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政策圖解：一圖讀懂《中山火炬區(qū)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議規(guī)程指引》
各相關(guān)單位：
現(xiàn)將《中山火炬區(qū)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議規(guī)程指引》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。
特此通知。
中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)
2020年12月18日
中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)
業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)會(huì)議規(guī)程指引
為規(guī)范中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的流程以及業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《中山市成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)程序指引（試行）》等法律、法規(guī)、規(guī)章以及規(guī)范性文件的規(guī)定，制定本指引。
第一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
第二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，書(shū)面征求意見(jiàn)的形式或中山市物業(yè)管理平臺(tái)電子投票的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有符合法律規(guī)定的業(yè)主參加方有效。
第三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票方式。凡簽領(lǐng)表決票的業(yè)主均為參與表決的業(yè)主，計(jì)入?yún)⑴c表決的戶數(shù)并計(jì)入?yún)⑴c表決的面積數(shù)。表決意見(jiàn)分為同意、反對(duì)及棄權(quán)三種形式，并應(yīng)由業(yè)主本人簽名確認(rèn)并注明物業(yè)座落，簽領(lǐng)選票但最終未投票的業(yè)主視為棄權(quán)票。業(yè)主大會(huì)投票開(kāi)始后，業(yè)主委員會(huì)不得采取任何形式進(jìn)行拉票或?qū)嵤┢渌绊憳I(yè)主的投票結(jié)果的行為。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限，以及提供業(yè)主有效房產(chǎn)證明及身份證復(fù)印件。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。
第四條 面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:
（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
(二)業(yè)主人數(shù)，建設(shè)單位已經(jīng)出售的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
(三)一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
第五條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)采用投票形式表決的，按照以下規(guī)定進(jìn)行:
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論(投票表決)的形式，按照以下程序進(jìn)行:
1、業(yè)主委員會(huì)會(huì)同居民委員會(huì)核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放征求意見(jiàn)書(shū)(選票)。
2、按照會(huì)議議程集體討論后進(jìn)行表決或者選舉。
3、回收征求意見(jiàn)書(shū)(選票)。
4、現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票，公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。
5、公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。
(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式的，按照以下程序進(jìn)行:
1、發(fā)放征求意見(jiàn)書(shū)(選票)
鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）會(huì)同居民委員會(huì)對(duì)征求意見(jiàn)書(shū)(選票)發(fā)放進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)可將征求意見(jiàn)書(shū)(選票)送達(dá)給業(yè)主，業(yè)主也可自行領(lǐng)取征求意見(jiàn)書(shū)(選票)。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，可通過(guò)郵寄或其他有效方式將選票送達(dá)，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告征求意見(jiàn)書(shū)(選票)。
2、組織投票
設(shè)置固定投票箱并用封條進(jìn)行封箱，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將征求意見(jiàn)書(shū)(選票)填好并投入票箱。
3、回收統(tǒng)計(jì)意見(jiàn)
投票結(jié)束后，應(yīng)采取公開(kāi)驗(yàn)票方式，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人員、鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）、居民委員會(huì)的監(jiān)督下，認(rèn)真核對(duì)、計(jì)算票數(shù)，并經(jīng)相關(guān)人員簽名確認(rèn)。
4、公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果
根據(jù)征詢意見(jiàn)或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議，作出業(yè)主大會(huì)決定，以書(shū)面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告征詢意見(jiàn)或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，公告時(shí)間不得少于三十日，公告應(yīng)當(dāng)由鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）加蓋公章確認(rèn)，在公告期內(nèi)業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定、業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，公告期不少于十五天。
第七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(四)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；
(五)配合鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；
(六)接受人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）、居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)；
(七)使用物業(yè)維修基金所實(shí)施的項(xiàng)目，應(yīng)在項(xiàng)目完成后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公布項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)、日常經(jīng)費(fèi)使用情況等，公示不少于十五日；
(八)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
(九)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
(十)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十一)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為:
(1)挪用、騙取、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)、業(yè)主公共收益，或私自利用公用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
(2)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或報(bào)酬；
(3)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
(4)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(5)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；
(6)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；
(2)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(3)喪失民事行為能力的；
(4)任職期間被限制人身自由、被依法追究刑事責(zé)任的；
(5)本人以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
(6)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并抄送居民委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。
職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的有關(guān)財(cái)務(wù)、文件資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。
第十條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）提出協(xié)助要求，鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)的二分之一時(shí)，留任業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)牽頭組成換屆工作小組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)委員。
第十一條 換屆選舉業(yè)主委員會(huì):
(一)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）。
(二)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(任期屆滿前三個(gè)月)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或者不足法定最低人數(shù)5人的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（管理委員會(huì)、街道辦事處）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
(三)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，上述資料暫由代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的物業(yè)所在地居民委員會(huì)保管。
(四)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
(五)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第十二條 本指引為指導(dǎo)性規(guī)范，建議各物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)制定或修改《議事規(guī)則》的方式予以執(zhí)行。如業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程中，出現(xiàn)《議事規(guī)則》未規(guī)范的部分，亦可直接參考本指引執(zhí)行。
第十三條 本指引自印發(fā)之日起實(shí)施。
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