心仍不足。

　　表4  一季度企業(yè)到位資金情況

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)及二手銷售相關(guān)人員投入下降。

　　一季度新房及二手房銷售勢頭較好，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介服務(wù)的從業(yè)人員人數(shù)未明顯提升。一季度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從業(yè)期末人數(shù)同比下降13.0%，房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)期末人數(shù)同比下降41.1%，反映出企業(yè)對本輪銷售回暖的持續(xù)性持觀望態(tài)度，人員投入未及時加碼，投資信心仍顯不足。

　　三、值得關(guān)注的問題

　?。ㄒ唬┦袌龃蹘齑媪咳暂^大。

　　從待售面積來看，在銷售面積同比上升的同時，待售面積同比增長。一季度，全市商品房待售面積844.97萬平方米，同比增長21.8%。待售面積中，待售時間在1年以下的面積為196.01萬平方米，同比增長75.1%；待售1-3年（含1年）的面積401.42萬平方米，同比下降7.1%；待售3年以上的面積247.54萬平方米，同比增長65.4%。市場庫存量仍較大，一定程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后續(xù)投資建設(shè)進(jìn)度。

　　（二）房企投資意愿偏弱，入庫項目體量明顯下降。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資除了受銷售市場恢復(fù)節(jié)奏的影響之外，也受到當(dāng)前市場庫存量較大、企業(yè)的資金壓力仍較大、近兩年土地供應(yīng)縮量等因素影響，新開工面積、開發(fā)投資下行態(tài)勢或延續(xù)，從單月投資額來看，3月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額30.60億元，低于2022年月度平均值7.9%。

　　從新入庫項目來看，一季度全市新入庫項目8個，較去年同期增加1個，但新入庫項目計劃總投資54.90億元，同比下降44.6%，新入庫項目規(guī)劃建筑面積63.36萬平方米，同比下降30.8%。一季度，新入庫項目完成投資0.63億元，同比下降89.0%。入庫項目體量明顯下降，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房銷售增長帶來壓力。

　?。ㄈ┯行顿Y比重下降，投資結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。

　　投資構(gòu)成中，一季度建安工程投資43.18億元，同比下降36.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為54.4%，比2022年、2021年分別下降13.8和15.4個百分點。土地購置費30.11億元，同比上升16.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為38.0%，比2022年、2021年分別提高11.8和17.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建安工程等有效投資比重有所下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成有待優(yōu)化。

　　四、對2023年上半年房地產(chǎn)研判及建議

　　一季度，我市商品房銷售面積同比大幅提升，受利于疫情管控全面放開、優(yōu)惠政策疊加、積壓需求集中釋放等因素，但市場能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于居民需求及購買力的恢復(fù)情況。開發(fā)投資額方面，受拿地意愿、企業(yè)新開工、項目新入庫均偏弱等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比較難轉(zhuǎn)正。

　　初步預(yù)計，2023年上半年，我市房地產(chǎn)市場銷售增速呈現(xiàn)“前高后低”走勢，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨下行壓力。為保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)提出如下建議：

　?。ㄒ唬﹫猿帧胺孔〔怀础保３址康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　一是堅決執(zhí)行黨中央、國務(wù)院方針政策，堅持“房住不炒”總基調(diào)，貫徹落實房地產(chǎn)“金融16條”，貫徹落實我市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，持續(xù)加大房地產(chǎn)市場支持力度，不斷優(yōu)化居民購房差異化信貸政策、二手房帶押過戶、港澳居民中山購房金融服務(wù)等業(yè)務(wù)，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，修復(fù)市場信心。二是抓緊中山迎來的“雙區(qū)”和橫琴、前海兩個合作區(qū)建設(shè)的重大歷史機(jī)遇，特別是深中通道即將通車的最后窗口期，強(qiáng)化政策、城市及項目宣傳，持續(xù)做好港澳居民及外地客戶的市場營銷支持工作，增強(qiáng)購房者置業(yè)中山、投資中山的信心，促進(jìn)潛在購房需求釋放，保持銷售市場修復(fù)的持續(xù)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　?。ǘ﹥?yōu)化市場監(jiān)管，恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能。

　　一是牢牢把握房地產(chǎn)“穩(wěn)市場、防風(fēng)險與穩(wěn)民生”的工作重點，密切關(guān)注轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售監(jiān)管資金、竣工交付情況，提前預(yù)警并有效避免個別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險、房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，保障人民群眾的利益，避免增加房地產(chǎn)負(fù)面情緒，影響銷售熱度。二是在“保交樓”前提下，優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金提取條件，促進(jìn)企業(yè)資金良性循環(huán)，減少房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性，以帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資曲線的拉升。