火炬開發(fā)區(qū)管委會(huì),翠亨新區(qū)管委會(huì),各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處,市各有關(guān)單位:
《中山市加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作實(shí)施方案》已經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。實(shí)施過程中遇到的問題,請(qǐng)徑向市自然資源局反映。
中山市人民政府辦公室
2020年4月24日
中山市加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作實(shí)施方案
為進(jìn)一步落實(shí)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》(粵自然資規(guī)字〔2019〕11號(hào))工作要求,加快推進(jìn)我市農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地“房地一體”確權(quán)登記頒證,依法保障農(nóng)村農(nóng)民合法權(quán)益,推動(dòng)鄉(xiāng)村振興,結(jié)合我市實(shí)際,制定本實(shí)施方案。
一、目標(biāo)任務(wù)
落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作要求,對(duì)符合登記發(fā)證條件的宅基地及其地上房屋、集體建設(shè)用地及其地上建筑物、構(gòu)筑物,以“總登記”方式進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,確保2020年底前基本完成全市“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。對(duì)已依法頒發(fā)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)證書,或已依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房屋,遵循“不變不換”的原則,原證書依然合法有效。
二、登記范圍
全市符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村房屋,但不包括簡(jiǎn)易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性建筑物和構(gòu)筑物。集體所有土地上開發(fā)的商品住房,一律不予確權(quán)登記。
三、申請(qǐng)登記主體
?。ㄒ唬┱厥褂脵?quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體。
原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民,可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定后,有下列情形之一的,可申請(qǐng)登記發(fā)證:
1.本村原村民已合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán),因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的;
2.非本村村民因國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程征地、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的;
3.本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民已擁有一處宅基地的,因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的;
4.非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)在1999年1月1日前已合法取得宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán),且權(quán)屬未發(fā)生變化的;
5.城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地及地上房屋的,一律不予確權(quán)登記;
6.法律允許的其他情形。
?。ǘ┘w建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體。
1.經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì);
2.經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦各類工商企業(yè)(包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè),個(gè)體工商戶,外商投資企業(yè),股份制企業(yè),聯(lián)營(yíng)企業(yè)等)的主體;
3.經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體。
四、確權(quán)登記原則
堅(jiān)持“依法依規(guī)、尊重歷史、為民利民”的原則,加快開展“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。
(一)有合法的宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)來源材料,依法予以確權(quán)登記。
?。ǘ┯泻戏ǖ恼厥褂脵?quán)來源材料,地上房屋未辦理規(guī)劃審批手續(xù),已經(jīng)竣工的,按以下原則辦理:
1.房屋建造時(shí)未覆蓋村莊規(guī)劃(或控制性詳細(xì)規(guī)劃)的鄉(xiāng)村,占用宅基地建房(房屋基底未超出用地界線)且至今未擴(kuò)建,當(dāng)事人申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時(shí),不需提供房屋符合村莊規(guī)劃(或控制性詳細(xì)規(guī)劃)的審批手續(xù)。按權(quán)屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。
2.房屋建造時(shí)所在鄉(xiāng)村已覆蓋村莊規(guī)劃(或控制性詳細(xì)規(guī)劃)的鄉(xiāng)村,應(yīng)補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)后按批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補(bǔ)辦規(guī)劃審批的部分,在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
?。ㄈo合法的宅基地使用權(quán)來源材料,地上房屋已經(jīng)竣工的,按以下原則辦理:
1.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建,無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn),由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無異議,經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核后,均按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
2.1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止,占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無異議,經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核后,按審核確認(rèn)的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。
3.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)止,未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建,符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無異議的,經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核后,宅基地須符合土地利用總體規(guī)劃,地類為建設(shè)用地,面積不超過120平方米,予以確權(quán)登記;房屋所有權(quán)按照實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過審批確認(rèn)的部分,在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
4.1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后,未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房,符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無異議的,經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核后,宅基地須符合土地利用總體規(guī)劃,地類為建設(shè)用地,面積不超過120平方米,予以確權(quán)登記;對(duì)依法批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)范圍的房屋,未辦理房屋規(guī)劃審批手續(xù)的,補(bǔ)辦房屋報(bào)建及驗(yàn)收有關(guān)審批手續(xù)后,按照批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)。房屋建造時(shí)所在鄉(xiāng)村未覆蓋村莊規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的地區(qū),不用提供規(guī)劃審批手續(xù)。
?。ㄋ模┱厥褂脵?quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。其中,每名已成年子女可單獨(dú)視為宅基地確權(quán)登記條件中的一“戶”。
?。ㄎ澹┮蚶^承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致的,可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料,明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。
農(nóng)村婦女作為家庭成員,其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,取得新家庭宅基地使用權(quán)的,應(yīng)予以確權(quán)登記,并根據(jù)原不動(dòng)產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)依法收回的證明文件,注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。
?。┓课莸顾?、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不確定宅基地使用權(quán)。
(七)非本農(nóng)村集體成員因重點(diǎn)工程征地、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)等情況集中遷建到本農(nóng)村集體的,應(yīng)依法撤銷原有村民和村民小組集體土地的不動(dòng)產(chǎn)證,在符合遷入地規(guī)劃的前提下,經(jīng)遷入地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或集體土地使用權(quán)擁有者同意,可按規(guī)定確權(quán)登記。
?。ò耍?duì)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的,要加大爭(zhēng)議調(diào)處力度,待權(quán)屬明晰后再予以確權(quán)登記。
?。ň牛┘w建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理:
1.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施前,使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施,經(jīng)所在鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核后,可依法對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地,至今仍繼續(xù)使用的,經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意,報(bào)鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核后,依法對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。
對(duì)沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀。經(jīng)認(rèn)定屬于合法使用的,由所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意,公告30天無異議,并由鎮(zhèn)人民政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處)審核,報(bào)市人民政府批準(zhǔn),予以確權(quán)登記。
2.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地,應(yīng)當(dāng)依據(jù)市人民政府批準(zhǔn)文件,對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。
集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。
五、工作要求
?。ㄒ唬┟鞔_組織方式。本次登記發(fā)證工作由市人民政府組織實(shí)施,統(tǒng)一開展權(quán)籍調(diào)查、登記發(fā)證和成果上報(bào)等工作。以市人民政府名義發(fā)布總登記公告,明確登記范圍、時(shí)限、條件等要求,并通過政府門戶網(wǎng)站、媒體、鎮(zhèn)村張貼等方式向社會(huì)公告。
?。ǘ┳龊脵?quán)籍調(diào)查。在農(nóng)村地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上,按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),補(bǔ)充開展權(quán)籍調(diào)查和房產(chǎn)面積測(cè)量,形成滿足“房地一體”登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。權(quán)屬調(diào)查采用雙邊或單邊指界的方式進(jìn)行,由村民委員會(huì)統(tǒng)一組織權(quán)利人對(duì)本宗地或鄰宗地進(jìn)行指界,確認(rèn)權(quán)屬界線,指界完成后以行政村為單位統(tǒng)一進(jìn)行審查。集體建設(shè)用地權(quán)屬界線由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)統(tǒng)一審查并蓋章確認(rèn)。已有調(diào)查測(cè)量成果的,經(jīng)審核通過后予以采用。
(三)簡(jiǎn)化登記程序。市自然資源局統(tǒng)一組織印制不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記申請(qǐng)表,將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果確認(rèn)和登記申請(qǐng)相關(guān)內(nèi)容整合到一張表格上,一次簽名、同時(shí)確認(rèn)。權(quán)籍調(diào)查初步成果形成后,由市自然資源局對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項(xiàng)等內(nèi)容進(jìn)行公告,公告期不少于15個(gè)工作日,公告無異議且經(jīng)權(quán)利人簽字確認(rèn)后,對(duì)符合登記條件的予以確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。涉及設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預(yù)告登記、異議登記的,依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。村民委員會(huì)應(yīng)引導(dǎo)權(quán)利人申請(qǐng)宅基地和房屋所有權(quán)首次登記并協(xié)助收集不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、有效身份證明及合法權(quán)屬來源等材料。
六、工作步驟
?。ㄒ唬┣捌陔A段(2020年4月底至5月底前)。印發(fā)全市實(shí)施方案,在東區(qū)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)各選擇一個(gè)村居作為試點(diǎn),建立工作協(xié)調(diào)機(jī)制,開展前期情況摸查和資料收集,落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。
(二)全面實(shí)施階段(2020年5月至2020年9月底)。全面開展農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪,建立農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫,完成確權(quán)登記頒證。
1.排查摸底。以村為單位開展農(nóng)村宅基地及集體建設(shè)用地排查摸底工作,建立工作臺(tái)賬,形成基礎(chǔ)資料。
2.權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪。以農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地為單位,充分利用農(nóng)村地籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù),通過房地權(quán)屬調(diào)查與測(cè)量,補(bǔ)充、完善宅基地和集體建設(shè)用地及其地上房屋、建筑物、構(gòu)筑物的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查材料和測(cè)量圖件,查清“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況。
3.權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)。整理將宗地、房屋等數(shù)據(jù),形成宗地、房屋(自然幢)等圖層,建設(shè)三級(jí)(初始數(shù)據(jù)庫、權(quán)籍造冊(cè)數(shù)據(jù)庫、登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫)管理數(shù)據(jù)庫,將相關(guān)數(shù)據(jù)納入到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記平臺(tái),實(shí)現(xiàn)“房地一體”的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查成果管理。
4.登記頒證。市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“房地一體”的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地確權(quán)登記,對(duì)符合登記發(fā)證條件的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)予以確權(quán)登記,并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,形成以宗地為單位的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)權(quán)籍調(diào)查成果資料、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案。
(三)成果驗(yàn)收階段(2020年10月底至11月底前)。完成全市范圍內(nèi)農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)統(tǒng)一確權(quán)登記頒證工作成果資料整理、檢查和匯總,按照省自然資源廳成果驗(yàn)收要求,組織完成全市農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查及登記頒證成果檢查、驗(yàn)收,實(shí)現(xiàn)登記發(fā)證成果的數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用。根據(jù)省廳的成果匯交要求,按時(shí)按質(zhì)匯交我市“房地一體”的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證成果數(shù)據(jù)。
七、保障措施
?。ㄒ唬┙M織保障。建立中山市“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作聯(lián)席會(huì)議制度,由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任總召集人,市自然資源、財(cái)政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門負(fù)責(zé)人為成員,負(fù)責(zé)本次“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的組織和領(lǐng)導(dǎo),協(xié)調(diào)解決重大問題。聯(lián)席會(huì)議辦公室設(shè)在市自然資源局,負(fù)責(zé)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的具體組織實(shí)施。具體分工為:市自然資源局牽頭制訂工作方案并組織實(shí)施;市財(cái)政局負(fù)責(zé)落實(shí)工作經(jīng)費(fèi),確保工作所需資金的撥付,并做好資金使用的監(jiān)管;市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局依職權(quán)負(fù)責(zé)指導(dǎo)各鎮(zhèn)區(qū)完善宅基地及集體建設(shè)用地地上建筑物相關(guān)手續(xù);鎮(zhèn)政府(區(qū)管委會(huì)、區(qū)辦事處);切實(shí)履行好屬地責(zé)任,根據(jù)工作需要,負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)的住建、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等職能部門及村(社區(qū))集體經(jīng)濟(jì)組織做好農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及房屋的相關(guān)審查、審批工作,負(fù)責(zé)組織村(社區(qū))集體經(jīng)濟(jì)組織做好材料收集、協(xié)助作業(yè)單位入戶調(diào)查以及權(quán)屬糾紛調(diào)處等相關(guān)工作。
?。ǘ┙?jīng)費(fèi)保障。市自然資源局會(huì)同市財(cái)政局做好經(jīng)費(fèi)預(yù)算,將權(quán)籍調(diào)查工作經(jīng)費(fèi)足額納入市級(jí)財(cái)政預(yù)算。
?。ㄈ┌踩U??!胺康匾惑w”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作過程中,嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)定,落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制度,確保工作人員的人身財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)在“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作中所獲得和使用的涉及國(guó)家秘密的資料和數(shù)據(jù),必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定,確保不發(fā)生失泄密事件。
?。ㄋ模┬麄鞅U稀Mㄟ^報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體,深入基層,大力宣傳宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義、工作目標(biāo)和法律政策,要充分發(fā)動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)政府、村民委員會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等基層力量,幫助開展指界、收集資料、權(quán)籍調(diào)查、宣傳等工作。